濱海幸福里小區(qū)地下停車位只售不租，這合法嗎？

近日，有網(wǎng)友在濱海論壇發(fā)帖稱 本人是幸福里小區(qū)業(yè)主，今年5月份開(kāi)始，物業(yè)出通知，地下車位要開(kāi)始收費(fèi)。詢問(wèn)物業(yè)能否租車位，物業(yè)給的答復(fù)是人防車位都租完了。

首先，請(qǐng)問(wèn)幸福里開(kāi)發(fā)商和物業(yè)，小區(qū)人防車位數(shù)量多少，出租之前是否進(jìn)行了公示？現(xiàn)在小區(qū)很多業(yè)主車子停在馬路邊，想租車位無(wú)門。

根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第三款，擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。

其次、幸福里開(kāi)發(fā)商和物業(yè)，請(qǐng)你遵守國(guó)家和省里規(guī)定，對(duì)人防以及可租車位進(jìn)行搖號(hào)抽簽，以示公平公正。

現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，很多新房子賣不出去，幸福里小區(qū)入住率是更低，房子賣不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商就盯著車位大做文章，一個(gè)車位售價(jià)68000，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)對(duì)地下車位只售不租，逼著用戶購(gòu)買高昂車位，剝奪業(yè)主對(duì)地下人防車位的正當(dāng)租賃權(quán)利。煩請(qǐng)濱海縣住建局領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)心關(guān)心幸福里業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利，謝謝！

一個(gè)車位價(jià)格動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元，確實(shí)給許多家庭帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)，尤其當(dāng)家庭已為買房掏空積蓄的情況下，再一次性支付車位費(fèi)用壓力更大。

車位本該服務(wù)業(yè)主，只售不租的做法難免讓大家心生不滿。也希望相關(guān)方正視業(yè)主訴求，拿出合理方案，保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商與其任由車位空置積灰、持續(xù)貶值損耗，不如對(duì)本小區(qū)業(yè)主開(kāi)放租賃，業(yè)主停車矛盾減少，小區(qū)整體氛圍和諧，樓盤口碑也能穩(wěn)住。期待物業(yè)與開(kāi)發(fā)商能和業(yè)主積極溝通，給出一個(gè)兼顧各方的解決辦法。

小區(qū)車位“只售不租”合法嗎？

基本案情

2019年10月，小美與A置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買了A公司開(kāi)發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)某小區(qū)房屋。購(gòu)房合同約定，“規(guī)劃的車位、車庫(kù)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)另行出租、出售”，合同附件中也明確“本項(xiàng)目地下、地面停車位產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)選擇以出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行支配。買受人對(duì)此不持異議”。2022年6月底，小美取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

2022年5月，W物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“W公司”）向小區(qū)業(yè)主發(fā)出通告，稱根據(jù)A公司要求，從2022年6月起，未購(gòu)買小區(qū)地下停車位的人員，其車輛不得進(jìn)入或使用地下車庫(kù)。另外，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的機(jī)械車位，租期20年，無(wú)短期租賃的選擇。2022年8月，小美駕駛車輛進(jìn)入自己居住小區(qū)地下車庫(kù)時(shí)，被W公司工作人員以A公司“限制通行”通知為由予以阻攔，雙方發(fā)生糾紛。之后，小美將A公司和W公司訴至西安市雁塔區(qū)人民法院，稱A公司對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)規(guī)劃的車位“只售不租”，拒絕小區(qū)業(yè)主以租賃的形式使用車位，侵犯了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，要求A公司將未出售的車位向業(yè)主出租。

法院審理

西安市雁塔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位雖對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)登記在其名下的車位享有所有權(quán)，但該所有權(quán)的行使，應(yīng)受優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需要的限制。最終，西安市雁塔區(qū)人民法院依法判決A公司對(duì)小區(qū)內(nèi)尚未售出的停車位向小區(qū)業(yè)主開(kāi)放租賃。A公司不服，上訴至西安市中級(jí)人民法院，西安市中級(jí)人民法院依法維持原判。

法官說(shuō)法

“小區(qū)車位設(shè)置的初衷在于滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，具有公共屬性，其不同于一般可以自由買賣、租賃的商品，即便產(chǎn)權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)商，相關(guān)權(quán)利的行使也要受約束和限制。”西安市雁塔區(qū)人民法院曲江法庭法官呂睿涵分析，《中華人民共和國(guó)民法典》第276條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。據(jù)此，如果小區(qū)內(nèi)存在有大量閑置車位，且車位對(duì)業(yè)主“只售不租”的情況，顯然是與“首先滿足業(yè)主的需要”這一法律要求相違背的。

其實(shí)，近年來(lái)，規(guī)劃車位、車庫(kù)已經(jīng)成為住宅小區(qū)的標(biāo)配，但隨著私家車數(shù)量與日俱增，“停車難”問(wèn)題日益凸顯，因小區(qū)停車問(wèn)題引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。

對(duì)此，呂睿涵表示，目前法律已聚焦人民群眾的美好生活新需求，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位和車庫(kù)的權(quán)屬進(jìn)行了清晰界定，一般情況下，業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買、承租小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)益，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)滿足業(yè)主使用停車位的合理需求，不得以“只售不租”等方式變相脅迫業(yè)主購(gòu)買車位，侵犯業(yè)主合法權(quán)益。

呂睿涵分析，目前，小區(qū)內(nèi)的車位主要分為3類，第一類是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫(kù)，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，在車位充足的情況下，開(kāi)發(fā)商不能限制業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車位；第二類是公攤車位，即在非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，這類車位屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)非規(guī)劃內(nèi)車位進(jìn)行處分并因此獲利，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定共有車位的使用；第三類是人防車庫(kù)或人防車位，這類車位是人防工程的規(guī)劃車位，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，在不妨礙防空功能的前提下供業(yè)主使用，禁止買賣，開(kāi)發(fā)商只擁有使用權(quán)，僅可出租，且租期最長(zhǎng)不超過(guò)20年。

“在簽訂購(gòu)房合同及購(gòu)買、租賃車位、車庫(kù)時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身需求仔細(xì)查看相關(guān)條款，詢問(wèn)并了解清楚車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及所有權(quán)歸屬，避免后期產(chǎn)生糾紛。”呂睿涵還提醒業(yè)主，如果遇到開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃的車位“只售不租”，或者存在私自出售、附贈(zèng)、出租屬于業(yè)主共有車位的行為，可依法進(jìn)行維權(quán)。

來(lái)源：陜西日?qǐng)?bào)

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