華僑城落幕了嗎？一個(gè)文旅地產(chǎn)時(shí)代的開場、巔峰與退潮

文旅行業(yè)如果要回望過去四十年，有一個(gè)名字繞不開：華僑城。

它既是中國現(xiàn)代主題公園的開山者，也是“旅游+地產(chǎn)”“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式的集大成者；它既創(chuàng)造過中國文旅行業(yè)最激動(dòng)人心的商業(yè)傳奇，也在今天承受著地產(chǎn)退潮、資產(chǎn)沉重、治理重構(gòu)、模式失靈的多重壓力。

最近，華僑城相關(guān)體系連續(xù)出現(xiàn)高管被查的新聞。2026年5月8日，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)業(yè)與資產(chǎn)管理部原總監(jiān)郭振東被通報(bào)涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查；5月15日，華僑城集團(tuán)有限公司督察審計(jì)部總經(jīng)理彭華也被通報(bào)接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。一個(gè)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)與資產(chǎn)，一個(gè)負(fù)責(zé)督察審計(jì)，這兩個(gè)崗位本身就帶有強(qiáng)烈的信號意義。它不只是個(gè)體問題，更折射出一家大型央企在資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)控和歷史遺留問題上的深層壓力。

如果說過去我們談華僑城，談的是“造夢能力”“造城能力”“文旅標(biāo)桿”；那么今天再談華僑城，就必須把它放回中國城鎮(zhèn)化、中國地產(chǎn)周期、中國文旅供給演進(jìn)的大背景里去看。華僑城不是一個(gè)孤立的企業(yè)樣本，它是一個(gè)時(shí)代的縮影。

華僑城的起點(diǎn)，是中國旅游業(yè)的貧瘠年代，也是深圳改革開放最熱血的年代。

1989年11月，錦繡中華開園。它不是今天意義上的重資產(chǎn)主題公園，而是一個(gè)很聰明，很應(yīng)景的時(shí)代產(chǎn)品：用微縮景觀的方式，把中國的名山大川、歷史遺跡、文化符號壓縮在深圳的一塊土地上。那個(gè)年代，中國人的旅游消費(fèi)剛剛打開，交通不便，長線旅游成本高，“一天看遍中國”本身就是一種巨大的想象力。公開資料顯示，錦繡中華開園第一年接待游客超過300萬人次，并在9個(gè)月內(nèi)收回全部投資。隨后，中國民俗文化村開業(yè)，也在一年半后收回投資。

這就是華僑城最早的神話：它不是先有地產(chǎn)，再有文旅；而是先用文旅創(chuàng)造流量、品牌和城市想象力，再用城市價(jià)值完成商業(yè)閉環(huán)。

1994年，世界之窗開園。“你給我一天，我給你一個(gè)世界”，這句廣告語至今仍然是中國文旅營銷史上的經(jīng)典。世界之窗半年接待游客超過300萬人，四年半收回6.5億元投資。1998年，深圳歡樂谷開園，華僑城又完成了一次從靜態(tài)觀光到參與體驗(yàn)的轉(zhuǎn)型。此后，歡樂谷逐步走向全國，布局北京、成都、上海、武漢、天津、重慶、南京等城市，華僑城也從深圳文旅企業(yè)變成全國性文旅集團(tuán)。

必須公允地說，華僑城對中國文旅的貢獻(xiàn)是開創(chuàng)性的。

第一，它證明了文旅不是“賠本賺吆喝”的城市配套，而是可以形成現(xiàn)金流、品牌力和城市價(jià)值的產(chǎn)業(yè)。第二，它把主題公園、商業(yè)街區(qū)、酒店、演藝、地產(chǎn)開發(fā)、片區(qū)更新放在一個(gè)系統(tǒng)里思考，早于很多城市理解“文旅綜合開發(fā)”的價(jià)值。第三，它把深圳從一個(gè)制造業(yè)和口岸城市，進(jìn)一步推向了休閑城市、消費(fèi)城市、創(chuàng)意城市的方向。第四，它啟發(fā)了后來無數(shù)地方政府和開發(fā)商，讓大家相信：文旅可以造城，流量可以變現(xiàn)，文化可以資本化。

