謝逸楓：2025年中國樓市十大關(guān)鍵詞，你絕對想不到！

文/謝逸楓

一年一度的中國樓市關(guān)鍵詞盤點(diǎn)時刻，老漢照例給大家盤下2025年樓市關(guān)鍵詞，一則回顧過去一年中國樓市新的變化，二則了解中國樓市發(fā)生哪些重要的事情。

2025年樓市發(fā)生許多新的變化，關(guān)鍵詞非常多，例如止跌回穩(wěn)、好房子、存量盤活、去庫存、城中村改造、現(xiàn)房銷售、民企回歸、地王、房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

例如著力穩(wěn)樓市、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、專項債收儲存量商品房和閑置土地、城市更新貨幣化安置、房企債務(wù)風(fēng)險、保交房、取消公攤試點(diǎn)、房票、租購并舉等。

例如因城施策、保障性住房、房貸利率2.0、項目白名單、房屋全生命周期安全管理制度、住房公積金制度改革、城市分化、一二手房價成交背離、房企轉(zhuǎn)型等。

包括住房貸款利息專項附加扣除和個人住房貸款利息補(bǔ)貼（廣州）、住房貸款利息專項附加扣除標(biāo)準(zhǔn)上升（個稅附加抵扣）、個人住房交易契稅收降低等。

老漢認(rèn)為，能夠成為2025年中國樓市關(guān)鍵詞的，必須是影響市場走向，在市場上引起巨大的強(qiáng)烈反應(yīng)，并且讓大家記憶猶新的，才是真正的樓市關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞以穩(wěn)樓市、因城施策、好房子、現(xiàn)房銷售、去庫存、房票、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、盤活存量、城市更新、房地產(chǎn)發(fā)展新模式為主。

關(guān)鍵詞一：穩(wěn)樓市

穩(wěn)樓市的行業(yè)基調(diào)，從房住不炒轉(zhuǎn)向止跌回穩(wěn)再到著力穩(wěn)定房地產(chǎn)，自2024年12月9日首次提出，貫穿于2025年，預(yù)計繼續(xù)貫穿于2026年-2028年市場。

房地產(chǎn)定調(diào)多次提到要“穩(wěn)”，從“穩(wěn)住樓市股市”到“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”再到“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”最后到著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2024年12月9日的會議首次明確要求穩(wěn)住樓市股市，2025年3月的會議提出穩(wěn)住樓市股市”被，首次寫入工作報告，2025年12月3日的會議提出穩(wěn)樓市。

2025年12月10日-11日的會議首次提出著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場（穩(wěn)樓市）、12月16日的會議提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，12月23日的會議強(qiáng)調(diào)著力穩(wěn)樓市。

關(guān)鍵詞二：因城施策

2016年3月的會議首次提出了“因城施策”的概念，其內(nèi)涵主要指“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。“因城施策”的內(nèi)涵可概括為“因地制宜、因城施策、分類調(diào)控”。

即全國調(diào)控政策不再搞一刀切，在政策方向、力度與節(jié)奏上需要因城而異，與三穩(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價與穩(wěn)預(yù)期）與“三保”（保交樓、保民生與保穩(wěn)定）。

2021年12月的會議提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、2022年3月的會議提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、12月的會議再次提到。

2022年3月提出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、8月24日的會議首次提出允許地方“一城一策”，8月31日的會議再次對行業(yè)“一城一策”作出部署。

2022年12月的三場會議提出因城施策、一城一策。2023年3月的會議提出因城施策、精準(zhǔn)施策。8月的會議再次提出因城施策、一城一策。

2023年12月21日至22日的會議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

2024年4月的會議提出因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場。2024年12月的會議提出因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策、因區(qū)施策。

2025年3月的會議提出因城施策調(diào)減限制性措施，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。2025年12月10日-11日的會議提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

“控增量、去庫存、優(yōu)供給”意味著在土地和住房供應(yīng)方式、土地和住房及存量供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去庫存模式三個層面將有新的變化。

2025年12月23日的會議提出，提到要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

關(guān)鍵詞三：好房子

好房子”概念的推出和發(fā)展是一個逐步推進(jìn)的過程，關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)如下?。2022年8月?，住建部門首次公開提出“好房子”概念，標(biāo)志著其正式進(jìn)入政策視野。

2025年3月?，該概念被寫入工作報告，進(jìn)一步提升其政策地位。?2025年5月1日?，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》（俗稱“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)）正式施行。

“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)的出臺，不僅為住宅品質(zhì)設(shè)定了硬性技術(shù)要求，推動行業(yè)從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，還會未來房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供產(chǎn)品方向。

