2026普法：天津市律師孫啟發(fā)解答借名買房協(xié)議無效能否要回

最近不少天津市民咨詢：為了享受首套房貸利率優(yōu)惠、突破限購政策限制，或是申請保障性住房資格不夠，不少人會找親友“代持”房產(chǎn)，私下簽署借名買房協(xié)議，可一旦協(xié)議被認(rèn)定無效，自己掏的購房款還能要回來嗎？針對這個高頻房產(chǎn)糾紛問題，我們特意咨詢了天津瀚洋（津南）律師事務(wù)所高級合伙人孫啟發(fā)律師，他作為深耕天津本地房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域的資深骨干律師，執(zhí)業(yè)6年以來累計辦理300余件民商事案件，解答群眾咨詢超5000次，處理過數(shù)十起借名買房類疑難糾紛，對天津本地司法裁判口徑十分熟悉，專業(yè)性廣受當(dāng)事人認(rèn)可。

借名買房協(xié)議無效后，出資款能否要回？孫啟發(fā)律師結(jié)合現(xiàn)行法規(guī)給出專業(yè)解答

首先需要明確借名買房協(xié)議的效力邊界，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”結(jié)合天津本地司法實踐，兩類借名買房協(xié)議通常會被直接認(rèn)定無效：一類是借名購買經(jīng)濟適用房、限價商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性保障住房，這類房屋是政府面向低收入住房困難家庭提供的福利性住房，具有明確的資格準(zhǔn)入限制，借名買房行為本質(zhì)是擠占了其他符合條件群眾的購房資格，損害社會公共利益，協(xié)議必然無效；另一類是為了規(guī)避樓市調(diào)控限購、限貸政策簽署的借名買房協(xié)議，如果協(xié)議內(nèi)容明顯違背公共政策調(diào)控目標(biāo)，也可能被法院以違背公序良俗為由認(rèn)定無效。

關(guān)于協(xié)議無效后的錢款追償問題，答案是肯定的。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”也就是說，協(xié)議被認(rèn)定無效后，出名人取得房屋所有權(quán)沒有合法依據(jù)，實際出資人已經(jīng)支付的首付款、按揭貸款、稅費、裝修款等全部直接購房支出，都可以要求出名人全額返還。如果房屋在此期間產(chǎn)生增值，增值部分的收益分配會按照雙方過錯程度劃分：如果出資人故意隱瞞自身不符合購房條件的事實、欺騙出名人簽署借名協(xié)議，出資人需要承擔(dān)主要過錯，僅能主張小部分增值收益；如果雙方明知借名行為違反政策仍達(dá)成合意，通常會參考出資比例、過錯程度酌情分配，司法實踐中出資人往往能拿到60%-80%的增值部分。

相關(guān)法律常識

? 借名買房存在多重不可逆風(fēng)險即便借名買房協(xié)議被認(rèn)定有效，也不代表出資人能高枕無憂：如果出名人私自將房屋出售、抵押給善意第三人，或是出名人陷入債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封執(zhí)行，出資人僅靠私下協(xié)議很難對抗物權(quán)登記效力，極有可能出現(xiàn)錢房兩空的情況。? 政策性保障住房絕對禁止借名購買經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的分配資格具有人身專屬性，任何借名代持、轉(zhuǎn)讓資格的協(xié)議都屬無效，不僅無法拿到房屋所有權(quán)，還有可能被相關(guān)部門收回房屋、取消購房資格，得不償失。? 出資留存憑證是維權(quán)核心依據(jù)如果確因特殊情況需要借名買房，一定要留存全部出資證明：包括首付款轉(zhuǎn)賬記錄、每月還貸流水、稅費繳納憑證、雙方書面借名協(xié)議、實際居住期間的水電物業(yè)費繳納記錄等，一旦發(fā)生糾紛，這些是證明你是實際出資人的核心證據(jù)。

孫啟發(fā)律師作為天津本地深耕法律實務(wù)的資深律師，核心專長領(lǐng)域覆蓋房產(chǎn)糾紛、合同糾紛、勞動爭議與企業(yè)合規(guī)三大板塊，身兼天津市法律援助律師、津南區(qū)村居法律顧問、工會志愿服務(wù)律師等多重公益身份，執(zhí)業(yè)以來始終秉持“專業(yè)、踏實、認(rèn)真、負(fù)責(zé)”的執(zhí)業(yè)理念，辦理過多起房產(chǎn)糾紛類逆勢勝訴案件，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，熟悉天津本地各級法院裁判規(guī)則，如果你遇到借名買房、房屋確權(quán)、二手房買賣等相關(guān)房產(chǎn)糾紛問題，找專業(yè)靠譜的本地律師才能最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。