華資律所·姚成山律師｜承租人在行政強(qiáng)拆案件中具有原告資格

前言：行政征收與強(qiáng)制拆除活動(dòng)中，房屋租賃關(guān)系普遍存在，承租人因?qū)Τ凶夥课葸M(jìn)行重大添附而產(chǎn)生的權(quán)益糾紛日益突出。

行政訴訟的原告主體資格，是承租人維護(hù)自身合法權(quán)益的前提的基礎(chǔ)。根據(jù)行政訴訟法及其司法解釋?zhuān)芭c行政行為有利害關(guān)系”是認(rèn)定原告資格的核心標(biāo)準(zhǔn)。在重大添附情形下，承租人不再僅僅是房屋使用權(quán)的享有者，其因添附行為對(duì)房屋形成了獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，當(dāng)該權(quán)益受到行政強(qiáng)制拆除或征收補(bǔ)償行為侵害時(shí)，應(yīng)依法享有行政訴訟原告資格。

▌法律依據(jù)

《行政訴訟法》第25條第1款有著明確的規(guī)定，那就是與行政行為存在利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，他們擁有提起訴訟的權(quán)利。

其次，最高院第一巡回法庭《關(guān)于行政審判法律適用若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中的第7條也作出了規(guī)定，如果承租人在被征收房屋上存在著不可分割的重大添附情況，或者是依法獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，又或者強(qiáng)拆行為造成了其物品損失，那么在這種情況下，該承租人就具備了原告資格。這一規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化了在特定情形下承租人獲得原告資格的條件。

再次，最高院的相關(guān)判例，例如（2020）最高法行申7667號(hào)、（2019）最高法行申13115號(hào)，也進(jìn)一步指出，重大添附或者停產(chǎn)停業(yè)損失是承租人獲得原告資格的關(guān)鍵因素。這些判例為司法實(shí)踐提供了重要的參考依據(jù)，使得在判斷承租人是否具有原告資格時(shí)有了更為明確的方向。

▌ “重大添附”的認(rèn)定

? 不可分割性：添附物與房屋主體之間是緊密結(jié)合在一起的，并且難以分離，一旦進(jìn)行分離將會(huì)嚴(yán)重減損其價(jià)值。例如整體裝修，它已經(jīng)與房屋結(jié)構(gòu)融為一體；固定設(shè)備，像一些大型的機(jī)器設(shè)備牢固地安裝在房屋內(nèi)；改擴(kuò)建工程，如對(duì)房屋進(jìn)行的加層或者擴(kuò)建部分等都屬于這種情況。

? 價(jià)值顯著性：添附所投入的金額是比較大的，它構(gòu)成了房屋使用價(jià)值的重要組成部分，而不是簡(jiǎn)單的裝飾。比如內(nèi)部裝修，使用了昂貴的材料和復(fù)雜的工藝，大大提升了房屋的品質(zhì)和使用價(jià)值，這與僅僅是為了美觀而進(jìn)行的簡(jiǎn)單粉刷有著本質(zhì)的區(qū)別。

? 合法性：添附行為需要經(jīng)過(guò)出租人的同意，并且要符合規(guī)劃與建設(shè)規(guī)范。這意味著承租人在進(jìn)行添附之前，必須遵循相關(guān)的法律法規(guī)，不能擅自進(jìn)行改建或者擴(kuò)建等行為，否則即使投入巨大，也可能因?yàn)椴缓戏ǘ槐徽J(rèn)可。

▌具備原告資格的情形

當(dāng)承租人對(duì)房屋存在重大添附時(shí)，如果強(qiáng)拆行為直接導(dǎo)致添附物毀損滅失并且無(wú)法挽回，這種情況下承租人具備原告資格。例如承租人花費(fèi)巨資對(duì)房屋進(jìn)行了全面的改造，包括安裝了大量的固定設(shè)施，而強(qiáng)拆使得這些設(shè)施完全損壞且無(wú)法修復(fù)。

如果強(qiáng)拆行為同時(shí)損毀了承租人屋內(nèi)的物品、設(shè)備，從而造成直接財(cái)產(chǎn)損失，承租人也有原告資格。比如承租人是一家商鋪經(jīng)營(yíng)者，店內(nèi)有很多貴重的商品和經(jīng)營(yíng)設(shè)備，強(qiáng)拆過(guò)程中這些物品被破壞，那承租人就可以基于此提出訴訟。