但是，華僑城后來最大的問題也恰恰藏在這個(gè)成功里。

因?yàn)樵缙诘娜A僑城模式太成功了，導(dǎo)致后來中國很多地方都相信，只要有一個(gè)主題公園、一片商業(yè)街區(qū)、幾個(gè)文化IP、幾塊配套住宅用地，就可以復(fù)制一個(gè)“華僑城”。于是，“文旅+地產(chǎn)”從一種創(chuàng)新模式，逐漸變成一種擴(kuò)張工具；從一種城市運(yùn)營能力，逐漸變成一種拿地邏輯；從一種內(nèi)容創(chuàng)造，逐漸變成一種土地金融。

華僑城最初的成功，是文旅真的能聚人；后來很多“類華僑城模式”的問題，是文旅變成了拿地的理由。前者是內(nèi)容驅(qū)動(dòng)城市，后者是地產(chǎn)挾持文旅。這是兩個(gè)完全不同的邏輯。

華僑城自己也沒有完全逃出這個(gè)邏輯。

2015年前后，華僑城在“旅游+地產(chǎn)”基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的模式，并在深圳光明小鎮(zhèn)、甘坑新鎮(zhèn)、大鵬所城等項(xiàng)目中探索新型城鎮(zhèn)化、片區(qū)開發(fā)、全域旅游和文旅綜合運(yùn)營。公開報(bào)道顯示，華僑城曾在大灣區(qū)及廣東省布局13個(gè)城市，項(xiàng)目類型覆蓋主題公園、歡樂海岸、自然景區(qū)、景區(qū)托管、田園綜合體、山地森林度假區(qū)、城市文化改造、全域旅游項(xiàng)目、濱海度假等多種形態(tài)。

這在當(dāng)時(shí)看，是一種戰(zhàn)略升級；但放到今天看，也埋下了重資產(chǎn)、長周期、強(qiáng)協(xié)同、強(qiáng)政府關(guān)系、強(qiáng)資本占用的巨大壓力。

因?yàn)槲穆庙?xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目最大的不同在于：地產(chǎn)是銷售型現(xiàn)金流，文旅是經(jīng)營型現(xiàn)金流；地產(chǎn)可以通過預(yù)售快速回款，文旅需要長期內(nèi)容迭代、運(yùn)營沉淀和消費(fèi)復(fù)購。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)上行時(shí)，文旅可以被地產(chǎn)反哺，甚至成為拿地和溢價(jià)的工具；但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下行時(shí)，文旅不僅不能快速回血，反而會(huì)暴露出長期資本開支、運(yùn)營效率不足、內(nèi)容老化、資產(chǎn)沉重等問題。

這就是華僑城今天的核心困境：它曾經(jīng)用文旅打開地產(chǎn)，用地產(chǎn)反哺文旅；但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)周期反轉(zhuǎn)，原來的飛輪就變成了負(fù)重輪。

從財(cái)務(wù)表現(xiàn)看，華僑城面臨的壓力已經(jīng)非常明顯。根據(jù)公開年報(bào)和媒體整理，2025年華僑城簽約銷售面積120.6萬平方米，同比減少30.29%；簽約銷售金額177.3億元，同比減少32.6%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比減少63.41%至98.48億元。到2025年末，公司主要儲(chǔ)備項(xiàng)目共35個(gè)，總占地面積1390.12萬平方米，計(jì)容建筑面積2294.11萬平方米，剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1000.62萬平方米。

這些數(shù)字背后，是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題：過去的土地儲(chǔ)備，在上行周期叫資源，在下行周期就可能變成包袱。過去拿地越多，意味著未來彈性越大；今天則意味著去化壓力、資金壓力、規(guī)劃調(diào)整壓力和資產(chǎn)盤活壓力。

