局部分化！深圳核心區(qū)姿態(tài)更低了

作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

現(xiàn)在核心區(qū)的新房，有的姿態(tài)也放得很低了。

低姿態(tài)入市

市場(chǎng)進(jìn)入買方為王時(shí)代，有的新房姿態(tài)都放得低了 一些。

這兩天（4月14日），位于灣啟紫荊府二期（自貿(mào)紫荊嶼）獲批預(yù)售——

408套約108~151平精裝住宅，備案均價(jià)約10.73萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約8.81萬(wàn)—12.48萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約954.66萬(wàn)—1847.9萬(wàn)/套。

項(xiàng)目雖然備案價(jià)與前兩批次房源的推售價(jià)并無(wú)太大差異，但明顯開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的姿態(tài)放得很低了。

首先就是意向登記凍資門檻的下降。

灣啟紫荊府二期這次的誠(chéng)意登記金額只需要20萬(wàn)。

而自開(kāi)發(fā)商推售第二批次后，凍資的門檻由50萬(wàn)降到了20萬(wàn)——

2024年12月13日獲批預(yù)售的灣啟紫荊府（1棟）319套97~143平精裝住宅，備案均價(jià)約10.78萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約949萬(wàn)～1689萬(wàn)/套，凍資金額還需要50萬(wàn)元。

2025年6月13日獲批預(yù)售的灣啟紫荊府（2棟）165套110~142平精裝住宅，備案均價(jià)約10.71萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1003萬(wàn)～1711萬(wàn)/套，凍資金額需要20萬(wàn)元。

要知道，灣啟紫荊府20萬(wàn)的凍資金額，是媽灣自供應(yīng)新房以來(lái)，最低的凍資門檻。

媽灣這些年誠(chéng)意登記金額高峰期去到了300萬(wàn)。比如2021年9月入市的招商嶸璽家園，凍資金額為300萬(wàn)，2023年3月入市的萬(wàn)科瑧灣悅（二期）凍資金額為300萬(wàn)也要300萬(wàn)。

但10-15倍的凍資門檻，似乎并未替灣啟紫荊府帶來(lái)10倍放量的誠(chéng)意登記。

2024年12月開(kāi)盤(pán)，319套住宅開(kāi)盤(pán)意向登記321人，2025年6月165套住宅開(kāi)盤(pán)意向登記

其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)外釋放不小的開(kāi)盤(pán)折扣力度。

2024年12月首批開(kāi)盤(pán)，給出綜合折扣95折——

約96平戶型折后約894萬(wàn)—991萬(wàn)；

約108-111平戶型約919萬(wàn)—1152萬(wàn)；

約121-122平戶型約1089萬(wàn)—1309萬(wàn)；

約142平戶型約1435萬(wàn)—1578萬(wàn)。

2025年6月第二批房源入市，給出誠(chéng)意登記先優(yōu)惠5/10萬(wàn)總房款，再疊加142平戶型綜合約0.975折、122平戶型綜合約0.98折、111平戶型綜合約0.97折，并且分別贈(zèng)送（稅前）11萬(wàn)—14萬(wàn)軟裝。

而最新一批房源，的吹風(fēng)折扣——

誠(chéng)意登記99折

認(rèn)購(gòu)99*99*99*99*995折（綜合約0.956折）

7天準(zhǔn)時(shí)簽約99*99折（僅準(zhǔn)時(shí)簽約可享）

更重要的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品質(zhì)上的升級(jí)。

今年1月，項(xiàng)目一期曾遭到業(yè)主質(zhì)疑，外立面玻璃出現(xiàn)色差，大門設(shè)計(jì)及石材選用與前期宣傳冊(cè)存在差異。

而開(kāi)發(fā)商在眾多業(yè)主建議下，在今年4月3日發(fā)布公告，將對(duì)公區(qū)大堂、架空層、地庫(kù)及電梯轎廂進(jìn)行提升——

首層大堂墻面綠植裝飾調(diào)整為莫奈花園石材；

架空層閱讀區(qū)的卡座區(qū)墻面藝術(shù)漆調(diào)整為木飾面；

地庫(kù)的落客區(qū)天花藝術(shù)漆+GRG+埃特板，調(diào)整為米色質(zhì)感鋁板、仿透光云石、中間波浪造型GRG+藝術(shù)漆，樹(shù)影畫(huà)墻面調(diào)整為泥客石；

對(duì)電梯轎廂的扶手區(qū)域進(jìn)行加寬。

一般開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，面對(duì)質(zhì)疑大多會(huì)給出類似“效果宣傳僅作示意參考，以實(shí)際交付為準(zhǔn)”或者“未到交付期限，施工中暫時(shí)未能體現(xiàn)整體效果，請(qǐng)耐心等候最終效果呈現(xiàn)”的答復(fù)。

