謝逸楓：完成債務重組，融創(chuàng)中國又陷入債務違約，孫宏斌新的煩惱

文/謝逸楓

融創(chuàng)中國已完成境內(nèi)外債務重組。約95.5億美元的境外債務重組方案在2025年11 月獲得香港高等法院批準并生效，通過發(fā)行強制可轉(zhuǎn)換債券等方式，將債權轉(zhuǎn)為股權，實現(xiàn)了上市公司層面境外債務的實質(zhì)性化解 。

融創(chuàng)中國在2025年12月23日的公告中表示，融創(chuàng)中國約96億美元的現(xiàn)有債務已獲得全面解除及免除，作為代價，公司已根據(jù)計劃條款在該日期向計劃債權人發(fā)行強制可轉(zhuǎn)換債券1及強制可轉(zhuǎn)換債券2。

同時在2025年12月16日，未償還本金的8.58億港元集友貸款已獲重組，其中3.003億港元展期十年，剩余部分通過公司配發(fā)及發(fā)行新股份的方式實現(xiàn)無條件清償。意味著2025年4月的境外債務重組方案（約700億人民幣）重組成功。

重組方案既給了債權人靈活性，又維護了股權結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。融創(chuàng)推出全額債轉(zhuǎn)股選項，向債權人分派兩種新的強制可轉(zhuǎn)換債。一類轉(zhuǎn)股價6.8港元/股，在重組生效日起6個月內(nèi)轉(zhuǎn)股。一類轉(zhuǎn)股價3.85港元/股，可在重組后18至30個月內(nèi)轉(zhuǎn)股。

境內(nèi)公開市場債務重組涉及規(guī)模約154億元，提供了現(xiàn)金要約、股票兌付及留債展期多種選項，至2029年底前無兌付壓力 。截至2025年12月31日，融創(chuàng)中國已注銷金額約106億元的境內(nèi)債券，剩余金額約48億元債券已展期至2034年6月。

融創(chuàng)地產(chǎn)2025年歸屬母公司凈利潤連續(xù)虧損，2025年度虧損340.45億元，2024年度虧損166.94億元。2025年末總資產(chǎn)7587.00億元，總負債7778.46億元，凈資產(chǎn)負191.46億元。融創(chuàng)地產(chǎn)有18只存續(xù)債券，規(guī)模105.57億美元，已全部展期。

融創(chuàng)中國最新收盤價為0.830港元，總市值約141.6億港元，這是一家在港股上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)，目前正處于債務重組完成后的經(jīng)營恢復期。從2025年6月那句“最困難的時候已經(jīng)過去了”的表態(tài)，到今年5月股東會上直指“產(chǎn)品是第一位”。

對于當前房地產(chǎn)市場走勢，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌持審慎樂觀態(tài)度。其表示，當前樓市低迷的核心癥結(jié)在于市場購房信心缺失，但已經(jīng)明顯能看到一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)修復跡象。同時預判房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式將迎來結(jié)構(gòu)性變革。

傳統(tǒng)開發(fā)模式逐步迭代，未來開發(fā)物業(yè)將轉(zhuǎn)向基金化運營模式，持有型優(yōu)質(zhì)物業(yè)將依托基礎設施REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化盤活，融創(chuàng)也將持續(xù)跟蹤REITs市場政策與行業(yè)動態(tài)，布局長效轉(zhuǎn)型路徑。

針對是否會考慮出售文旅資產(chǎn)以回籠資金，孫宏斌明確表示沒有相關打算。管理層認為，短期拋售長期存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，僅能階段性對沖局部項目債務壓力，無法實質(zhì)性改善企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，更難以破解企業(yè)長期發(fā)展的核心難題。

得益于重組完成，融創(chuàng)中國債務規(guī)模大幅下降?，財務虧損有所改善，債務壓力仍大。第一是截至2025年底，融創(chuàng)中國應付借貸本金因重組下降約635.7 億元，有息負債較2021年底整體減少1334.5億元，每年可節(jié)約數(shù)十億元利息支出 。