華僑城也已經(jīng)把“盤活存量”放到極高位置。公開報(bào)道顯示，2025年以來華僑城已實(shí)現(xiàn)12宗地塊退出，回籠近30.9億元資金，但補(bǔ)償價(jià)較47.79億元拿地成本存在約35.3%的折價(jià)。換句話說，今天的華僑城已經(jīng)不是在講“擴(kuò)張故事”，而是在講“止血、瘦身、盤活、退出、重構(gòu)”的故事。

這也是中國文旅地產(chǎn)行業(yè)共同面對的命題：過去大家追求的是規(guī)模、版圖、項(xiàng)目數(shù)量、城市覆蓋率；今天真正考驗(yàn)的是資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流效率、內(nèi)容更新能力和組織治理能力。

從文旅業(yè)務(wù)看，華僑城依然有底子，但也不輕松。2025年華僑城旗下文旅項(xiàng)目接待游客7970萬人次，與上年基本持平；但文旅業(yè)務(wù)收入213.72億元，同比下降21.71%。這組數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵：人還在，但錢變少了；流量還在，但收入轉(zhuǎn)化下降了。

這不只是華僑城的問題，也是中國傳統(tǒng)景區(qū)、主題公園、城市文旅綜合體的共同問題。今天的游客不是不出游，而是更會(huì)算賬；不是沒有需求，而是需求變得更分層；不是不愿意消費(fèi)，而是不再為陳舊內(nèi)容和低效體驗(yàn)買單。

錦繡中華、世界之窗、歡樂谷，曾經(jīng)都是時(shí)代的答案。但今天的問題是：年輕人為什么還要去？本地客群為什么要復(fù)購？親子家庭為什么選擇你而不是迪士尼、環(huán)球、室內(nèi)樂園、演唱會(huì)、賽事、商業(yè)綜合體、短視頻爆款街區(qū)？一個(gè)文旅產(chǎn)品，如果不能持續(xù)創(chuàng)造新的社交貨幣、新的情緒價(jià)值、新的消費(fèi)理由，它就會(huì)從“必去目的地”變成“城市老資產(chǎn)”。

這也是深圳文旅今天面臨的變局。深圳不是缺消費(fèi)力，也不是缺年輕人，而是城市文旅的符號系統(tǒng)正在重構(gòu)。過去深圳的文旅名片是世界之窗、錦繡中華、歡樂谷、東部華僑城；今天深圳更強(qiáng)的城市符號可能是科技、創(chuàng)新、潮流、演出、濱海、低空經(jīng)濟(jì)、AI、硬件生態(tài)、城市生活方式。一個(gè)以微縮景觀、傳統(tǒng)樂園、地產(chǎn)配套為核心的文旅系統(tǒng)，如何與深圳新一代城市氣質(zhì)重新連接，這是華僑城必須回答的問題。

更大的挑戰(zhàn)是，華僑城模式本身代表的“地產(chǎn)文旅時(shí)代”已經(jīng)退潮。

過去，華僑城模式成立，有三個(gè)前提：第一，中國處于高速城鎮(zhèn)化階段，城市需要新區(qū)開發(fā)和功能配套；第二，房地產(chǎn)處于上升周期，土地增值可以覆蓋文旅投入；第三，居民休閑供給不足，主題公園和大型景區(qū)具備稀缺性。

今天，這三個(gè)前提都變了。

城鎮(zhèn)化從增量擴(kuò)張進(jìn)入存量更新，地產(chǎn)從金融化擴(kuò)張進(jìn)入去杠桿和新模式重構(gòu)，文旅從供給稀缺進(jìn)入內(nèi)容過剩和流量內(nèi)卷。過去是“建一個(gè)大項(xiàng)目，城市自然給你流量”；今天是“你不持續(xù)創(chuàng)造內(nèi)容，流量就會(huì)迅速流走”。過去是“土地增值補(bǔ)貼文旅”，今天是“文旅運(yùn)營必須自己證明商業(yè)價(jià)值”。

