謝逸楓：重磅！換房退個(gè)稅來(lái)臨，更多更猛大招強(qiáng)刺激政策正在路上

文/謝逸楓

穩(wěn)樓市再添政策猛招，中國(guó)樓市再迎重磅利好。重磅救市政策不斷，前有（2025年12月30日）個(gè)人出售住房減免征增值稅，現(xiàn)有（2026年1月14日）個(gè)人出售自有住房一年內(nèi)買(mǎi)住房免個(gè)人所得稅。

基于推出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”政策目標(biāo)，目前市場(chǎng)供需關(guān)系未調(diào)整、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未化解的形勢(shì)，意味房地產(chǎn)市場(chǎng)一日未止回穩(wěn)、房?jī)r(jià)一日未止跌上漲，房地產(chǎn)救市更多更大更猛大招將會(huì)一直出臺(tái)。

2026年1月1日的求是文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，重申了房地產(chǎn)的地位和金融屬性，明確提出保持政策力度，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，重新定調(diào)2026房地產(chǎn)，給當(dāng)下市場(chǎng)，帶來(lái)了重獲新生的信心。

2025年12月30日，財(cái)政部門(mén)宣布2026年1月1日起，個(gè)人出售不滿(mǎn)2年的住房，增值稅從5.3%降至3%，滿(mǎn)兩年免征增值稅。這是著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出之后，樓市首個(gè)重磅新政，正式開(kāi)啟大力度救市信號(hào)。

2026年1月14日，官方（三部門(mén)聯(lián)合）宣布，全國(guó)換房退個(gè)人所得稅政策。延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，繼續(xù)實(shí)施，延續(xù)到2027年底。就是在賣(mài)房后1年內(nèi)重新買(mǎi)房，可申請(qǐng)退還已繳納的個(gè)人所得稅。

2026年1月14日，財(cái)政、稅務(wù)、住建三部門(mén)聯(lián)合宣布，自2026年1月1日至2027年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

滿(mǎn)足以下條件，納稅人出售和重新購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市所轄全部行政區(qū)劃范圍。出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

全國(guó)換房退個(gè)人所得稅政策最早來(lái)源于2022年9月30日的財(cái)政、稅務(wù)二部門(mén)聯(lián)合公告2023年第30號(hào)，目的是為繼續(xù)支持居民改善住房條件，下降購(gòu)房成本。執(zhí)行時(shí)間為自2022年10月1日至2023年12月31日。

全國(guó)換房退個(gè)人所得稅政策第一次延期為2023年8月18日的財(cái)政、稅務(wù)、住建三部門(mén)聯(lián)合公告2023年第28號(hào)，目的是為繼續(xù)支持居民改善住房條件，下降購(gòu)房成本。執(zhí)行時(shí)間為自2024年1月1日至2025年12月31日。

全國(guó)換房退個(gè)人所得稅政策第二次延期為2026年1月14日的財(cái)政、稅務(wù)、住建三部門(mén)聯(lián)合公告2026年第3號(hào)，目的是為繼續(xù)支持居民改善住房條件，下降購(gòu)房成本。執(zhí)行時(shí)間為自2026年1月1日至2027年12月31日。

早在2022年，官方就推出換房退個(gè)人所得稅政策，這是第二次延續(xù)，三輪換房退個(gè)人所得稅政策力度非常大。例如，個(gè)人把一套自住房賣(mài)出的計(jì)稅價(jià)是500萬(wàn)，個(gè)稅則是5萬(wàn)元，換房家庭可以免除這5萬(wàn)元的換房成本。

換房退個(gè)人所得稅政策，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新購(gòu)價(jià)≥轉(zhuǎn)讓價(jià)，全額退個(gè)稅。新購(gòu)價(jià)＜轉(zhuǎn)讓價(jià)，按比例退個(gè)稅。因此，政策最大的作用是通過(guò)政策的延續(xù)性、連續(xù)性、持續(xù)性，繼續(xù)降低換房家庭的購(gòu)房成本，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

毫無(wú)疑問(wèn)，不僅有利于降低二手房交易成本，一定程度有利于加速一二手房交易流轉(zhuǎn)，提升二手房、新房交易活躍度。近期多項(xiàng)政策疊加，有望繼續(xù)修復(fù)房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)預(yù)期，為市場(chǎng)早日復(fù)蘇回暖鋪墊。

全國(guó)換房退個(gè)人所得稅政策最大的意義，在于繼續(xù)支持改善性住房需求，支持居民改善住房條件。盡管政策延續(xù)，有利降低購(gòu)房成本和置換新房及打通一二手市場(chǎng)堵點(diǎn)，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)的良性、正向健康循環(huán)。

預(yù)計(jì)減免征增值稅、換房退個(gè)人所得稅之后，未來(lái)更多更大更猛救市強(qiáng)刺激政策正在路上。值得期待的政策是降息、存量金融貸款展期5年和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款延期2年、房貸貼息（新房和存量房貸）、貸款利息抵個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)提高等。

預(yù)計(jì)未來(lái)更多到期政策將延續(xù)有效期，包括城市房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、存量金融貸款展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款延期、貸款利息抵個(gè)稅、城市更新貨幣化和收儲(chǔ)商品房及收回土地、購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房送戶(hù)口等政策。

出臺(tái)的房地產(chǎn)大招時(shí)間、節(jié)奏來(lái)看，2026年3月的報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述，至關(guān)重要，其次是房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，最后是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的情況。預(yù)計(jì)春節(jié)前或后三四月份，五一前后，國(guó)家會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)，出臺(tái)較大力度的刺激性政策。

2026年1月5日-6日，央行會(huì)議明確提出要下調(diào)政策利率、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率和個(gè)人住房公積金貸款利率，促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。意味著2026年的房貸利率、個(gè)人住房公積金貸款利率和首付比例，將有進(jìn)一步下調(diào)動(dòng)作。

2026年1月14日，近日有消息稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)最新的政策指導(dǎo)。核心是對(duì)已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行進(jìn)行展期，相關(guān)貸款可展期5年。

在此之前，此類(lèi)貸款的展期只能是原貸款期限的一半，也即最長(zhǎng)兩年半。此外，多家房企也在近期接到相關(guān)部門(mén)的通知，相關(guān)部門(mén)也將在本周就融資方面與房企進(jìn)行座談。因此，存量金融債務(wù)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的展期政策將是重點(diǎn)。

監(jiān)管層此番政策調(diào)整，意在通過(guò)“以時(shí)間換空間”，為資質(zhì)合規(guī)但受困于市場(chǎng)低迷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)取恢復(fù)期，以求在“保交付”與“防風(fēng)險(xiǎn)”之間達(dá)成平衡。然而，寬松的政策信號(hào)之下，足額抵押物仍是項(xiàng)目獲得展期或進(jìn)入“白名單”的核心前提。

提供足值抵押物”是當(dāng)前融資落地的主要難點(diǎn)，未來(lái)抵押物價(jià)值重估等細(xì)則將影響政策實(shí)效。延期政策進(jìn)一步體現(xiàn)了政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，多項(xiàng)政策疊加，有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，有助于房企緩解資金壓力。