第二是財務虧損明顯收窄?。2025 年公司錄得債務重組收益約329.7億元，擁有人應占虧損123.3億元，較2024年大幅收窄約52%，核心財務指標顯著改善 。第三是自2022年至今，四年累計交付72.2萬套房屋，基本完成保交付重任。

融創(chuàng)中國2025年連同其合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約368.4億元，同比減少21.8%。收入約451.2億元，同比減少39%。毛虧約6.4億元，2024年的毛利約28.9億元；公司擁有人應占虧損約123.3億元，虧損同比257億元收窄約52%。

主要是因為本年度錄得境外債務重組收益所致。集團的現(xiàn)金總額由2024年底的約人民幣197.5億元減少至2025年底的約人民幣120.1億元，其中非受限制現(xiàn)金由2024年底的約人民幣77.3億元減少至2025年底的約人民幣56.8億元。

融創(chuàng)中國稱，虧損大幅減少主要是因為本年度錄得境外債務重組收益所致。剔除債務重組收益影響后，本年度錄得虧損主要是因為受市場影響，結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅下降且毛利率承壓，及進一步計提資產(chǎn)減值撥備及或有負債撥備所致。

回溯近幾年財報數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國早已陷入連續(xù)虧損的泥潭。2021年至2024年，融創(chuàng)中國股東應占虧損分別為382.65億元、276.69億元、79.69億元、256.95億元。2025年預計虧損較上年近乎減半，達到123.3億元，虧損降幅收窄52%。

公司及其附屬公司主要從事物業(yè)開發(fā)及投資、文旅城建設及運營、物業(yè)管理服務以及其他業(yè)務。截至2025年12月31日止年度，集團大多數(shù)收入來自銷售住宅及商業(yè)物業(yè)業(yè)務，其他收入來自文旅城建設及運營、物業(yè)管理及其他業(yè)務。

截至2025年底的年度，集團確認的其他開支及虧損約為人民幣271.2億元，主要包括出售附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司虧損約人民幣89.2億元，長期資產(chǎn)計提減值撥備約人民幣75.1億元，計提訴訟及其他或有負債撥備約人民幣39.8億元。

投資物業(yè)公允價值虧損凈額約人民幣38.7億元，出售各類資產(chǎn)的虧損約人民幣11.4億元，以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產(chǎn)公允價值虧損凈額約人民幣6.6億元及項目拆除損失約人民幣5.1億元。

直至本綜合財務報表獲批準日，若干交易方已對集團提起訴訟，以解決未償還借貸、未付工程款及日常運營應付款項以及項目延期交付等事項。其中單筆金額超過人民幣5000萬元的訴訟約511宗，起訴金額合計約1751.8億元。

但是，完成境內(nèi)外債務重組后，融創(chuàng)中國又陷入債務違約，孫宏斌新的煩惱來了。短期內(nèi)的債務、經(jīng)營壓力不減。2026年3月6日，融創(chuàng)中國的全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)集團披露公司未能清償?shù)狡趥鶆占靶略鍪判袨榍闆r。

內(nèi)容顯示，融創(chuàng)房地產(chǎn)及其子公司新增4筆到期未償付借款，涉及銀行貸款及其他有息債務，總債務金額約6.14億元，總違約金額約2.46億元。違約的原因均為未按時償還本金或部分本金，獲知違約時間集中在2026年2月至3月。

2026年4月1日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團發(fā)布關于涉及重大訴訟公告，披露兩起與中融國際信托有限公司的合同糾紛案件進展。二審判決駁回上訴，維持原判，被告需償還本金5.82億元及利息8040.83萬元，并支付逾期付款違約金及律師費20萬元。

另在第二起訴訟中，融創(chuàng)房地產(chǎn)、深圳融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司等被告需償還借款本金及利息合計17.65億元。此外，被告還需支付截止至2023年8月21日的逾期付款違約金3.01億元，以及律師代理費30萬元。

2026年6月2日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告,披露公司及子公司涉及兩起重大信托訴訟的進展情況。其中,中融國際信托相關訴訟中,公司近日收到哈爾濱市道里區(qū)人民法院執(zhí)行通知書,需按此前判決履行義務,執(zhí)行標的約10.04億元。

