河西南二手房價格反彈至2025年初？真相來了！

今年的 金三銀四，南京樓市交出一份堪稱“ 滿分 ”的答卷：4月份南京共賣了10599套二手房，超過1萬套，創(chuàng)下近一年新高！加上三月份，兩個月共賣了近2萬套，勢頭是相當(dāng)猛了。

南京二手房是真的火，可能有人會說這是以價換量、開學(xué)季置業(yè)，但實實在在的數(shù)據(jù)說明：南京購房需求，依然旺盛。

市場火熱，銷量增加，在價格端必然有反應(yīng)。

此前，我們寫了今年1-4月江核二手房價格上漲超1千/平，個別樓盤甚至回升到2025年7-8月的價格水平。有不少網(wǎng)友表示，江核可能確實漲了，但宇宙中心的河西南，二手房價沒有起色......

今年，我們就細(xì)看，河西南二手房價究竟有沒有回暖跡象？

從數(shù)據(jù)看，河西南自去年12月至今年4月，熱門二手房成交價整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)，雖然幅度不大，但上揚(yáng)趨勢十分明顯！

至于有個別媒體或中介稱，今年4月河西南的二手房價格達(dá)到2025年初的水平，著實有些吹水了。

表現(xiàn)最好的是早期“星八客”

各盤價格均有上漲

以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城、佳兆業(yè)城市廣場、朗詩熙華府、招商雍和府等為代表的“星八客”，最久的已交付超10年。

2021-2022年巔峰期，基本都賣到6萬甚至6萬+的水平。潮水退去，即便當(dāng)年普遍3-3.5萬/㎡的新房價，現(xiàn)在沒哪個盤能達(dá)到的。

特別是海峽城云瓏灣，于2025年底正式跌破2萬大關(guān)，成交均價僅1.9萬/㎡。

然而，二手房市場流速增加，終究帶起房價上揚(yáng)。即便是河西南商品房項目中墊底的云瓏灣，在金三銀四期間，中樓層成交均價也達(dá)到2.2萬/㎡。

2025年初，河西南最差的二手商品房都在打3萬+/㎡的價格保衛(wèi)戰(zhàn)，今年4月除了佳兆業(yè)城市廣場的3.1萬/㎡成交價外，其他七盤的均未能達(dá)到3萬價位。

以當(dāng)前的市場環(huán)境，一年多的跌幅，不是那么容易漲回去的。

河西南的中不溜項目，價格持續(xù)穩(wěn)定

品質(zhì)比上不足、比下有余的河西南“中不溜”項目，如綠地海珀濱江、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發(fā)珺和府、頤和鉑灣等，本輪反應(yīng)不算強(qiáng)烈，繼續(xù)維持在3萬出頭的價位，與去年底相比變化不大。

說實話，顏值在線、品質(zhì)上佳的建發(fā)珺和府一路走低我是不太明白的，這個項目應(yīng)該沒啥大毛病呀，怎么就一路走低了呢？

雖然西區(qū)相比東區(qū)確實要弱一些，但賣得更貴的東區(qū)今年都沒成交，等于沒有...

魚嘴潤府、魚嘴金茂悅其實都不錯，以當(dāng)前2.8萬/㎡的均價，想在河西南置業(yè)，對公區(qū)品質(zhì)有一定要求，且總價預(yù)算300萬左右，確實可以考慮。

大平層豪宅，支棱不起來了

河西南大平層豪宅的代表：中國府、河西金茂府、融創(chuàng)濱江ONE、萬科翡翠濱江，要么有價無市根本賣不掉，要么降價割肉離場。

這幾家大平層產(chǎn)品確實很尷尬，說品質(zhì)不見得比建發(fā)珺和府這些后期產(chǎn)品好多少，總價區(qū)間又與河西新四代宅或更高大平層產(chǎn)品重疊。死抱價格、賣不掉，想賣就得割肉離場。

融創(chuàng)濱江ONE，曾經(jīng)南京江灣三大頂豪的代表之一（另有中國府、萬科翡翠濱江）。

如今，去年底3.6萬/㎡的二手房成交價，基本和那些“中不溜”改善產(chǎn)品坐一桌了。今年更是直接不賣了。

濱江ONE的業(yè)主自費(fèi)升級外立面，在樓市上行期屬于自我優(yōu)化，極限賦能。但在樓市下行期，這種補(bǔ)救/升級措施，相當(dāng)于自曝短板：先天不足，與周邊競品有差距。

與 濱江ONE同樣尷尬的還有河西金茂府瓏園，市場表現(xiàn)差不多。金茂府系產(chǎn)品在南京的口碑就是從河西金茂府開始，也是2020年前后，南京豪宅的代表作之一。

項目共分兩期開發(fā)： 一期 2021年6月底交付，開盤價5.4萬/㎡，二期2023年10月交付，開盤價6萬/㎡。

樓市膠著期，各種迭代規(guī)劃持續(xù)推新，瓏園建成較早，競爭力確實不足。

河西初代三大豪宅，也就萬科翡翠濱江還算靠譜，4.5萬/㎡的成交均價也算保住底褲了。中國府一直沒有成交，就不說了。

洗盡鉛華，河西南正以更加健康的房價格局，引領(lǐng)南京樓市震蕩調(diào)整。在整體下行的樓市大環(huán)境中，河西南難以獨(dú)善其身，以價換量幾乎是必然選擇。

南京新房產(chǎn)品力迭代太快，對二手房造成嚴(yán)重沖擊。10余年時間，河西南大大小小經(jīng)歷3次人居革命：從毛坯到精裝，從精裝到科技，再從科技到四代宅...

頻繁迭代，前期二手房越發(fā)不受市場待見，價格更加難以穩(wěn)定。