琶洲、南浦島兩宗稀缺宅地“煥新”上線

近日，廣州住建局印發《廣州市2026年住房發展年度計劃》，今年全市計劃供應商品住宅用地216.5公頃，計劃批準預售商品住宅建面448.3萬㎡，一二級市場供應均較往年有明顯縮量，體現了當前房地產市場“控增量、去庫存、優供給”的調控思路。

值得注意的是，就在《計劃》發布之前幾天，廣州還發布了兩宗涉宅用地交易公告，分別位于海珠區琶洲板塊中二區以及番禺區洛溪大石板塊的洛浦島，計劃在6月30日開拍，相比之前披露的信息兩宗地塊的出讓條件都有不小的調整，體現了政府供地的新思路，下面就讓我們一起來看看兩宗地的具體情況：

海珠區琶洲中二區AH041208地塊

控容提質

地塊現狀圖

地塊背景：2024年5月18日，廣州市政府批復同意海珠區琶洲中二區新港東路南側地塊(AH0412規劃管理單元)控制性詳細規劃，該規劃顯示AH041208地塊用地面積9060㎡、容積率4.5、計容建面41062㎡、限高100米。而上周正式掛牌地塊指標中，用地面積與前期規劃一致，但容積率下調至2.5，限高降至80米，雖減少了可售建面，但更契合當前中心區改善市場需求，體現供地“控容提質”思路。

地段交通：地塊所在琶洲板塊中二區有別于西區的總部集聚區以及會展經濟區，規劃以居住以及配套為主。周邊交通便利度高，北側緊鄰新港東路，距地鐵4號線及8號線換乘站萬勝圍站僅約350米，步行可達，無論自駕還是公共交通均可快速通達珠江新城、金融城、琶洲西區等重要城市節點。

配套資源：周邊名校簇擁，執信中學琶洲實驗學校、六中珠江中學、海珠區第三實驗小學環伺，教育資源優質；同時臨近保利廣場、萬勝廣場雙商業體，生活配套成熟。

市場環境：回看板塊涉宅土地供求情況，近15年含本地塊在內，僅3宗涉宅用地掛牌，上一場土拍已是2023年越秀拿下的彼時可售樓面價83993元/㎡的廣州地王（琶州?樾|華樾），板塊土地稀缺性極高。住宅市場同樣體現出板塊稀缺性，近五年僅招商保利海珠天珺以及琶洲·樾、華樾三盤合計供應458套大平層住宅，目前板塊僅華樾單盤主力在售250㎡以上頂豪產品；二手市場方面，板塊內標桿項目保利天悅二手掛牌單價普遍10萬+/㎡，豪宅板塊價值得到市場認可。

番禺區洛浦街BA0206303地塊

門檻大降

地塊現狀圖

地塊背景：去年11月份曾掛牌番禺區洛浦街東鄉A地塊一期，該地塊于土拍前夕撤牌，本次掛出的BA0206303地塊為東鄉地塊一期拆分地塊之一，相對去年首次掛牌的大地塊，本次地塊建設用地、計容建面以及起拍總價均較去年下降六成左右，雖起拍樓面價相對微漲123元/㎡，但道路/綠地等配建面積大幅減少，極大降低開發成本，同時分割后總金額減少，能有效降低房企拿地資金壓力及門檻。

地段交通：地塊位于番禺洛溪大石板塊的南浦島，周邊多個大型成熟社區，居住氛圍濃厚。距離地鐵2號線南浦站直線僅約300米，西側廣南快速路海珠灣隧道已于去年末通車，可快速接駁海珠、天河、荔灣等核心城區，交通出行極為便利。

配套資源：地塊周邊2公里內有超10所中小學，且競得企業需配建北側BA0206302地塊的42班九年一貫制中小學用地，未來教育配套確定性強；周邊南浦里商業體成熟，可滿足日常消費需求，生活配套完善。

市場環境：南浦島早期地塊需追溯至上世紀九十年代廣州碧桂園、麗江花園等老舊小區協議拿地，在去年東鄉村地塊掛牌之前，片區招拍掛土地市場處于空白狀態。住宅市場熱度也是集中于2000年前后，近十年僅廣州碧桂園保留地塊開發的碧桂園樾時光不足500套房源入市，且已于2021年基本售罄，片區至今已斷貨五年。片區社區樓齡普遍超20年，存在大量置換需求，二手房源長期維持在1500套左右。

規劃制約：值得關注的是，地塊周邊規劃條件存在一定制約，根據去年東鄉村地塊出讓紅線圖顯示，本次出讓的BA0206303地塊東側與永久基本農田用地隔路相鄰，而西側更是與一塊永久基本農田用地直接貼身相連，對未來項目有一定負面影響。

本次廣州掛牌的兩宗涉宅地，均位于新房極為稀缺的片區，且容積率相對較低，雖南浦地塊周邊界面略有瑕疵，但綜合素質仍較優，預計將得到房企的積極響應：

• 琶洲地塊是廣州核心城區罕見的低密純住宅用地，地處CBD旁的居住區，配套完善，稀缺性強，地段及容積率指標均有打造改善型項目的基礎，預計將受到有高端產品開發經驗的房企重點關注；

• 番禺南浦地塊學鐵商齊備，且周邊眾多老舊社區大盤，置換需求高，本次掛牌相對去年大幅降低了拿地門檻，開發風險可控，具備較高的性價比，重新掛牌后體量大幅減少，適合打造流量型的剛需剛改項目。

根據公告，兩宗土地都將在6月30日公開出讓，到底會由哪家房企收入囊中，我們拭目以待！

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