最低容積率1.1，鼓樓多幅優(yōu)質(zhì)土地來了！

近日， 南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《南京市鼓樓區(qū)濱江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》MCb030-16規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），寸土寸金的鼓樓濱江，再次擠出了一幅稀缺宅地。

這塊地在鼓樓濱江，緊鄰白云亭文化藝術(shù)中心，對面是世茂外灘新城，北側(cè)是中海廣場，距離地鐵9號線白云亭站僅約100米（計劃今年底或明年上半年通車）

地塊面積約0.7公頃，容積率1.1、限高30米，是主城少見的超低密“小而美”地塊，未來或?qū)⒋蛟斓兔芏妊蠓慨a(chǎn)品。

地塊處于濱江大高層建筑群向老破小建筑群過渡的地帶，容積率1.1，那將是老下關(guān)近10年來容積率最低的住宅地塊，建筑形態(tài)大概率是4-6F純洋房沿道路一字排開。

受限于面積，數(shù)量不會多，即便按照平均140㎡的主力戶型計算，也就50套左右。

不管是前期濱江大高層向低密四代宅洋房迭代善，還是老破小住戶選擇置換改善，看看周邊環(huán)境就知道，購房需求十分旺盛，未來根本不愁賣！

除了白云亭地塊外，今年鼓樓還有多幅優(yōu)質(zhì)土地計劃上市：鼓樓濱江片區(qū)03-10地塊，中央門片區(qū)的中央路以西地塊、小市東門街地塊，以及位于幕府創(chuàng)新區(qū)的老虎山西側(cè)地塊。

鼓樓濱江03-10地塊

鼓樓濱江03-10地塊位于地鐵5號線的南京西站與方家營站之間，算是雙地鐵項目。西臨長江、東望閱江樓，自然景觀稟賦不錯。而且旁邊的大拱池水景是保留的，未來可能作為公園用地。

地塊四至：西至下關(guān)大街、南至西站路、北至規(guī)劃水域

用地面積：11600㎡

用地性質(zhì)：二類居住用地

容積率：1.8（可優(yōu)化）

建筑限高：35米

參考板塊內(nèi)最近兩三年上市的金基皓樾（7-10F）和沁百合（容積率1.1），該地塊容積率1.8（可優(yōu)化）大概率還能調(diào)整得更低，至少不會比皓樾更高，未來產(chǎn)品還是以四代宅-洋房為主。

地塊周邊老舊建筑比較多，南京西站停用后的破敗景象隨處可見，受南北東三面均有地道的影響，四周道路也不通暢。前期一直有南京西站拆改和地道拆除的消息，只是遲遲沒見動靜，這也算是鼓樓城建的頑疾之一了。

小市東門街地塊

該地塊位于中央北路、紅山南路交匯處，是鼓樓鐵北片區(qū)的門戶。旁邊就是小市地鐵站上蓋的約6萬㎡的寶龍?zhí)斓厣虡I(yè)綜合體，周邊臨近中央門、喜年花生唐、能悅坊等多個商圈，商業(yè)配套集聚度較高。

地塊四至：北至東門街，西至東門前街，南至規(guī)劃紅山南路，東至規(guī)劃小學(xué)

用地面積：22000㎡

用地性質(zhì)：二類居住用地

容積率：2.4（可優(yōu)化）

建筑限高：60米

小市東門街的城市界面整體比方家營、南京西站要好上不少，北、東、西三面都還行，唯一槽點也就是地塊所在這一片破敗建筑。不過，這一片基本都有了新的規(guī)劃，一塊一塊拆改重建即可。

不用說，容積率2.4（可優(yōu)化），后面肯定要降，最起碼降到1.8以下，形成洋房+小高層的搭配才對。

地塊面積不小，周邊除了紫郡蘭園外都是老房子，改善需求還是很旺盛的。

老虎山西側(cè)地塊

地塊緊鄰幕府山生態(tài)片區(qū)，距正在打造的上元門城市客廳濱江岸線僅約600米，臨近幕府西路快速路，距地鐵3號線上元門站不足500米，五塘商圈綠地繽紛廣場、金域中央廣場等商業(yè)體800米服務(wù)半徑內(nèi)。

占地面積：32000㎡

用地性質(zhì)：零售商業(yè)用地、二類居住用地、教育用地

容積率：1.0≤Far≤1.4

建筑高度：18-24米

這塊地的周邊老小區(qū)環(huán)繞，也比較成熟，生活氛圍濃郁。坐擁老虎山、幕府山的自然生態(tài)是一大亮點。

容積率1.4，結(jié)合老虎山山景，未來可以打造半山低密住區(qū)：純洋房四代宅、甚至聯(lián)排疊墅。

這個位置還是有點偏，很難吸引到純改善客戶，購房主力還是以周邊改善地緣客。

中央路以西地塊

這其實是兩塊商辦混合用地，總用地面積2.5萬方，未來可以建成大型商業(yè)辦公綜合體。未來可以打造更具品質(zhì)感的商辦配套，提升片區(qū)品質(zhì)和門戶形象。

一旦建成，金橋廣場、玉橋廣場、南京商廈、寶龍廣場，再加上中央路西商業(yè)，一個全新的中央路商圈即將出現(xiàn)。

地塊四至：中央門立交西北側(cè)，東臨中央路、西為玉橋商業(yè)廣場、南至建寧路、北臨現(xiàn)狀鐵路

用地面積：南分區(qū)17600㎡、北分區(qū)7400㎡

用地性質(zhì)：商辦混合用地（可優(yōu)化調(diào)整）

容積率：南分區(qū)6、北分區(qū)5.5

建筑限高：100米

考慮到周邊本就不錯的商業(yè)氛圍，用地性質(zhì)大概率會調(diào)整，辦公比例會增大。