北上廣深產業(yè)用地大松綁

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作者 I 宋溪 選址960

全文1945字，約需3分鐘

地價大幅下調、延長出讓年限、允許分期付款、鼓勵混合利用……近日，全國各地產業(yè)用地、工業(yè)用地新政迭出，不約而同釋放“松綁”信號。

具體是怎樣的松綁？力度如何？實施路徑有哪些？將給市場帶來哪些利好或變革？以北京、上海、廣州、深圳四個風向標城市為例。

01

北京：放開30-50年，權力下放到區(qū)

2026年1月1日，北京全面施行《關于加強產業(yè)用地年限出讓工作的若干意見（試行）》。

《意見》中包括以下內容：

一般產業(yè)項目用地按照不超過20年期出讓。

國家級重大產業(yè)項目以及集成電路、智能網聯(lián)新能源汽車、生物醫(yī)藥、航空航天等投資強度大、回報周期長的市級、區(qū)級重大產業(yè)項目用地，可按照30—50年期出讓。

一定條件下，各區(qū)可自主決策產業(yè)用地出讓年限（30年以下）

彈性年期最高提升至50年。此舉是對2018年相關規(guī)定中產業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過20年的重大突破。這一舉措，官方稱核心原因是為了精準匹配高精尖產業(yè)的長期發(fā)展需求，系統(tǒng)性降低企業(yè)用地成本，穩(wěn)定投資預期，從而在激烈的城市競爭中吸引和留住優(yōu)質實體經濟，培育新質生產力。

另一方面對于企業(yè)來講，除了年均成本被大幅攤薄，一次性鎖定未來50年用地使得企業(yè)敢于重資產投資外，同時為企業(yè)融資提供了更堅實的價值基礎。

把權力下放到區(qū)，各區(qū)可以根據本區(qū)產業(yè)規(guī)劃、資源稟賦、招商引資重點靈活決策，另外也促進了區(qū)級政府發(fā)展產業(yè)的責任、動力和競爭能動性。

根據《意見》原文，經開區(qū)作為試點，已經開始探索開展區(qū)級全面自主決策產業(yè)用地出讓年期機制。

不同于北京著力年限，上海產業(yè)用地新政“腰斬式折價”引發(fā)了行業(yè)熱議。

02

上海：時隔六年，首次調基準價

4月2日，《上海市城鄉(xiāng)建設用地基準地價（2026年）》公開發(fā)布。時隔六年，上海第一次對全市土地基準價格體系進行了一次系統(tǒng)性重構，引發(fā)各界高度關注。

其中產業(yè)用地方面提出：

20年期中環(huán)內工業(yè)用地降幅約42%，外環(huán)周邊降幅約44%，遠郊降幅達50%。

50年期產業(yè)項目類工業(yè)用地，中環(huán)內、中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域分別下調5%、10%、15%。

20年期價格占50年期的比重，從過去67%降至40%。

首次實行城鄉(xiāng)一體化定級定價。

業(yè)內認為，上海通過讓渡地價，降低中小企業(yè)、初創(chuàng)型科創(chuàng)企業(yè)的前期用地資金壓力，同時引導產業(yè)集聚，提高產業(yè)資源競爭力度。

中指研究院指出，將全市城鄉(xiāng)各類建設用地納入統(tǒng)一定級定價體系，實行全市“同地同權同價”，有助于吸引城市資本、人才和技術“下鄉(xiāng)”。

除了上海，廣州發(fā)布的廣州工商業(yè)23條力度也不小。

03

廣州：可分期、可續(xù)期、可復合利用

4月14日，廣州市規(guī)自局印發(fā)《關于進一步推動工商業(yè)用地市場化配置改革的指導意見》，推出23條具體措施，因此被簡稱為“廣州工商業(yè)23條”。

“廣州工商業(yè)23條”提出：

新出讓的工業(yè)、物流倉儲土地，允許分期繳納出讓金（12個月內付清）。

靈活確定出讓年限：重大項目、戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目出讓年限可按50年確定。

定價、年期與績效掛鉤：達到產出標準，續(xù)期打7折，最長可續(xù)20年；未達到，按全額地價計收，續(xù)期年限縮短。

推行“產業(yè)鄰里社區(qū)”：打破傳統(tǒng)廠房園區(qū)孤立屬性，工業(yè)用地中劃分產業(yè)配套和生活配套用地。

支持企業(yè)靈活選擇一次性50年出讓、彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓等多種方式。

從北京、上海、到廣州，可以看出，土地出讓年限正逐步告別20年期限歷史，進入30-50年期。

廣州一系列舉措，和上海一樣，指向了降低用地成本，給企業(yè)輸血減負的用意；以北上廣為代表的一線城市，正通過分期付款、地價打折等紅利，抓住企業(yè)、牢牢穩(wěn)住制造業(yè)基本盤。

近日，關于產業(yè)用地如何大松綁，深圳新政給出了“精準滴灌”策略。

04

深圳：可流轉、可回購、可補價轉讓

5月7日，《深圳市工業(yè)及其他產業(yè)用地供應管理辦法》正式施行。《管理辦法》首次提出，實行“產業(yè)項目用地+通用產業(yè)用房”雙軌供給體系。

具體包含以下：

重大項目、頭部企業(yè)，通過市區(qū)兩級遴選出讓用地；其他復合產業(yè)導向企業(yè)，依舊通過招拍掛供應。

實施大幅價格優(yōu)惠，重點產業(yè)項目出讓底價按照市場價格的60%-70%，若該重點產業(yè)項目屬于戰(zhàn)略性新興產業(yè)，則出讓底價最低可至市場價的30%-35%。

另外，工業(yè)用地出讓統(tǒng)一從20年延長至30年。

除此之外，該新政明確了一套地塊可流轉、回購、轉讓、可REITs通道，解決了產業(yè)用地難盤活、難融資痛點。

除了北上廣深，在國家要素市場化配置改革號召下，全國眾多城市目前都已經出臺了工業(yè)用地“松綁”政策。

比如，杭州提出新供工業(yè)用地有限投向戰(zhàn)略性新興產業(yè)和未來產業(yè)；寧波探索產業(yè)用地“限地價、競貢獻”；慈溪市鼓勵集聚區(qū)內企業(yè)提容改造不增收土地價款等等。

可以見得的是，以北上廣深打頭陣，全國產業(yè)用地、工業(yè)用地大松綁的信號隨著新政施行已經拉開序幕，地價管理體系的底層邏輯正在發(fā)生改變，通過讓渡地價，讓土地回歸產業(yè)，競爭產業(yè)資源，用土地利潤換取產業(yè)潛力成為新的共識。