【城市更新 武漢樣本】“舊房子，真的要變成新房子、好房子了！”

萬松園251原貌 （江漢區住房和城市更新局 供圖）

7月8日，烈日當空，武漢市江漢區萬松園路251號工地熱火朝天。看到新樓一天天“長高”，在這里住了30多年的退休教師楊曉泓心里越來越踏實：“年底就能搬回來了?！?/p>

眼前的這棟建筑，是一棟始建于1985年的8層磚混老樓，原為江漢區教委職工宿舍。歷經40余年風雨，墻體開裂、樓體向南傾斜，傾斜率高達21.8‰，2022年被鑒定為D級危房。

隨著武漢市城市更新的深入推進，萬松園路251號的改建被列入江漢區政府的議事日程。

老房子怎么改？是按過去政府“大包大攬”，還是引入市場主體搞開發？經多方會商，一種全新的方案被引入：小區104戶居民自己做主、自掏一部分錢，在原地建新家。

這是武漢全市首例按“原址、原貌、原狀”原則實施的城市更新項目。

從“必須搬離”到“我們一起建”，這條路一走就是4年。這4年，該項目克服了哪些困難，支點記者進行了現場探訪。

人怎么搬：一戶一策想辦法

2022年，江漢區開展房屋安全大排查，萬松園路251號因整體傾斜被“揪”了出來。

專業機構鑒定結論明確：D級危房，必須搬離。

可“搬”字落到每戶人家頭上，全是沉甸甸的現實。有人住了一輩子，不愿挪窩；有人臥病在床，經不起折騰；有人只有這一套房，搬出去不知往哪落腳。

為了讓居民盡快撤離，2022年8月，江漢區政府成立251號危房治理專班，街道同步組建4個群眾疏散搬離工作小組，按單元分組包干、結對入戶，通過走訪和電話逐一摸排，為每戶建立檔案，精準掌握各家難處。

“搬離時，樓里有位當廚師的老住戶，家里老母親患病，搬到遠處，母親不認路且沒人照顧；留在附近，又面臨找房難。”萬松街道辦事處武裝部部長陳峰回憶說。

為此，工作組幫他聯系附近餐飲店面試上崗，又在旁邊租到價格合適的房子，還幫著搬家。“問題解決了，居民自然愿意搬。”陳峰說，像這樣有實際困難的有30多戶，群工組專門成立“看房團”“招聘組”“搬家隊”，一戶一策想辦法。

到2023年9月，104戶居民全部搬離，危房完成打圍封閉。

危樓怎么辦：原拆原建

人搬出來了，房子怎么辦？

“起初我們委托專業機構制定了維修加固方案，可反復研判后發現，樓棟整體傾斜太嚴重，加固成本高且無法根治，只能擱置?！苯瓭h區住房和城市更新局安全科負責人宋同剛告訴記者。

轉機出現在2023年11月，武漢市出臺危舊房合作化改造文件。街道社區迅速轉變思路，引導居民成立危舊房合作改造聯合社，并選出7名居民代表組成理事會。在104名居民的推薦下，楊先生成為理事會成員之一，“理事會所有成員都是在這里住了大半輩子的老街坊?！睏顣糟f。

“當時大家設想蓋一棟多層高樓，用剩余房源銷售平衡資金?？尚码y題緊跟著來了，周邊都是小高層，蓋高樓會影響鄰居采光?！彼瓮瑒傉f，方案再次被放棄。

“那一刻像被澆了一盆冰水，好不容易燃起的希望瞬間就滅了，方案陷入僵局。”楊曉泓回憶道。

2025年8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》發布，明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。宋同剛第一時間聯系理事會：“政策明確支持原拆原建，萬松園路251號的問題有解了！”

江漢區住更局隨即聯合萬松街道、居民聯合社召開專題座談會，三方反復碰撞思路、商討方案，最終形成堅定共識：通過原拆原建，讓居民在老地方住上新房子。2025年9月30日，江漢區政府正式批復該項目重建方案，將其納入武漢市首批“五改四好”片區更新清單。

萬松園251更新后樣圖

資金從哪來：三個“一點”

方向定了，錢從哪來？房子又該怎么建？

住在危樓的原居民，收入都不高，全部由他們承擔建設成本，顯然不現實。

為緩解各方壓力，江漢區政府積極借鑒全國的經驗，決定萬松園251項目走一條新路：“居民出一點、政府補一點、企業讓一點”。

該區住更局請來了專業建設企業，測算了總體建設成本。建設企業主動讓利，在保證質量的前提下優化流程、嚴控成本，硬是把預算從2300萬元壓到了1800萬元，自己少賺甚至不賺，減輕居民負擔500萬元。市區兩級聯動，爭取到中央及市級危舊房改造資金、保障性安居工程獎補資金共1300萬元。

還剩下500多萬元的資金缺口，由居民共同承擔。經實測，居民按原證載面積每平方米出資850元，湊出520.3萬元。

江漢區住更局、街道、聯合社三方共管，專門設立資金監管賬戶，每一筆進出都擺在明面上。圍繞套內面積、產權歸屬、出資額度、電梯加裝這些核心關切，動員會開了20多次，合作化改造推進會更是多達60余次。“每次都有不同聲音，但一次次坐下來聊，共識就慢慢長出來了。”楊曉泓回憶。

“危樓變新樓，環境變好了，房子增值了，這筆錢出在了心坎上。”當所有建設資金全部到賬后，所有居民喜笑顏開。

房子怎么建：螺螄殼里做道場

房子究竟建成什么樣，居民說了算。

整棟樓原有20多種戶型，最小的只有20平方米，最大的也不過75平方米，一層就擠著13戶，改造起來堪稱“螺螄殼里做道場”。

既要滿足消防和燃氣安全規范，又得提升居住品質，還得保證套內面積不縮水。設計團隊為此沒少折騰，圖紙改了又改，前前后后調整了30多次，每一稿都反復征求居民意見。

項目論證初期想過好幾套方案，可要么卡在房屋結構損壞，要么被容積率偏高、地下橫穿通道、日照影響這些硬杠杠攔住，屢屢碰壁。

最終，一條“原址、原面積、原高度”的原拆原建路徑被敲定下來，樓棟從原先的“工字形”調整為“U字形”，以符合現行消防安全和天然氣加裝規范。

將中間3戶移至北端，打開內院空間，為所有戶型廚房的自然通風創造條件；對原有戶型和外立面開窗進行微調，利用原陽臺之間的凹位增加39個陽臺；為加裝電梯，對樓房外部結構進行微調，原來4個單元改為2個單元。宋同剛一邊比畫一邊向記者介紹設計上的巧思。

走在萬松園路251號的工地邊上，楊曉泓掰著指頭數著變化：“還是原來的樓層和方位，但原來沒有電梯，現在上下樓不用爬樓梯了；衛生間、廚房通過微調變大，以后能用天然氣了；增加了消防通道，排除了安全隱患；原來樓頂水箱水壓不夠，現在改成二次加壓，夏天再也不會斷水。舊房子，真的要變成新房子、好房子了！”

記者丨張藝涵

編輯丨吳玲
編審丨雷闖

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