2026年6月4日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司等新增兩則恢復執(zhí)行信息，執(zhí)行標的合計39.5億余元。該公司成立于2003年1月，法定代表人為汪孟德，注冊資本150.15億元人民幣。經(jīng)營范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

2026年6月5日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團及其子公司新增一筆到期未償付借款。該筆債務的債務人為遼寧東戴河新區(qū)中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，債務金額4500萬元，債務期限3.72年。公司于2026年5月30日獲知違約，違約金額450萬元。

原因為未按時償還部分本金。同時披露，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團及重要子公司融創(chuàng)華北發(fā)展集團近期新增5項失信行為。所有案件中，被執(zhí)行人均全部未履行生效法律文書確定的義務。上述事項將對公司生產(chǎn)經(jīng)營及償債能力產(chǎn)生一定不利影響。

2026年6月8日，融創(chuàng)房地產(chǎn)公告稱，公司及子公司涉民生銀行股份有限公司深圳分行金融借款合同糾紛，收到法院《執(zhí)行裁定書》（2026）粵03執(zhí)保337號，查封、凍結(jié)、扣押財產(chǎn)以約人民幣17.341億元及遲延履行期間的債務利息等為限。

2026年6月12日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團發(fā)布公告，披露公司及其子公司新增到期未償付借款情況，涉及4筆債務，新增失信行為。公告顯示，新增4筆逾期債務，違約金額合計約2.6億元。其中海鹽融創(chuàng)樂園有限公司違約金額最大，為1.30億元。

2026年6月15日，阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺顯示，重慶市江北區(qū)江北城組團A分區(qū)A13-1/05號宗地（29126.70㎡）及地上在建工程和案涉工程中涉及土石方開挖、基坑支護等工程將于7月9日上午十時開拍，競價周期為一天。

項目起拍價約20.01億元，約為評估價25.02億元的80%。根據(jù)競買公告，標的物所有人為重慶融創(chuàng)華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該宗地擬建項目名稱為江北嘴國際金融中心（暫定名），規(guī)劃建設T1、T2、T3、T4及裙房五幢建筑物。

然而項目自2022年7月停工，如今更是現(xiàn)身法拍平臺，仍在等待破局力量。現(xiàn)如今，“城市名片”愿景也只剩下一紙規(guī)劃與半截工程。此次上架法拍平臺，不失為項目“復活”的一個契機。但整體而言，盤活之路仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

項目建設用地涵蓋商務金融、城鎮(zhèn)住宅兩種性質(zhì)，其中住宅部分使用權終止日期為2083年10月25日止，商務金融用地則僅剩至2053年10月25日。項目法拍交易后，實際可運營的商務金融業(yè)態(tài)年限已不足30年。

這對項目的長期規(guī)劃及經(jīng)營穩(wěn)定性構(gòu)成直接制約。買受人取得該項目后，若對本項目已取得施工許可證之外的其余工程進行開工建設，需按規(guī)定繳納對應工程的城市基礎設施配套費和防空地下室易地建設費。

截止2025年9月1日，欠繳城鎮(zhèn)土地使用稅1747602元，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。在成交價款之外，競得人還需額外承擔不低于174.76萬元的歷史欠稅及持續(xù)累積的滯納金，實際獲取成本將高于20.03億元。

近期，融創(chuàng)房地產(chǎn)通過達成展期安排解決的已逾期債務本金合計約為32.54億元。融創(chuàng)中國表示，面對復雜經(jīng)營環(huán)境，集團積極落實主體責任，基本完成保交付工作，并于2025年內(nèi)完成了全面境外債務重組及境內(nèi)公開債券重組。

盡管如此，集團仍面臨較大的運營壓力，主要體現(xiàn)在：銷售規(guī)模與價格仍存下行壓力；部分項目缺乏建設資金；融資渠道尚未完全修復，再融資能力受限；與債權人、業(yè)務伙伴、客戶等相關方之間仍存有潛在或持續(xù)的債務問題及訴訟糾紛。

