樓市調(diào)控邏輯生變！高層會(huì)議四大深層轉(zhuǎn)向，戳破三個(gè)市場(chǎng)誤區(qū)

2025年12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議明確"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)'好房子'建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。"

這一政策表述較2024年"持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"有重大調(diào)整，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策進(jìn)入新階段——政策不再是“托市”，而是“筑基”。

這次會(huì)議精神對(duì)于樓市政策的表述所包含的4大深層邏輯轉(zhuǎn)變，將徹底改變剛需的購(gòu)房選擇、房企的生存模式。

轉(zhuǎn)向一：從“防風(fēng)險(xiǎn)”到“守底線(xiàn)”，政策從“預(yù)警”轉(zhuǎn)入“止血”

“守牢底線(xiàn)”取代“防范風(fēng)險(xiǎn)”，看似措辭微調(diào)，實(shí)則標(biāo)志著樓市調(diào)控進(jìn)入“緊急防御階段”。

2024年政策提“防風(fēng)險(xiǎn)”，核心是“阻斷風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散”；2025年將房地產(chǎn)與地方債并列置于“底線(xiàn)框架”，本質(zhì)是“風(fēng)險(xiǎn)已觸達(dá)臨界點(diǎn)，必須立即止血”。

這種轉(zhuǎn)變的緊迫性，來(lái)自?xún)蓚€(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)：一是房企流動(dòng)性危機(jī)從“民營(yíng)”蔓延至“混合所有制”；二是房?jī)r(jià)下跌從“結(jié)構(gòu)性”轉(zhuǎn)為“全域性”，10月70城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市達(dá)62個(gè)，部分三四線(xiàn)房?jī)r(jià)較峰值腰折，觸發(fā)居民“房貸負(fù)資產(chǎn)”擔(dān)憂(yōu)。

"守牢底線(xiàn)"的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵包括：房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)明顯不可控的下跌；開(kāi)發(fā)商房屋銷(xiāo)售與資金回籠不能近乎零成交；樓盤(pán)交付不能出現(xiàn)大規(guī)模爛尾；開(kāi)發(fā)商尤其是頭部企業(yè)不能出現(xiàn)惡性、具傳染性的債務(wù)違約。

這些底線(xiàn)要求，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行狀況高度契合，實(shí)則是為樓市劃下“生死線(xiàn)”，每一條都對(duì)應(yīng)著可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“引爆點(diǎn)”。

轉(zhuǎn)向二：9年后再提“去庫(kù)存”，從“消化增量”到“破解雙庫(kù)存困局”

上次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及“去庫(kù)存”是在2016年，這次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。

時(shí)隔9年，再度提“去庫(kù)存”，但兩者的邏輯已截然不同。

2016年的庫(kù)存核心是“三四線(xiàn)城市新房積壓”，靠“棚改貨幣化”拉動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城就能解決；2025年的庫(kù)存則是“新房+二手房”的雙高困局——全國(guó)百城新房庫(kù)存5.2億平方米，二手房掛牌量突破120萬(wàn)套，且一線(xiàn)城市成為庫(kù)存壓力新焦點(diǎn)——北京、上海二手房掛牌量較2024年增50%，“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條徹底卡住。

會(huì)議重提去庫(kù)存，本質(zhì)是要破解“新房賣(mài)不動(dòng)、二手房砸手里”的惡性循環(huán)。

庫(kù)存數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性矛盾，更凸顯了政策調(diào)整的必要性。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國(guó)百城去庫(kù)存周期27.4個(gè)月，其中三四線(xiàn)城市40.3個(gè)月，但一線(xiàn)城市也達(dá)17.1個(gè)月，創(chuàng)5年新高。

更危險(xiǎn)的是“庫(kù)存與需求的錯(cuò)配”：三四線(xiàn)庫(kù)存以144平方米以上大戶(hù)型為主，而剛需更青睞90平方米以下小戶(hù)型；一線(xiàn)城市核心區(qū)庫(kù)存不足，但遠(yuǎn)郊庫(kù)存積壓嚴(yán)重。

貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50城“剛需戶(hù)型（70-90平）”二手房成交周期1.8個(gè)月，而“大戶(hù)型（144平以上）”成交周期達(dá)12個(gè)月，庫(kù)存結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重失衡。

轉(zhuǎn)向三：保障房+公積金雙破局，從“福利兜底”到“激活剛需”

保障房與公積金的政策調(diào)整，看似是“民生福利”，實(shí)則是激活剛需的“關(guān)鍵抓手”。

2025年剛需購(gòu)房的核心痛點(diǎn)是“買(mǎi)不起（首付高）+ 不敢買(mǎi)（擔(dān)心貶值）”，政策則通過(guò)“保障房降門(mén)檻、公積金提額度”，精準(zhǔn)破解這兩大難題。

