北京房?jī)r(jià)：傳東小口比歇甲便宜2000元/平？

前兩天有個(gè)粉絲問(wèn)我：東小口和歇甲，都是離海淀近的板塊，該怎么選？

這問(wèn)題問(wèn)得好。

因?yàn)檫@兩個(gè)板塊，代表了當(dāng)下北部剛改置業(yè)兩種完全不同的邏輯。

一個(gè)是成熟板塊的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，一個(gè)是全新規(guī)劃區(qū)的預(yù)期紅利。

先說(shuō)價(jià)格。

目前東小口板塊的龍樾海序，有消息說(shuō)是單價(jià)5.3萬(wàn)/㎡起；歇甲板塊的國(guó)賢府Park，已經(jīng)開(kāi)始排號(hào)了，單價(jià)5.5萬(wàn)起，東小口每平米比歇甲便宜2000元/㎡。

這個(gè)價(jià)差不算大，但足夠讓人糾結(jié)。

在我看來(lái)，這2000塊的價(jià)差，本質(zhì)上是在為兩樣?xùn)|西買(mǎi)單：

一是板塊的“確定性”，二是產(chǎn)品的“契合度”。

看看確定性。

東小口這個(gè)位置，老海淀人太熟悉了。

它是接壤海淀的最前沿，西三旗、東升、西二旗都在一腳油門(mén)的距離。

龍樾海序周邊3公里內(nèi)，聚集了中關(guān)村東升科技園、金隅智薈中心等六大科技園區(qū)，900多家高精尖企業(yè)，百萬(wàn)精英人群。

這是一個(gè)已經(jīng)跑通了的“產(chǎn)城融合”樣板，不是什么藍(lán)圖上的規(guī)劃。

項(xiàng)目距西三旗萬(wàn)象匯600米，周邊還有首開(kāi)LONG街、悅茂購(gòu)物中心，這些都已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)了。學(xué)校、醫(yī)院也都是現(xiàn)成的。

關(guān)鍵是，東小口板塊已經(jīng)五年半沒(méi)有新增宅地供應(yīng)了，上一次供地還是2020年的奧森ONE和奧海明月，當(dāng)時(shí)限競(jìng)房均價(jià)約5.8萬(wàn)元/㎡。

五年的斷供，意味著這個(gè)區(qū)域積累了大量被壓抑的改善需求。

而歇甲，是一個(gè)全新的規(guī)劃區(qū)，它成長(zhǎng)性毋庸置疑，也是昌平重點(diǎn)發(fā)力的潛力板塊，未來(lái)可期。

換句話(huà)說(shuō)，買(mǎi)歇甲，你買(mǎi)的是未來(lái)3-5年的兌現(xiàn)預(yù)期；買(mǎi)龍樾海序，你買(mǎi)的是當(dāng)下就能享受的成熟生活。

再看看產(chǎn)品。

龍樾海序是東小口板塊斷供五年后第一個(gè)“好房子”產(chǎn)品。

什么叫好房子？看幾個(gè)數(shù)據(jù)就明白了：約90%-97%的超高使用率，平均約95%，同等面積多一室。

78㎡能做到真三居純洋房，95㎡約10米南向三面寬，108㎡四居帶觀景花池+270°轉(zhuǎn)角飄窗，122㎡的觀景花池+8窗全明四葉草戶(hù)型。

這套產(chǎn)品邏輯，本質(zhì)上是把空間效率做到了極致。

北京五環(huán)周邊的土地越來(lái)越金貴，單價(jià)不低，那就在得房率和收納體系上做文章。

龍樾海序122㎡四居的收納量達(dá)到24.77m3，相當(dāng)于619個(gè)20寸行李箱的容量。

這種讓家越住越大的設(shè)計(jì)，對(duì)于在北部上班的科創(chuàng)人群來(lái)說(shuō)，是實(shí)打?qū)嵉纳钔袋c(diǎn)解決。

國(guó)賢府Park的產(chǎn)品也不錯(cuò)。戶(hù)型包括建面77-144平米的三居、四居室，得房率在90%-97%之間，層高3-3.1米，更偏向改善主義的舒適感。

沒(méi)有誰(shuí)更好，只看哪個(gè)更適合你。

那么，東小口比歇甲便便宜2000塊，原因到底在哪？

因?yàn)閺耐恋貎r(jià)值來(lái)看，東小口的區(qū)位、配套成熟度都不輸歇甲，甚至還更靠近海淀核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。

為什么價(jià)格反而低一點(diǎn)？

拆哥認(rèn)為：歇甲是全新規(guī)劃區(qū)，地價(jià)里已經(jīng)打包了未來(lái)的“預(yù)期溢價(jià)”；

而東小口是成熟板塊，價(jià)格基本反映了當(dāng)下的價(jià)值，泡沫更小。

對(duì)于自住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這2000塊的價(jià)差意味著更低的持有成本和更高的性?xún)r(jià)比。

最后跟大家同步一下最新進(jìn)度：

龍樾海序周中下規(guī)，周末售樓處VIP通道開(kāi)放，樣板間預(yù)約下周開(kāi)放，暫定清明小長(zhǎng)假正式亮相，想蹲的朋友可以提前做功課了。

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