廣東
當前階段，是不是房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要的拐點？
毫無疑問，是的！
當下正是房地產(chǎn)市場由存量市場向增量市場過渡的一個重要的拐點時刻。當然這個拐點不是某一個時刻，甚至不是某幾個月，可能會持續(xù)幾年。
在這幾年內(nèi)，房地產(chǎn)的發(fā)展將完成過渡，新的發(fā)展模式、新的制度建設都會陸陸續(xù)續(xù)構建起來。
先看看房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征。
2009年-2019年，房地產(chǎn)市場走出的是上漲的大牛市，而那個時候的樓市是典型的增量市場，住房的新增供應量在不斷增加，成交量不斷攀升，房價更是漲勢兇猛，部分大城市的房價基本上是幾年翻一番。
然而隨著人口進入負增長、城鎮(zhèn)化率放緩等諸多因素的影響，城鎮(zhèn)住房需求也會隨之減弱，但是房地產(chǎn)市場新增供應及存量供應是非常龐大的。房地產(chǎn)市場逐漸就從過去的增量市場進入了存量市場。
幾乎是差不多的時間，房地產(chǎn)市場也開始下跌調(diào)整的周期。現(xiàn)在回頭來看，基本上算是從2020年開啟的下跌態(tài)勢，先從中小城市開始下跌，逐漸向中大城市蔓延。到了2022年，一線城市的房價也開始跌了。自此，房地產(chǎn)市場就進入全面下跌的階段了。
市場的變化會促進房地產(chǎn)發(fā)展模式和政策制度的變化。
房地產(chǎn)的政策由過去防止房價快速上漲，轉(zhuǎn)向為支持房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)。而樓市新階段的制度建設也開始了，商品房“預售制”向“現(xiàn)房銷售”制度轉(zhuǎn)變，建筑設計規(guī)范也進行了更新、“好房子”的建設提上日程，等等。
與此同時，房地產(chǎn)發(fā)展模式也會逐漸發(fā)生改變，即過去增量開發(fā)模式逐漸向存量開發(fā)運營的方向轉(zhuǎn)變了。建設“好房子”很重要，但是把存量房屋維護好、管理好，使得存量資產(chǎn)保值升值也很重要。
房地產(chǎn)進入存量市場之后，城市更新就尤為重要了，或許會成為未來房地產(chǎn)開發(fā)運營主要領域。5月28日，gwy發(fā)布了《城市更新“十五五”規(guī)劃》，該規(guī)劃明確了在十五五期間城市更新該如何做了，而多家機構測算，“十五五”期間，城市更新市場總?cè)萘款A計達15萬億元至20萬億元。
這既說明了上面對城市更新的重視程度，通過高級別的規(guī)劃來確定城市更新未來幾年的工作目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措等。同時也讓市場看到了城市更新的市場潛力及房地產(chǎn)新的發(fā)展前景。未來新增住宅建設用地大概率是會收縮的，住房的供應來源估計會有相當一部分是要依賴于城市更新了。
而最近幾年，作為房地產(chǎn)發(fā)展的拐點之年，將會逐漸完成發(fā)展模式切換、制度體系建設、頂層規(guī)劃等一系列動作，讓房地產(chǎn)過渡到新的發(fā)展階段后能夠繼續(xù)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
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