北京
前兩天有個(gè)粉絲問(wèn)我，張郭莊地鐵邊現(xiàn)在能不能入？
他看上的是西山甲一號(hào)，一套116平7層的三居，報(bào)價(jià)520萬(wàn)，中介說(shuō)底價(jià)480萬(wàn)能談。另外一個(gè)11層的同戶型邊戶，480萬(wàn)還能送個(gè)車位。
我算了一下，單價(jià)4.1萬(wàn)出頭。
西山甲一號(hào)這個(gè)盤，當(dāng)年在園博園板塊是妥妥的改善天花板。五恒系統(tǒng)加全石材立面，園林和公區(qū)的質(zhì)感，放到現(xiàn)在依然能打。除了個(gè)別戶型采光有點(diǎn)小瑕疵，整體品質(zhì)沒得挑
即便這兩年市場(chǎng)調(diào)整，4.1萬(wàn)的均價(jià)，在區(qū)域內(nèi)依然穩(wěn)坐第一梯隊(duì)。
地鐵邊另一個(gè)次新房小區(qū)園博嘉園，是另一類代表。
140平的三居、南北西朝向、精裝修，報(bào)價(jià)580萬(wàn)，實(shí)際估計(jì)520-530萬(wàn)能拿，折算下來(lái)3.7萬(wàn)左右。普通商品房，沒有太多溢價(jià)，但勝在扎實(shí)、實(shí)用。
這兩類房子，基本代表了張郭莊二手房市場(chǎng)的兩個(gè)層次：
區(qū)域標(biāo)桿二手房，均價(jià)4.1萬(wàn)；普通次新，均價(jià)3.7萬(wàn)。
這兩個(gè)盤直線距離幾百米，這幾年的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)把水分?jǐn)D得差不多了，價(jià)格已經(jīng)踩實(shí)了，也給新盤定價(jià)留下了可參考的市場(chǎng)標(biāo)尺。
張郭莊的新房什么價(jià)格才合理？
同地段的新房和二手房間，正常溢價(jià)在30%-40%。
園博府是中檔商品房，所以按照我們的測(cè)算，新房一般比同地段兒的中檔商品房貴40%。
西山甲一號(hào)當(dāng)年算是改善天花板、區(qū)域內(nèi)的扛把子，所以，新房一般比這種同類產(chǎn)品的溢價(jià)要貴出20%左右。
那么，中建方程國(guó)賢府，這個(gè)張郭莊地鐵邊的新盤，我的預(yù)判是：4.8-4.9萬(wàn)/平。
這個(gè)盤的位置確實(shí)好，離張郭莊地鐵站直線300米出頭，14號(hào)線和在建的1號(hào)線支線雙軌交匯，8站到麗澤，通勤效率在城六區(qū)的新盤里算第一檔。
張郭莊這個(gè)板塊，園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新中心已經(jīng)投用了，人大附中園博園校區(qū)今年6月竣工，合生匯也在建，配套落地都明確的。
產(chǎn)品上，7-11層的洋房，得房率90%起步，最高能到95%，78㎡做二居、92㎡三面寬、105-117㎡的四居四葉草，每一款戶型都踩在剛需和首改的痛點(diǎn)上。
4.8-4.9萬(wàn)/平這個(gè)單價(jià)很合理，性價(jià)比突出，在市場(chǎng)上完全能走起來(lái)。
78㎡總價(jià)不到380萬(wàn)、92㎡三居的450萬(wàn)左右，這個(gè)總價(jià)能在城六區(qū)買到臨鐵、高得房率的新房，放在2026年的市場(chǎng)里，將十分搶手！
項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)可以參觀樣板間了，感興趣的朋友不能再等了。
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