2025年3月5日的會議提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，這是“好房子”首次寫入工作報告。

2025年3月、5月、7月、9月、10月、12月超過20場會議都提出過好房子，全國各地都在發(fā)布好房子或好房子建設(shè)的文件和部分城市的房企推出好房子項目。

好房子的提出，是人民群眾對居住需求的升級方向，也為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展錨定了清晰目標(biāo)，2025年全國各地提出推動“好房子”建設(shè)。

毫無疑問，從“住有所居”到“住有宜居”再到“住有優(yōu)居”，“好房子”的提出，是房地產(chǎn)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升的鮮明標(biāo)志。

關(guān)鍵詞四：現(xiàn)房銷售

現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，在2025年得到進(jìn)一步實(shí)踐和推廣。多地加快現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，部分城市已將現(xiàn)房銷售作為土地出讓的條件之一。

例如一些城市規(guī)定，在特定區(qū)域或特定類型的房地產(chǎn)項目中，必須實(shí)行現(xiàn)房銷售。旨在提高交易透明度，保障購房者權(quán)益，減少期房銷售帶來的交付風(fēng)險。

隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始調(diào)整開發(fā)策略，加大現(xiàn)房銷售項目的建設(shè)和推廣。在2025年4月、9月、10月、12月提出推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)市場影響巨大，長期看有利購房者，短中期看不利開發(fā)商。供應(yīng)端來看，可能影響市場供應(yīng)的減少，增強(qiáng)未來房價上漲預(yù)期。

關(guān)鍵詞五：去庫存

房地產(chǎn)去庫存政策并非單一事件，而是房地產(chǎn)調(diào)控中的長期措施，其核心目標(biāo)是化解商品房庫存，穩(wěn)定市場（穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定地價）。

在時間線上，房地產(chǎn)去庫存政策在2015-2016年首次大規(guī)模推出?，以應(yīng)對當(dāng)時較高的庫存水平。此后去庫存作為因城施策的重要組成部分，2020年再次被提及。

時隔9年，去庫存再次提出，被納入2026年重點(diǎn)工作?。2025年12月的會議明確提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，通過收購存量商品房用于保障性住房等。

值得注意的是“去庫存”上一次在2016年12月的會議中被提及，當(dāng)時存在三四線城市庫存過多問題，后面才有棚改貨幣化的政策出臺。

2025年全國去庫存周期、百城去庫存周期較高，疊加二手房掛牌量和法拍法的規(guī)模較大等新問題，去庫存的迫切程度超過2024年及2014年-2016年。

毫無疑問，房地產(chǎn)市場區(qū)域差異明顯，目前二三四線城市以去庫存為主，一線城市側(cè)重城市更新，主要是考慮城市之間的供需關(guān)系和財力狀況及政策設(shè)施情況。

關(guān)鍵詞六：房票

房票制是政府為推進(jìn)城市更新、激活樓市需求而推行的經(jīng)濟(jì)政策工具，其核心是將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后出具購房結(jié)算憑證?。

該制度允許被征收人在指定區(qū)域和時間內(nèi)選購商品房，逾期未使用則轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償。自2022年起實(shí)施，截至2025年12月已在全國超90個城市（區(qū)）落地。

通過政策性獎勵（例如鄭州8%補(bǔ)償金上浮）、可轉(zhuǎn)讓機(jī)制（例如青島允許分割轉(zhuǎn)讓一次、廣州轉(zhuǎn)讓一次）、稅收優(yōu)惠、期限和區(qū)域限制取消等方式去庫存。

房票制起源于計劃經(jīng)濟(jì)時期，最初為限制購房資格的憑證，現(xiàn)已成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要創(chuàng)新手段，成為房地產(chǎn)去庫存的重要措施。

房票非強(qiáng)制，能將安置需求與存量去化結(jié)合起來。房票是將安置需求與存量去化結(jié)合起來的舉措，有助于快速消化滯銷住宅庫存，也能縮短舊改周期。

被搬遷人可結(jié)合自身需要，靈活選擇房票安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償中的一種、兩種、三種進(jìn)行搬遷補(bǔ)償，政府采用了多種扶持辦法，鼓勵使用房票安置。

房票包括市場價評估、獎勵金額、不受限購、同一項目被搬遷人間、被搬遷人與親屬間轉(zhuǎn)讓、期限展期、不受區(qū)域限制、稅收減免、不限住宅和商辦及公寓。

房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導(dǎo)拆遷補(bǔ)償資金流入樓市，避免貨幣化安置的資金流入其他地方。