更重要的是，這兩項(xiàng)政策與“去庫(kù)存”形成聯(lián)動(dòng)——保障房消化存量，公積金撬動(dòng)增量，共同構(gòu)建“剛需入場(chǎng)-庫(kù)存下降-市場(chǎng)企穩(wěn)”的良性循環(huán)。

收購(gòu)已建成商品房和存量房用作保障性住房，增加保障性住房的供給，既解決住房困難群體住有安居，又加快去庫(kù)存。從需求端進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)的政策，鼓勵(lì)以小換大、以舊換新等，這有利于穩(wěn)定樓市，落實(shí)促進(jìn)供需平穩(wěn)。

譬如，今年2月，貴陽(yáng)就已收購(gòu)存量商品房5162套，改造后投用的超過(guò)3500套，解決了4100多位居民的住房需求。而長(zhǎng)春在年初也收購(gòu)存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13萬(wàn)套（間）保障性住房供給。

在一些城市，已經(jīng)開(kāi)始探索保障房與公積金的聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新。

譬如，成都明確購(gòu)買(mǎi)保障性住房的公積金貸款首付比例降至15%，雙人繳存家庭最高貸款額度從100萬(wàn)元提至150萬(wàn)元，基本能覆蓋除首付外的全部房款，同時(shí)支持“提取公積金支付房款+申請(qǐng)貸款”的組合模式。

這種“保障房降門(mén)檻+公積金提額度”的組合拳，精準(zhǔn)擊中剛需痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“消化存量”與“激活需求”的雙向共贏(yíng)。

公積金改革的“增量空間”，則精準(zhǔn)對(duì)接剛需的“首付壓力”，甚至打破了傳統(tǒng)“單位繳存”的壁壘，將保障范圍延伸至靈活就業(yè)群體。

近5年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均未明確提及公積金，2025年將其列為重點(diǎn)，核心原因是截至去年年底，全國(guó)公積金結(jié)余超10萬(wàn)億元，資金閑置率很高，激活這部分資金既能支持剛需，又能避免資源浪費(fèi)。

12月5日，深圳市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布新版《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》，自2025年12月15日起施行。公積金從此不僅能付首付，還能報(bào)銷(xiāo)契稅，甚至不影響貸款額度。

針對(duì)靈活就業(yè)群體的公積金創(chuàng)新，成為激活“隱性剛需”的關(guān)鍵。

湖北云夢(mèng)縣推出“公積金進(jìn)鄉(xiāng)村”試點(diǎn)，允許建筑零工、電商主播等靈活就業(yè)人員以個(gè)人身份自愿繳存，享受與單位職工同等的貸款權(quán)益，且實(shí)行“即繳即貸”政策。

這部分群體原本因“無(wú)固定單位”被排除在購(gòu)房市場(chǎng)外，如今通過(guò)公積金政策成為有效需求。

租房提取額度的提升，則從“租購(gòu)并舉”角度完善保障體系。

煙臺(tái)將單身職工租房提取額度從每年8000元提至10000元，已婚夫妻從16000元提至20000元，生育二孩、三孩的家庭最高可提28000元，新市民和35歲以下青年還能申請(qǐng)按月提取，直接抵扣房租。

這一政策不僅減輕了租房群體的壓力，更形成“租房過(guò)渡—積累資金—購(gòu)房置業(yè)”的階梯式保障，為未來(lái)剛需入場(chǎng)儲(chǔ)備了潛力。

轉(zhuǎn)向四：新模式“讓道”穩(wěn)市場(chǎng)，樓市從“規(guī)模競(jìng)賽”到“質(zhì)量生存”

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”從2024年的政策開(kāi)篇，移至2025年的末尾，這一調(diào)整傳遞出明確的“階段性?xún)?yōu)先級(jí)”——當(dāng)前首要任務(wù)是“活下來(lái)”，再談“怎么轉(zhuǎn)型”。

2024年房企平均負(fù)債率82%，30家重點(diǎn)房企中有18家資金鏈緊張，在“保交樓、促銷(xiāo)售”的壓力下，根本無(wú)力推進(jìn)新模式。政策將新模式后置，是給房企“減負(fù)”：先通過(guò)去庫(kù)存回籠資金，再逐步轉(zhuǎn)型，避免“轉(zhuǎn)型找死、不轉(zhuǎn)型等死”的困境。

2025年5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)后，“好房子”有了明確標(biāo)準(zhǔn)，但不少房企為了去庫(kù)存，仍在推“高容積率、低得房率”的劣質(zhì)房源，導(dǎo)致“庫(kù)存積壓與優(yōu)質(zhì)房源短缺并存”。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)“好房子”需兼顧“經(jīng)濟(jì)合理”，就是引導(dǎo)房企“降成本而非降品質(zhì)”。

可見(jiàn)，2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于樓市政策的調(diào)整，標(biāo)志著樓市徹底告別“大水漫灌”的刺激時(shí)代，進(jìn)入“精準(zhǔn)滴灌”的筑基階段。