所以，華僑城的故事不是簡單的“成功”或“失敗”。它更像是一部中國文旅地產(chǎn)模式的興衰史。

它的上半場，寫的是開創(chuàng)：用主題公園激活深圳，用文化景觀承接大眾旅游啟蒙，用歡樂谷推動(dòng)中國主題公園連鎖化，用歡樂海岸探索文旅商業(yè)融合，用“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”參與城市更新和區(qū)域開發(fā)。

它的下半場，寫的是代價(jià)：重資產(chǎn)擴(kuò)張、地產(chǎn)依賴、項(xiàng)目分散、內(nèi)容老化、治理復(fù)雜、現(xiàn)金流承壓、資產(chǎn)盤活艱難。

今天再評價(jià)華僑城，我認(rèn)為不應(yīng)該做事后諸葛亮式否定。沒有華僑城，中國主題公園的發(fā)展可能不會(huì)這么早；沒有華僑城，中國城市經(jīng)營者也不會(huì)這么早理解文旅對城市空間、消費(fèi)場景和土地價(jià)值的塑造作用。它為中國文旅立過標(biāo)桿，也為中國城市化提供過樣本。

但同樣不能回避的是，華僑城也開啟了一個(gè)危險(xiǎn)的模仿鏈條。很多地方后來學(xué)到的不是華僑城的運(yùn)營能力、內(nèi)容能力和長期主義，而是學(xué)到了“用文旅包裝地產(chǎn)、用概念撬動(dòng)土地、用大盤講述城市故事”。這條路走到極致，就出現(xiàn)了大量空心文旅小鎮(zhèn)、低效主題公園、半拉子度假區(qū)和高負(fù)債城市綜合開發(fā)項(xiàng)目。

所以，華僑城既是傳奇，也是警示；既是開山者，也是模式風(fēng)險(xiǎn)的樣本；既是中國文旅的功臣，也是地產(chǎn)文旅時(shí)代退潮后的典型案例。

它真正留給行業(yè)的啟示，不是“文旅不能做重資產(chǎn)”，而是重資產(chǎn)必須有強(qiáng)內(nèi)容、強(qiáng)運(yùn)營、強(qiáng)復(fù)購、強(qiáng)現(xiàn)金流；不是“文旅不能和地產(chǎn)結(jié)合”，而是地產(chǎn)不能成為文旅的麻醉劑；不是“央企不能做文旅”，而是央企做文旅更要尊重市場邏輯、消費(fèi)邏輯和資產(chǎn)效率。

華僑城未來還有機(jī)會(huì)嗎？當(dāng)然有。

它仍然擁有中國文旅行業(yè)最完整的資產(chǎn)譜系之一，擁有主題公園、景區(qū)、酒店、商業(yè)、演藝、城市更新等多元經(jīng)驗(yàn)，也擁有央企背景和資源整合能力。但關(guān)鍵在于，未來的華僑城不能再靠過去的華僑城邏輯活下去。它不能只做“景點(diǎn)集合”，要做城市內(nèi)容平臺(tái)；不能只做“游客生意”，要做本地生活與外來旅游雙循環(huán)；不能只靠門票和地產(chǎn)，要靠IP、演藝、商業(yè)、會(huì)員、夜經(jīng)濟(jì)、親子、科技體驗(yàn)、城市社群和復(fù)購體系；不能只做重資產(chǎn)開發(fā)商，要真正成為文旅資產(chǎn)運(yùn)營商。

從這個(gè)意義上講，華僑城不是簡單落幕，而是舊模式落幕。華僑城這個(gè)名字是否還能繼續(xù)代表中國文旅的未來，取決于它能不能完成一次真正的自我革命。

它曾經(jīng)用一個(gè)錦繡中華，告訴中國人：一天可以看遍中國。

今天，它要回答一個(gè)更難的問題：在一個(gè)地產(chǎn)紅利退潮、消費(fèi)分層加劇、文旅供給過剩、年輕人審美更新極快的時(shí)代，一個(gè)老牌文旅巨頭，如何重新贏得中國游客？這才是華僑城真正的終局之問！