北京買房：理清思路，購房建議1905

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

手頭一套郊區(qū)300萬步梯房閑置，想出手。在目前行情下，不知該持幣觀望，還是至少置換一套在手里？（可以接受長期租房住）如果置換，總預(yù)算在800-1000w。不考慮通勤問題（東南西北都可以），您認(rèn)為買哪些小區(qū)最保值，乃至升值？可以推薦具體的小區(qū)嗎？孩子預(yù)計(jì)32年上學(xué)。

A：

1、您這問題都沒太看懂。您現(xiàn)在是只有一套郊區(qū)房是嗎？但卻手里拿著大幾百萬長期租房住？這種情況可不多見。

2、簡單說吧，既然是步梯房，那一般都是老小區(qū)。閑置說明租金不太高，畢竟多數(shù)郊區(qū)板塊的租金收益率都低于市區(qū)。如果既不自住，也不出租，老小區(qū)的價(jià)格走勢也不會(huì)占優(yōu)，那您這套房的優(yōu)勢在哪里啊？

可以持幣觀望，不著急就看看樓市行情再說，如果有成交量持續(xù)上漲或特殊的利好政策就買，沒有的話就等著。反正您的預(yù)算不低，這種房一般來說不會(huì)錯(cuò)過行情。

另外現(xiàn)在北京的平均租金收益率1.8%，所以如果有超過這收益的穩(wěn)定理財(cái)渠道，那長期租房才更劃算。如果找不到穩(wěn)妥+高息的理財(cái)，那再考慮買房吧，畢竟現(xiàn)在五大行存款利息才1.3%。

3、另外您的要求也有點(diǎn)兒怪，而且也偏高了。哪兒有買房不考慮通勤的啊？而且既要最保值升值的小區(qū)，還要考慮孩子上學(xué)問題，既要又要的不太好建議，主要是您預(yù)算不太高。因?yàn)楸本┧袑W(xué)區(qū)都有統(tǒng)一特點(diǎn)，就是總價(jià)越高的，學(xué)區(qū)溢價(jià)才越低，這也才好聊保值升值。否則如果溢價(jià)高了，就意味著居住的性價(jià)比下降+保值風(fēng)險(xiǎn)上升。

常規(guī)建議是看朝陽的吧，典型的太陽宮人朝學(xué)區(qū)，太陽公元沒什么學(xué)區(qū)溢價(jià)，價(jià)格走勢也是拍北京第一序列，肯定算保值升值。不過這里比較貴，千八百萬一般只能買到一居室。

其他的也可以看朝外學(xué)區(qū)的，博世祥園，也是學(xué)校好還沒溢價(jià)，保值升值都不錯(cuò)，1000萬應(yīng)該能買到兩居室。其他類似的商品房小區(qū)也行，千萬左右基本都沒什么溢價(jià)了，居住的性價(jià)比正常。

此外還有嘉銘學(xué)區(qū)的東區(qū)，這小區(qū)就多了，選擇板樓戶型好的就行。千萬左右買兩居沒問題，三居有可能吧。

再有就是望京陳分學(xué)區(qū)，現(xiàn)在跌的差不多了，又是低點(diǎn)的時(shí)候。東湖灣、新航線等等，也是兩居能買到，三居看情況吧。

4、簡單就是這情況，我感覺您這問題不太像認(rèn)真的似的，要不再考慮一下吧。先做好預(yù)算，然后再列出需求，最好自己選擇大致的方向或地段兒，否則不好聊。

僅供參考。

二

Q:

還想請教您幫忙分析一下北京樓市后面的行情走勢好嗎？房價(jià)預(yù)計(jì)什么時(shí)候能真正止跌？如果賣珠江綠洲的房子估計(jì)得多久呢？另外，家里人都覺得現(xiàn)在住的小南莊的房子有點(diǎn)老，居住體驗(yàn)不是太好，有意向換個(gè)大點(diǎn)的、新點(diǎn)的房子，這樣的話，可能還是要賣小南莊的房子。如果還是選在海淀區(qū)，想離現(xiàn)在的住處不要太遠(yuǎn)，有推薦的區(qū)域或小區(qū)嗎？什么時(shí)候入手比較好呢？怎么個(gè)操作比較好呢？

A：

1、我不敢說北京樓市會(huì)有多好，只能說不至于更差，也就是沒什么下跌的空間，即便漲不起來也會(huì)是橫盤。

2、現(xiàn)在全國主要城市都基本止跌了，跌不動(dòng)了。畢竟房子是天然的投資品，所有業(yè)主就算不懂行情，也會(huì)在潛意識(shí)里計(jì)算自己房子的價(jià)值+租金收益率。

即便那些只有一套房子的。比如您家珠江綠洲的鄰居吧，房子能賣340萬，租金6500。在沒有貸款的情況下，他如果賣掉房子存銀行，每個(gè)月的利息最多4000多。可買他房子的新業(yè)主卻能收6500的租金，扣除物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期之后也得小6000。那在這種情況下，您的鄰居還愿意繼續(xù)降價(jià)嗎？掛牌+成交周期我不知道，只有當(dāng)?shù)刂薪樗麄兪煜け镜貥I(yè)務(wù)。

