都說是大利好？38號文究竟暗示了什么

這幾天，好幾個人在，在“16號內(nèi)參”的后臺石榴叔留言。

問自然資源部第38號文，是不是對市場影響很大，看到朋友圈和公眾號都在談，觀點統(tǒng)一，說這個文件會改變供需結(jié)構(gòu)，最終必然人為推高房價。

別再吹了。

還是先消化存量再說。

01

對于自然資源部第38號文件，很多從業(yè)人員甚至沒有仔細(xì)閱讀全文，就急于下結(jié)論——“房子要漲了”。

將其簡單解讀為“禁供地”“樓市收緊”，其實是一種誤讀，目的是制造市場焦慮。

“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。

這句話的真實含義，并不是要凍結(jié)房地產(chǎn)供地，而是一次土地資源管理邏輯的升級，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

“新增建設(shè)用地”與“房地產(chǎn)開發(fā)用地”是兩個概念。

所謂“新增建設(shè)用地”，指的是通過農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，將耕地、林地等農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的新增指標(biāo)。

這類指標(biāo)本身就是稀缺資源，長期以來優(yōu)先用于國家重大項目、基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程，本就不是房地產(chǎn)的主要來源。

而“房地產(chǎn)開發(fā)用地”，絕大多數(shù)來自于存量建設(shè)用地，包括舊城改造、低效用地再開發(fā)，以及規(guī)劃范圍內(nèi)通過招拍掛出讓的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

這些土地，本身就已經(jīng)是建設(shè)用地，并不屬于“新增建設(shè)用地”的范疇。

所以自然資源部第38號文件的內(nèi)容，對市場短期沒有影響。

那長期呢？還是看存量建設(shè)用地是否足夠。

02

存量建設(shè)用地到底夠不夠？

答案很直接：不僅夠，而且供需嚴(yán)重失衡。

看幾組核心數(shù)據(jù)：

2025年前100房企土地儲備約22億平方米，平均去化周期為5.85年。

雖然這是2024年的數(shù)據(jù)，但是2025年整體拿地收縮，所以總量與之接近或略低。

全國住宅施工面積約46億平方米，已取證待售面積約4億平方米。

也就是說，市場潛在供應(yīng)規(guī)模，依然在60億平方米以上量級。

再看需求端：

2025年新房銷售面積約8.8億平方米，別忘了還有二手房，2025年成交面積約7.3億平方米。

二手房掛牌量約650萬套（四年時間增長了60%，這只是貝殼的數(shù)據(jù)，約6-7億平方米，屬于行業(yè)估算值）。

現(xiàn)有存量資源，大致可以支撐5–8年甚至更長周期的去化。在這樣的背景下再增加“新增建設(shè)用地”沒有必要，反而需要控制供給、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、消化庫存。

所以再看自然資源部第38號文件，政策真正想做的三件事：

減少無效供給（不再盲目擴(kuò)張土地）；

優(yōu)先保障國家戰(zhàn)略和民生項目；

倒逼房地產(chǎn)回歸存量優(yōu)化（城市更新、舊改、盤活存量）。

甚至在極端情況下：

對于長期無法消化的項目，通過控規(guī)調(diào)整、用途變更、指標(biāo)平衡，將部分房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為其他用途，這和今年兩會政府工作報告中提到的內(nèi)容非常吻合。

所以現(xiàn)階段不是“地不讓你拿了”，而是“住宅地已經(jīng)多到用不完了”。

03

有個信號越來越明確，未來城市的發(fā)展重心，不再是“向外擴(kuò)張”，而是“向內(nèi)更新”。

過去房地產(chǎn)邏輯很簡單：只要有地，就有開發(fā)商搶。

那是一個典型的增量時代，城市不斷外擴(kuò)，土地不斷釋放，開發(fā)商拼的是規(guī)模和速度。

于是我們看到很多城市邊緣，配套尚未成熟的區(qū)域，突然拔地而起一片小區(qū)，但入住率極低。

現(xiàn)在邏輯徹底變了，行業(yè)達(dá)成了新共識：寧可少拿地，也要拿好地。

地段，就顯得非常重要了！

于是你會看到一個非常割裂的市場現(xiàn)象，核心地段房企爭搶，溢價率不斷刷新，動不動就有地王，而非核心地段頻繁流拍。

這不是市場分化，而是資源被重新定價。

很多人會覺得現(xiàn)在的新房越來越貴，我的不少客戶也吐槽，然而有一個情況大家忽略了，現(xiàn)在的房子發(fā)生了重大變化，不只是質(zhì)量。

簡單說，過去賣的房子是高密度、高公攤，現(xiàn)在賣的是低密度、低公攤，甚至零公攤。

最近我去看了一套新房，假四代，建筑面積117平方，實際得房有125平方，四房，開間竟然有4.5米。

這種情況下的房價，可以理解為明漲暗降。

所以我一直在說，未來幾年二手房會越來越難賣，因為新房的產(chǎn)品力越來越強，尤其以后現(xiàn)房銷售。

有空的話，建議大家多看看新房，真的開眼界，改變認(rèn)知。

很有必要把喜歡制造恐慌的中介朋友圈屏蔽了。

今年的政府工作報告在談到樓市的時候，用了穩(wěn)、控、調(diào)、減、保......這些字，所以說樓市的大趨勢早就確定，現(xiàn)在做的僅僅是精調(diào)。

這幾天還有人問我，金三銀四樓市怎么樣。從數(shù)據(jù)看，上海的成交量的確被快速拉起來了，但價格沒有，其他城市有反彈，但同比還是不行。