河南
昨天，我去豫北一個(gè)小縣城談個(gè)事情；
對(duì)接方是在縣城開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)項(xiàng)目的小老板，他手下銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)：
1月截止到27日，賣(mài)了30多套。
這個(gè)數(shù)據(jù)，雖然比不得樓市大躍進(jìn)那幾年的銷(xiāo)量，但看房和成交相比2025年好了不少。
談完事，我去他們項(xiàng)目的售樓部轉(zhuǎn)了一圈，有六七組客戶正在談，
銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，沒(méi)水客，沒(méi)雇人排隊(duì)。
他們那個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃4500元左右的開(kāi)盤(pán)價(jià)，老板覺(jué)得還是應(yīng)該跑快點(diǎn)，最后定的銷(xiāo)售價(jià)再降600塊錢(qián)——3900元。
不止于房地產(chǎn)，幾乎所有的商品都有一個(gè)基本定律——
沒(méi)有賣(mài)不出去的商品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格
只要價(jià)格降到位，還是會(huì)有人買(mǎi)的。
豫北某縣城的個(gè)例，似乎不能說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)，那個(gè)縣城還有很多門(mén)可羅雀的項(xiàng)目，一個(gè)月賣(mài)不到三五套的，至少有六七個(gè)。
原因很簡(jiǎn)單，要么是老板不愿意降價(jià)，要么遮遮掩掩地降價(jià)，要么是尾盤(pán)降不降的無(wú)所謂；
肯降價(jià)甩貨的項(xiàng)目，基本上都能跑量。
二手房的行情，是對(duì)“降價(jià)跑量”最好的注解。
至1月27日，北京二手房成交量12907套，新房2005套，新舊比6.4
上海二手房成交19480套，新房成交12570套；新舊比1.5
至1月26日，廣州二手房成交量7290套，新房3393套（至1月25日），新舊比2.1
深圳二手房4438套，新房1158套，新舊比3.8
一個(gè)最簡(jiǎn)單的結(jié)論：二手房的價(jià)格遠(yuǎn)低于新房，買(mǎi)二手房的比例遠(yuǎn)高于新房
二手房的性價(jià)比直接秒殺除豪宅之外的一切新房，客戶不是傻子，知道自己口袋里的錢(qián)什么時(shí)候該拿出來(lái)，去買(mǎi)到相對(duì)合適的商品
一些房開(kāi)公司的老板已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，不降價(jià)死路一條，降價(jià)或許還有一線生機(jī)
尤其在四代宅開(kāi)始大面積普及的現(xiàn)實(shí)下，三代宅對(duì)于四代宅沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)可言，“降價(jià)跑量”就成為“活下去”幾乎唯一的出路。
市場(chǎng)上不是沒(méi)有需求，只要價(jià)格降到位，會(huì)拉回不少盯著二手房的客戶去買(mǎi)新房；
等三代宅的庫(kù)存降到合理水平的時(shí)候，樓市的回溫就有了最基本的前提。
我一直的觀點(diǎn)，樓市回溫取決于三個(gè)條件——
1）爛尾樓的解決、2）房企徹底暴雷和徹底重組、3）居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)
第一個(gè)條件，差不多結(jié)束了，市面上還有一些房企的爛尾樓，只要不是特別離譜的基本上也都有了復(fù)工方案
第二個(gè)條件，以萬(wàn)科為代表的最后一批“準(zhǔn)暴雷”的房企，也完成了債務(wù)展期方案
第三個(gè)條件，居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要增加收入這個(gè)幾乎唯一的路徑去化解。
2026年，是個(gè)居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，如果CPI能回到1%以上，最后一個(gè)條件指日可待。
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