3、如果不需要學(xué)位，那就買東邊那幾個(gè)學(xué)區(qū)的唄，學(xué)院路、北太平莊和花園路，學(xué)區(qū)溢價(jià)都不高，居住的性價(jià)比就高了，保值風(fēng)險(xiǎn)自然小。小區(qū)有的是，品質(zhì)好的宜居小區(qū)溢價(jià)更低，大戶型這種時(shí)期都沒什么溢價(jià)了。

4、房子是用來住的，什么時(shí)候想改善了再換唄。反正是海淀同區(qū)內(nèi)置換，又是從溢價(jià)高的換到低的，怎么都不至于吃虧。

5、正常操作就行，普通置換沒什么特殊的。

僅供參考。

三

Q:

1、我們滿打滿算，有將近2000w。本想只花800-1000左右買房子。但二環(huán)內(nèi)1000-2000價(jià)位的產(chǎn)品也都看過。現(xiàn)在猶豫應(yīng)該定什么預(yù)算去買房。（高價(jià)位的次新房產(chǎn)，價(jià)格稍微震蕩一點(diǎn).損失就很明顯。但一說到保值、稀缺，大家推薦的都是2000w左右的。給我們一種1000左右沒有保值產(chǎn)品可買的感覺）

2、再說房源。以二環(huán)內(nèi)、1500-2000預(yù)算南北通透三居為例，我們在次新小區(qū)和新房之間猶豫。城區(qū)新房：展欣、百萬佳苑是回遷，小三居夠得上，但單價(jià)高，面積小，老化速度可能會(huì)快？

次新：

（1）西城：萬和世家、清芷園、麗水蓮花、熙府桃園、盛景嘉園；

（2）東城：新世界、新怡家園；本家潤園一期、海晟名苑、禾風(fēng)相府；

（3）海淀：萬柳的觀山園、晴雪園、遠(yuǎn)大園、澗橋泊屋，西直門長河灣、金暉嘉園等都有點(diǎn)老態(tài)；還有清河那邊感覺配套差點(diǎn)、也略遠(yuǎn)。

（4）朝陽：太陽宮四大神盤多是25層左右的高層，勝古譽(yù)園單價(jià)略高，還只是朝陽學(xué)籍。走公立體系的話，同價(jià)位感覺不如買西城？自住的話，太陽國際公館價(jià)格很實(shí)惠，但不知道有沒有坑。還有雙井那邊富力城、樂成國際等，感覺維護(hù)也一般，另外周邊可能比較堵。

（5）豐臺(tái)：璽萌公館、戀日花都、戀日嘉園一區(qū)。800左右只求自住，交通方便。至于中海三號(hào)院等新房沒考慮，不如買上述東西海朝的產(chǎn)品？

我們目前在三環(huán)內(nèi)或附近只盤點(diǎn)了這么多區(qū)域和盤。通勤都很方便。想請您看看該怎么選擇。

3、目前總說北京三環(huán)內(nèi)次新跌的少，相對保值，但我們記得是否也暗含傳導(dǎo)滯后性的問題，這些次新盤后面是否還會(huì)補(bǔ)跌？我們的孩子32年上學(xué)，五年后現(xiàn)在所謂的次新也20年以上了。是不是再租幾年，晚點(diǎn)再買更安全、合算？

A：

1、既然是學(xué)區(qū)房，那一般都是總價(jià)高的更合適，溢價(jià)相對低=居住的性價(jià)比高+保值風(fēng)險(xiǎn)小。這還是自己算賬吧，或者讓中介給算，用數(shù)字說話更直接。

2、太陽國際就是典型的老公寓，名字就已經(jīng)說明了性質(zhì)。這種小區(qū)在朝陽有的是，談不上什么坑。優(yōu)勢是居住的性價(jià)比高，劣勢是價(jià)格走勢弱，長期落后大盤，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。以后最好的成績就是不再落后，逆襲的可能性幾乎沒有。

其他您這列的小區(qū)太多了，我這是免費(fèi)咨詢，聊不過來那么多，還是看自己的喜好吧。而且學(xué)區(qū)的差距也不小，或者說很大差距，后邊還有不算學(xué)區(qū)房的。我看不太懂您家的想法，不知道怎么選擇，還是自己決定更合適。

不過多說一句，如果買學(xué)區(qū)房最好是計(jì)算溢價(jià)率，或者說是居住的性價(jià)比也行，用數(shù)字才好比較，至少比“感覺”有說服力。

3、次新盤不會(huì)補(bǔ)跌，一般都是在來了行情的時(shí)候漲的慢而已，先例都是如此。但學(xué)區(qū)房說不好，看溢價(jià)高低吧。

房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，有需求就買，不著急就租房唄。我還是這話，如果有高息+問題的理財(cái)就租房合適，沒有的才買房呢。另外現(xiàn)在情況是北京的平均租金回報(bào)率已經(jīng)超過同期銀行利率，歷史上這種情況就三次，每次都是相對的房價(jià)低谷期，現(xiàn)在是第四次。

僅供參考。

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