四川
成都新樓市 文 | 小明
本文為行業資訊，非廣告
進入2026年，對比五城區的其他區域，青羊區的土拍速度明顯加快。3月底，華潤再入青羊區，摘下78畝住宅+74畝商業，將打造萬象系商業。幾天后，金茂首入青羊區，摘下外金沙43畝。
而在下周五（5月15日），位于青羊萬達旁的68畝純住宅用地即將拍賣，該地塊容積率2.0，起拍價15500元/㎡，作為青羊區近兩年拍賣尺幅最大的住宅用地（上一宗更大規模的土地還是中海在2024年拿下的錦叁號院111畝土地），疊加西三環外、青羊萬達旁的區位，因而頗具看點。
近日，我們也提前對這宗宅地進行了實地探訪。
先來看宗地的具體情況。
該宗地用地面積約68.4畝，容積率僅2.0，純住宅用地，起拍樓面價15500元/㎡。地塊位于日月大道以北，西貨站路以東區域，西臨青羊萬達廣場，西南側臨近壹方里商業，距離成都西站地鐵站步行距離約800米，交通條件較為便捷。
▍圖源尋圭投資云地圖
交通上，南側的日月大道作為一條城市主軸+快速路，可以便捷通往二環、三環、繞城高速，或是進入市中心前往人民公園、天府廣場，項目周邊自駕出行較為便捷。南側還有日月大道快速公交作為補充。地塊周邊有地鐵4、9、13號線環伺，不過距離最近的成都西站步行也要約800米。
▍地塊周邊交通、商業配套
商業配套是地塊配套的一大亮點，一街之隔就是青羊萬達，這座商業體包含優衣庫、Urban Revivo等服飾品牌，阿迪達斯三葉草、李寧、安踏等運動品牌，以及豐富的餐飲業態，足以滿足日常生活消費。
▍青羊萬達實拍
地塊西南側為成都壹方里，這里是聚焦親子家庭與年輕消費客群打造的沉浸式消費場景，是飯后散步，購買奶茶烘焙的好去處。
▍壹方里實拍
地塊南側約1.5公里，培風地鐵站旁，今年3月華潤置地摘下約78畝商業地塊，將打造萬象系商業，目前萬象系商業地塊已經動工，未來將進一步豐富周邊商業配套。地塊直線距離約3公里，青羊大悅城也已動工。
▍培風地鐵站旁，已動工的萬象系商業
從現場來看，土地目前尚未平整，門口貼有“內有深坑”的告示。
▍地塊實拍
由于地塊靠近日月大道和西貨站路，兩條道路分別有高架與隧道，因此臨主路的區域噪音干擾較大。地塊東距鐵路西環線約200米，鐵路噪音影響較小。
▍地塊西側緊鄰下穿隧道與青羊萬達
▍地塊西南側有殼牌加油站
學區方面，根據青羊區2025年劃片，地塊屬于成都市實驗小學蘊雅校區劃片范圍，學校位于萬花二路225號，學校占地30畝，規劃教學班級42個，屬于實驗小學“一校三區”之一。對應的初中學區為青七區，對口初中包含石室成飛中學、青羊實驗中學（光華校區）。
但這份劃片中明確提到，該地塊僅僅屬于成都市實驗小學蘊雅校區的代招范圍。在西貨站配套小學正式投入使用前，由成都市實驗小學蘊雅校區代招。
根據早期回復，西貨站配套小學（清水路苑配套小學）為東城根街西區小學，由東城根街小學領辦，學校位于中壩4組、清水路苑南側，由成都鐵路地產置業有限公司修建。根據官方回復，這所學校早已修建，但一直未投入使用。
▍2020年、2023年有關這所小學的相關回復
由于東城根街小學西區未投入使用，加上教學質量有待驗證，導致這塊土地的學區存在一定的不確定性。
地塊方圓2公里的外金沙、外光華等板塊內，近兩年有5宗地塊出讓。
24年10月，越秀以15600元/㎡底價摘下外金沙25畝宅地，即越秀閱今沙。
25年2月，鴻山以20900元/㎡摘下外光華10畝宅地，即鴻山翡翠青邸。值得一提的是，該宗地一度刷新青羊區地價紀錄。
25年3月，中旅以16800元/㎡摘下外金沙29畝宅地，即中旅金沙馥棠。
26年3月，華潤以16000元/㎡底價摘下外光華78畝宅地。
26年3月，金茂以15500元/㎡摘下外金沙43畝宅地。
此外，我們統計了周邊次新房今年以來的成交價。
結合地塊配套、周邊近期土拍情況、以及土拍市場相對理性的現狀，成都新樓市預估：這宗68畝土地有望溢價達到1000元/㎡，即成交地價有望達到16500元/㎡。
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