此外，受債務違約及訴訟等因素影響，部分地產(chǎn)項目及文旅資產(chǎn)仍面臨被處置或拍賣的風險，進一步加劇了集團的經(jīng)營壓力。如市場持續(xù)下行，對集團債務風險化解及長期業(yè)務恢復工作將繼續(xù)產(chǎn)生不利影響。

融創(chuàng)2025年年內(nèi)公司完成境外債務重組及境內(nèi)公開債券重組，截至2025年12月31日，集團應付的借貸本金金額因境內(nèi)外債務重組的完成而下降約635.7億元，2025年度錄得境內(nèi)外債務重組收益約329.7億元。

集團預計全面境外債務重組及集友重組的完成將使公司應占權益總額增加約441億元。毫無疑問，從2025年整體經(jīng)營業(yè)績來看，融創(chuàng)中國處于風險出清、業(yè)績筑底階段，核心經(jīng)營指標雖仍承壓，但虧損規(guī)模大幅收窄。

融創(chuàng)中國的七大底牌，第一是境外債務徹底清零。2025年12月23日，融創(chuàng)約96億美元境外債務獲全面解除及免除。更早之前，154億元境內(nèi)債重組方案也已順利通過，留債部分最長展期9.5年，5年內(nèi)不再有兌付壓力。

有息負債一口氣壓降714.1億元至1882.6億元，較2021年底的高點累計下降1334.5億元。這意味著上市公司層面的債務基本清零。第二是債務清零后，2026年1月5日，香港高等法院正式駁回了此前針對融創(chuàng)的清盤呈請。

歷經(jīng)三年的化債長跑，融創(chuàng)成為行業(yè)首個完成境內(nèi)外公開債務全流程重組的民營房企。第三是保交付基本完成。2022至2025年，融創(chuàng)累計交付超過72.2萬套房屋，其中2025年完成約5.4萬套。這四年回歸到了“銷售—交付”的正常經(jīng)營節(jié)奏。

第四是1.08億平方米土儲，近七成是核心一二線。截至2025年末，融創(chuàng)總土地儲備約1.08億平方米，權益土儲約7651.3萬平方米，未售權益土儲約6050萬平方米。更重要的是，近七成土儲位于核心一二線城市。

這些資產(chǎn)的拿地成本極低，融創(chuàng)在一二線城市的權益土儲平均樓面價僅約4500至5000元/㎡。在2025年上海核心區(qū)樓面價普遍超過8000元/㎡的市場環(huán)境下，低成本土儲意味著高安全墊，已經(jīng)在“造血”。

第五是盤活而非拋售，從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”模式市場對出險房企的想象往往止步于“變賣家產(chǎn)”。但孫宏斌在股東會上明確了一個關鍵信號，文旅和冰雪資產(chǎn)，不賣。融創(chuàng)真正的策略是盤活，而非甩賣。

2025年，融創(chuàng)盤活了12個核心城市的地產(chǎn)項目，預計可回籠約112億元資金，已實際到賬85.8億元。融創(chuàng)正在推進的模式轉(zhuǎn)型。孫宏斌在股東會上明確提出，行業(yè)將進入“開發(fā)物業(yè)的基金模式”和“持有型物業(yè)的REITs模式” 。

別人出錢，融創(chuàng)出能力，收取管理費和分成。。融創(chuàng)早已布局而今資本、而今管理等輕資產(chǎn)平臺，構(gòu)建了“資本+資產(chǎn)+操盤”的閉環(huán)，目前正聚焦約100個重點優(yōu)質(zhì)項目，實行“一項目一策”，引入AMC等機構(gòu)資金逐項盤活。

第六是政策窗口期，踩準了節(jié)奏。大環(huán)境的轉(zhuǎn)暖，正在為孫宏斌的這場翻盤提供舞臺。第七是孫宏斌自己。自掏4.5億美元無息借款注入公司，質(zhì)押個人持有的融創(chuàng)股份比例超過90%，96億美元境外債務全部轉(zhuǎn)化為股權，全額債轉(zhuǎn)股的先例。