而灣啟紫荊府短時(shí)間內(nèi)便公告承諾提升公區(qū)，相比過(guò)去的不少開(kāi)發(fā)商，客戶至上的態(tài)度也更明顯。

市場(chǎng)摸底階段

事實(shí)上，如今的開(kāi)發(fā)商也不得不放低姿態(tài)。

一方面，市場(chǎng)進(jìn)入摸底階段，媽灣也不例外。

目前項(xiàng)目前兩批次的推售，一期1棟推售319套住宅還剩余27套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)），2棟推售165套住宅，貨量更小，也依舊剩余29套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)）。

而一期1棟獲批預(yù)售已經(jīng)超過(guò)一年零4個(gè)月仍未售罄，且一期2棟剩余未售房源中，就有21套為約142平戶型，總價(jià)都在1488萬(wàn)—1626萬(wàn)。

說(shuō)明，項(xiàng)目在市場(chǎng)中整體的去化速度相對(duì)較慢，且市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目總價(jià)超1500萬(wàn)的大戶型認(rèn)可度一般。

與此同時(shí)，市場(chǎng)替代性強(qiáng)。

周邊二手房的價(jià)格段差距并不明顯。

比如頤城棲灣里最新二手房成交記錄顯示，去年12月小區(qū)一套122.22平三室兩廳成交，總價(jià)1115萬(wàn)，折合單價(jià)約9.12萬(wàn)/平，今年2月成交一套121.02平戶型，成交總價(jià)約1100萬(wàn)，折合單價(jià)約9.09萬(wàn)/平。

另一方面，項(xiàng)目自帶一些長(zhǎng)、短期無(wú)法忽視的要素。

首先，項(xiàng)目二期相比一期，景觀面更差一些，一期3棟住宅，總樓層在36-37層，一期東向可看前灣河景觀。而二期同樣三棟住宅，東西向被一期3棟住宅遮擋，西向?yàn)楸６惛蹍^(qū)建筑，緊貼興海大道，低樓層景觀以施工工地為主。

其次，媽灣住宅整體容積率偏低，但與眾多過(guò)往供應(yīng)的住宅相比，自貿(mào)紫荊嶼的容積率已經(jīng)相對(duì)較高。

而目前深圳主要核心區(qū)域的新房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都基本以“限高80米/26層+3.1容積率”的新國(guó)標(biāo)建設(shè)為主，更符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

但自貿(mào)紫荊嶼容積率及總樓層都較難匹配這樣的標(biāo)準(zhǔn)。

且設(shè)計(jì)戶型中自帶不可改造飄窗，備案平臺(tái)實(shí)際顯示得房率約75%，需依賴飄窗面積提升居住使用的空間效率。

比如建筑面積為148.04平戶型，套內(nèi)建筑面積110.67平。

若對(duì)比2021年1月入市的前海天境，備案得房率并不占優(yōu)勢(shì)。

前海天境實(shí)際備案得房率約77.54%，建筑面積144.05平戶型，套內(nèi)建筑面積為111.7平。

并且，今年1月前海天境花園二手房成交價(jià)格體現(xiàn)出一定的優(yōu)勢(shì)，約139.39平戶型成交總價(jià)約1355萬(wàn)，折合單價(jià)約9.72萬(wàn)/平。

再就是，媽灣的替代性極強(qiáng)，片區(qū)內(nèi)還存有大量未掛拍用地，存在未知的供應(yīng)體量。

即使是核心區(qū)，也很難抵擋得住大量的供應(yīng)預(yù)期。2023年媽灣規(guī)劃大調(diào)，新增10多塊居住用地。

《中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》

再比如其他一些設(shè)計(jì)上的差異，項(xiàng)目一期三梯四戶但自帶專梯入戶，而二期同樣為三梯四戶，但無(wú)專梯入戶；項(xiàng)目一期基本已經(jīng)是現(xiàn)樓狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年年底交付，二期則處于建設(shè)中，出地面十多層，預(yù)計(jì)明年底交付。

當(dāng)然，自貿(mào)紫荊嶼也有一定優(yōu)勢(shì)。

比如相比一期，公共區(qū)域設(shè)計(jì)更豐富，自帶下沉庭院，庭院花園、泳池等。

比如價(jià)格維持同期水平。

在核心區(qū)統(tǒng)一提價(jià)的背景下，能維持現(xiàn)狀，不漲價(jià)，對(duì)購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，就已經(jīng)比較友好。

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