另外，當(dāng)承租人合法經(jīng)營(yíng)，而強(qiáng)拆導(dǎo)致其停產(chǎn)停業(yè)、設(shè)備搬遷等獨(dú)立損失時(shí)，承租人同樣具備原告資格。例如一家工廠租賃了廠房進(jìn)行生產(chǎn)，強(qiáng)拆不僅使廠房被破壞，還導(dǎo)致工廠不得不停產(chǎn)，設(shè)備需要搬遷，產(chǎn)生了大量的額外費(fèi)用。

▌不具備原告資格的情形

如果僅僅是普通居住承租人，沒(méi)有重大添附，也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)行為，僅僅享有普通債權(quán)，那么與強(qiáng)拆行為無(wú)直接利害關(guān)系，就不具備原告資格。例如一個(gè)人只是租了一間普通的住宅用于居住，沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行任何特殊的改造或者用于商業(yè)用途，那他就很難因?yàn)閺?qiáng)拆而成為原告。

還有當(dāng)添附可輕易拆除、價(jià)值微小，或者未經(jīng)出租人同意、屬于違法搭建的情況時(shí)，承租人也不具備原告資格。比如說(shuō)承租人自行在房屋外搭建了一個(gè)簡(jiǎn)易的棚子，這個(gè)棚子很容易拆除，而且價(jià)值不大，或者是在沒(méi)有得到出租人許可的情況下私自搭建了一些不符合規(guī)定的建筑，這些都不足以讓承租人獲得原告資格。

▌起訴條件（需同時(shí)滿(mǎn)足）

①租賃合同合法有效且未到期，承租人實(shí)際占有使用房屋。這是最基本的條件，只有在租賃關(guān)系合法有效并且處于存續(xù)期間，承租人才能基于租賃關(guān)系提出相關(guān)的訴訟請(qǐng)求。

②提供重大添附的證據(jù)，如裝修合同、付款憑證、評(píng)估報(bào)告、照片視頻等。這些證據(jù)能夠證明承租人確實(shí)對(duì)房屋進(jìn)行了重大添附，是確定承租人權(quán)益的重要依據(jù)。

③證明存在獨(dú)立損失，包括添附物損失、物品損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等。承租人需要詳細(xì)地列出自己所遭受的損失，并且提供相應(yīng)的證據(jù)來(lái)支持自己的主張。

④證明行政行為與損失之間的因果關(guān)系。如強(qiáng)拆時(shí)間、補(bǔ)償決定內(nèi)容與損失發(fā)生的關(guān)聯(lián)性。這是為了明確行政行為與承租人損失之間的直接聯(lián)系，確保訴訟請(qǐng)求的合理性。

▌訴訟請(qǐng)求設(shè)計(jì)

①?gòu)?qiáng)制拆除案件：請(qǐng)求確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法，并要求賠償添附物、物品、停產(chǎn)停業(yè)等損失。這是針對(duì)強(qiáng)拆行為本身以及由此產(chǎn)生的各種損失提出的綜合性的訴訟請(qǐng)求。

②征收補(bǔ)償案件：請(qǐng)求撤銷(xiāo)補(bǔ)償決定/協(xié)議，并責(zé)令重新作出包含承租人添附與經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償。這一訴訟請(qǐng)求旨在糾正不合理的補(bǔ)償決定或者協(xié)議，確保承租人的合法權(quán)益得到保障。

▌救濟(jì)路徑選擇

①優(yōu)先選擇行政訴訟：針對(duì)強(qiáng)拆違法、補(bǔ)償不公等情形，直接起訴行政機(jī)關(guān)。行政訴訟是解決此類(lèi)問(wèn)題的主要途徑，可以直接針對(duì)行政機(jī)關(guān)的行為提出異議。

②可并行民事訴訟：就租金返還、違約責(zé)任等事項(xiàng)向出租人主張權(quán)利。在某些情況下，除了行政訴訟之外，承租人還可以通過(guò)民事訴訟來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，例如在租賃關(guān)系中涉及到租金或者違約等問(wèn)題時(shí)。

重大添附是承租人獲得行政訴訟主體資格的核心要件。

在行政訴訟中，重大添附的存在與否直接影響到承租人是否能夠成為適格的原告。