短期來看，房票政策通過“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤爛尾項目，房票可作為補(bǔ)償工具吸引社會資本介入。

目的是激活舊改停滯項目，提振市場對城市更新項目的信心。長期來看，房票的多元化補(bǔ)償可提升城市更新效率，優(yōu)先推進(jìn)可實(shí)施區(qū)域，縮短舊改周期。

房票成為政府統(tǒng)籌房源的市場化工具，可減少安置房建設(shè)財政支出。房票可跨區(qū)域購房，優(yōu)化供需匹配，緩解核心區(qū)住房壓力，激活樓市流動性。

房票安置的拆遷安置政策的早期探索可追溯至2005年左右?，當(dāng)時部分城市開始嘗試向拆遷戶發(fā)放房票，但這一階段的實(shí)踐較為零散。

2013年?山西省翼城縣曾出現(xiàn)房票相關(guān)爭議事件，反映出早期房票在執(zhí)行中可能存在的問題。?2022年?，房票政策進(jìn)入新一輪推廣階段，多個城市陸續(xù)跟進(jìn)。

鄭州市?于2022年成為全國首個推行房票安置的省會城市、?青島市?在2022年啟動了相關(guān)實(shí)踐。?2024年?房票政策在更多城市落地，尤其是一線城市開始探索。

廣州2024年1月成為全國首個試行房票制度的一線城市，荔灣區(qū)石圍塘征拆項目發(fā)放了首張房票。?北京2024年7月發(fā)布通州區(qū)房票安置實(shí)施方案征求意見稿。

上海市?于2024年8月在金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)核發(fā)了首張房票。??2025年?，房票政策進(jìn)一步擴(kuò)展至其他一線城市和部分二三線城市。

深圳2025年創(chuàng)新“補(bǔ)償方式三選一”模式，2025年4月9日正式實(shí)施房票制度，并在12月核發(fā)了首張房票。??昆明市?于2025年6月8日起施行房票安置新規(guī)。

瀘縣?（四川省）于2025年9月21日起施行房票安置實(shí)施方案。?截至2025年12月全國已有130多個城市推出或落地房票政策，覆蓋范圍持續(xù)擴(kuò)大。

12月18日，深圳在城市軌道交通27號線工程（西麗段）涉及西麗福光樓土地整備項目中核發(fā)首張房票，被搬遷單位深圳福光公司獲發(fā)價值4055萬元房票。

這標(biāo)志著深圳市多元安置模式創(chuàng)新邁出里程碑一步。此前，廣州上海都已經(jīng)發(fā)出首張房票。2024年以來超130地出臺、優(yōu)化房票安置政策。

自2024年發(fā)放首張房票以來，截至2025年12月初，廣州累計發(fā)放房票1411張，發(fā)放金額18.68億元，已使用1041張（跨區(qū)使用153張）。

消化存量商品房792套（含9個車位），總面積75708平方米，其中城中村改造項目中共發(fā)放1245張，發(fā)放金額15.41億元。另有通過房票認(rèn)購房源約5500套。

面積超55萬平，資金約98億元。房票安置是現(xiàn)有復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償方式的一種補(bǔ)充形式，征收人將被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后。

以房票形式出具給被征收人的一種安置方式。當(dāng)前廣州市房票安置政策已從試點(diǎn)逐步推廣至全市各區(qū)，通過“市+區(qū)”政策體系持續(xù)推進(jìn)。

關(guān)鍵詞七：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

2025年10月23日的會議首次明確提出房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架。

這一變化標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障、經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

是國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯了構(gòu)建房地產(chǎn)展新模式、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的決心。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上好房子。

全面推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展模式。2025年10月23日的會議，明確的“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”并非單一維度的品質(zhì)提升，而是涵蓋“供給-需求-運(yùn)營”全鏈條的系統(tǒng)性升級。

供給端將從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化+精準(zhǔn)補(bǔ)位，通過城中村改造、老舊小區(qū)更新盤活存量住房資源。針對新市民、年輕人等群體。

增加保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結(jié)構(gòu)。需求端將以人口高質(zhì)量發(fā)展為牽引，圍繞人口結(jié)構(gòu)變化。

（家庭小型化、老齡化）優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時通過完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提升住房的綜合居住價值。

運(yùn)營端將強(qiáng)化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場景”的轉(zhuǎn)變。

2025年11月11日的建議提出，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”部分。

在明確住房供給分類保障與交易安全保障的基礎(chǔ)上，《建議》進(jìn)一步聚焦人民群眾“住有宜居”的核心訴求，將“好房子”建設(shè)作為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵方向。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵，第一是城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的時代背景，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展密不可分。當(dāng)前行業(yè)也要順應(yīng)城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向增存并重，積極推動城市更新。

2024年我國城鎮(zhèn)化率為67%，“十五五”期間城鎮(zhèn)化率仍有增長空間，人民群眾改善居住條件的愿望強(qiáng)烈，存量房屋改造需求量大，房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第二是房地產(chǎn)發(fā)展新模式是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)現(xiàn)路徑。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，一是要完善住房供應(yīng)體系，更加突出住房的居住屬性。

在住房保障方面，通過增加保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。在發(fā)展市場方面，因城施策為市場提供各類改善性住房供給。

二是要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，主要內(nèi)容包括逐步建立項目公司制、主辦銀行制、推廣現(xiàn)房銷售制。

三是要建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險制度。

第三是“好房子”是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的直接體現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)人民對美好生活的向往，“好房子”是落腳點(diǎn)。

2025年12月22日至23日的會議提出，“十五五”時期推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化。

看到新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

要充分認(rèn)識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

關(guān)鍵詞八：盤活存量

“盤活存量資產(chǎn)”這一政策概念的提出可以追溯到2022年10月31日的一份意見，標(biāo)志著該政策在國家層面正式確立。

2022年10月31日?的意見，明確了盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域、區(qū)域和企業(yè)類型，例如存量土地及閑置低效資產(chǎn)等，并要求分類落實(shí)盤活條件以提升資源配置效率。

此后，政策在2023年和2024年持續(xù)深化，如2023年3月鄭州市出臺實(shí)施方案細(xì)化操作，2024年10月財政部門發(fā)文支持專項債券收購存量商品房用于保障性住房。

2024年年中出臺的“存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量”的樓市政策，延伸至土地市場。2024年12月11日至12日的會議提出，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

這是繼2024年4月30日的會議首次提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，9月26日的會議再次強(qiáng)調(diào)對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量之后，這一政策在會議上被再次強(qiáng)調(diào)。

2025年3月和2025年12月的報告、會議，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要緊密貼合市場需求盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，多個重點(diǎn)領(lǐng)域明確了推進(jìn)路徑。

例如房地產(chǎn)領(lǐng)域提出因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，財政領(lǐng)域提出優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，投資領(lǐng)域提出高質(zhì)量推進(jìn)城市更新、優(yōu)化實(shí)施兩重項目。

盤活存量用地和商辦用地，這也就意味著后續(xù)各類金融財政資源會加快導(dǎo)入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地等類型。

很大程度上會通過政府相關(guān)資金介入，尤其是存量土地收儲專項債資金。這一資金或?qū)⒋笈俊⒏咝实貙Ψ科笙媪客恋匕l(fā)揮積極作用。

存量盤活是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心，核心就是通過優(yōu)化現(xiàn)有資源來激活市場，實(shí)現(xiàn)“做優(yōu)增量、盤活存量”的目標(biāo)，是行業(yè)走出當(dāng)前困境的關(guān)鍵路徑。

政策層面?，已明確將“盤活存量用地和商辦用房”列為重點(diǎn)任務(wù)，并賦予地方政府在收購主體、價格及用途上更大自主權(quán)。

這意味著未來會有更多專項債資金用于收儲閑置土地，并通過“收儲—調(diào)規(guī)—再出讓”模式精準(zhǔn)投放，穩(wěn)定市場預(yù)期。

具體操作上?，主要有三大方向。一是?金融支持?，通過專項債、房保障性住房再貸款3000億元等工具為收儲和改造提供資金。

二是?多方合作?，鼓勵政府、企業(yè)、社會資本聯(lián)合開發(fā)，通過設(shè)立基金、允許土地用途轉(zhuǎn)換等方式盤活“硬骨頭”地塊。

三是?市場流轉(zhuǎn)?，通過交易、改造等方式提升存量土地價值，例如將存量房和土地項目轉(zhuǎn)為保障房、文旅或康養(yǎng)項目等。

根據(jù)華泰證券相關(guān)研報預(yù)計，明年3月可能公布新增3萬億元的特別國債、4.5萬億元地方專項債，其中包括用于補(bǔ)充銀行資本金的1萬億特別國債。

包括8000億元用于化解存量隱債的地方專項債以及約5000億元地方專項債可能用于收購存量閑置土地和商品房。

關(guān)鍵詞九：城市更新（城中村改造、城市更新貨幣化）

此消彼長的是，城市更新從之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而這并非沒有先兆，2025年7月城市工作會議時隔十年再度召開。

2025年7月城市工作會議提出，在對未來城市工作重點(diǎn)任務(wù)的部署中，“城市更新”出現(xiàn)了兩次，一次在總體任務(wù)中提出要以推進(jìn)城市更新為重要抓手。

另一次在重點(diǎn)任務(wù)中與發(fā)展生產(chǎn)力有關(guān)的第二條中，提出依靠改革開放增強(qiáng)城市動能，高質(zhì)量開展城市更新。2025年12月的會議，突出城市更新的首要任務(wù)。

城市更新放在2026年的首要任務(wù)“堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場”之中，而2025年16日的會議，則指出城市更新的重要內(nèi)容為危舊房和城中村改造。

未來在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。

2025年12月的會議明確“大力實(shí)施城市更新”與去年提法一致，“高質(zhì)量開展城市更新”的定調(diào)與會議相同，從位置上看，由去年第二位調(diào)整置于首要工作中。

城市更新成為2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作為穩(wěn)投資、擴(kuò)需求的重要抓手，預(yù)計2026年將迎來更多城市更新的政策利好。

城市更新領(lǐng)域，對比2024年，2025年城市更新工作從“大力實(shí)施”升維至“高質(zhì)量推進(jìn)”。當(dāng)前，全國固定資產(chǎn)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資疲弱是重要拖累因素。

此次表述與過往一致，均強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”，因此需要圍繞城中村危舊房改造、優(yōu)質(zhì)住房投資建設(shè)等新市場開展工作，拉升投資指標(biāo)。

關(guān)鍵詞十：房地產(chǎn)發(fā)展新模式

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式是指實(shí)現(xiàn)房住不炒、租購并舉的模式。2023年4月底的會議，在部署房地產(chǎn)市場相關(guān)工作時指出，要推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

2023年2月26日-2月28日的報告、《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中首次提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，最核心要求是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障體系、租購并舉的住房制度。

2023年11月11日的會議提出，在體制機(jī)制上，要建立人房地錢要素聯(lián)動新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

同時，還要建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度。

提出“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”理后念。2024年房地產(chǎn)圍繞著供需端改革、房企化債等重點(diǎn)發(fā)力。2025年以來，房地產(chǎn)在“新模式”上更進(jìn)一步，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是2024年3月的會議提出的政策框架，旨在適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)供求關(guān)系變化，解決居民剛性住房需求和多樣化改善性需求。

房地產(chǎn)發(fā)展模式的框架，主要是通過構(gòu)建“保障+市場”雙軌制住房體系，加大保障性住房建設(shè)和供給力度，同時完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

核心內(nèi)容包括建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、優(yōu)化差別化住房信貸政策、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)改革等制度創(chuàng)新措施，并設(shè)立300億元中央財政預(yù)售資金保險機(jī)制。

包括優(yōu)化“人地錢”掛鉤政策，推出房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制 。2024年3月的會議明確提出標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的戰(zhàn)略部署。

2024年7月21日的決定提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

2024年10月22日的會議提出，加快構(gòu)建發(fā)展新模式。適應(yīng)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，破解發(fā)展難題和防范風(fēng)險、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

2025年11月11日的會議提出，明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，第一是完善住房供應(yīng)體，即產(chǎn)權(quán)交易型住房形成保障住房和市場化兩個體系和發(fā)展住房租賃。

第二是建立人、房、地、錢要素聯(lián)動機(jī)制。以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。從源頭上促進(jìn)供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險。

第三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。首先是在房地產(chǎn)開發(fā)方面，項目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。

項目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。其次是在項目融資方面，推廣保交房工作中探索形成行之有效辦法。

就是一個項目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。

最后是在商品房銷售方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。第四是發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2025年10月29日的會議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，優(yōu)化保障性住房供給。

滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。毫無疑問，意味著基礎(chǔ)制度的改革正推進(jìn)。

2025年12月10日-11的會議部署2026年房地產(chǎn)工作時，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”為政策目標(biāo)，并將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式置于重要位置，需在穩(wěn)樓市基礎(chǔ)上推進(jìn)。

2025年12月16日的會議回應(yīng)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，強(qiáng)調(diào)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場、推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，并加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項基礎(chǔ)制度出臺時機(jī)，深化住房公積金制度改革。

當(dāng)前去庫存壓力突出，不同城市層級存在差異。2025年12月23日，住建部門表示，2026年將從供地、收儲等多個方面來著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

強(qiáng)調(diào)，要編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，推動建立‘人房地錢’要素聯(lián)動機(jī)制，并圍繞“好房子”建設(shè)等措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。