全票通過！北京開陽里三區19號樓原拆原建落地，戶均面積提升近30%

北京市豐臺區開陽里三區19號樓完成改造后面貌一新，居住環境顯著提升。于帥卿/攝

現在的新房子南北通透，窗戶亮堂堂的，廚衛都是獨立成套，心里別提多舒坦。

于帥卿/發自北京

很難想象，眼前這棟棕紅與米白相間、空調機位整齊劃一的嶄新樓房，曾是一棟讓38戶居民提心吊膽的危舊老樓。

7月31日，北京市豐臺區開陽里三區19號樓正式交房。一站式服務區內，簽到、簽約、產權咨詢、物業手續辦理等窗口井然有序，工作人員全程引導居民辦理收房、驗房手續。

拿到新房鑰匙的居民們難掩激動，紛紛結伴入戶參觀；許久不見的老街坊也圍聚在一起暢聊，言語間滿是對未來生活的憧憬。

“盼了十多年，今天心里總算踏實了。以前那老房子是危房，一下雨到處漏，沒有獨立廚房和衛生間，整棟樓黑乎乎的，垃圾隨處堆放，樓道電線私拉亂接像蜘蛛網，住得始終提心吊膽。現在的新房子南北通透，窗戶亮堂堂的，廚衛都是獨立成套，心里別提多舒坦。”老住戶李大爺手拿著鑰匙感慨道。

這棟上世紀70年代建成的簡易住宅樓經過原拆原建正式交付，是北京市豐臺區首個應用CMC鋼砼組合模塊建造技術的原拆原建項目，也是繼馬家堡路68號院2號樓之后，豐臺區第二個危舊樓房原拆原建落地案例。

戶均面積提升近30%

工作人員現場為北京開陽里三區19號樓住戶辦理收房交付手續，細致講解鑰匙使用、房屋配套及售后事宜。于帥卿/攝

北京市豐臺區開陽里三區19號樓，原為金隅集團瑪鋼廠廠區辦公用房及單身宿舍，福利分房時期分配給企業職工作為承租公有住房。2000年，北京豐臺開陽里地區整體改造時該樓被遺留，后續隨非經營性資產移交首開集團管理，屬于企業自管公有住房。

改造前，該樓是典型非成套住宅，每層僅設置一處公共衛生間，無獨立廚房。居民只能在屋內做飯洗漱，墻體常年滲水返潮；建筑缺少外墻保溫，管線私拉亂接，樓道雜物堆積，消防隱患突出。樓棟地處小區邊緣，長期處于管理盲區，私搭亂建多發，結構安全與消防安全雙重風險疊加。

改造前的北京開陽里三區19號樓，內部老舊破敗，居住環境亟待提升。圖片來源：首開集團

此外，受公有住房租金標準限制，租金收入不足以覆蓋高額維修成本，產權單位無力承擔整體改造投入；同時，非成套住宅無法開展房屋改造，居住矛盾逐年累積。

為了改變現狀，居民們自發奔走了10多年。“我們找過物業、跑過街道，甚至去過市政府反映情況，就想解決房子安全問題。”李大爺回憶道。

轉機出現在2020年，北京市出臺《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（京建發〔2020〕178號），為非成套簡易樓的“原拆原建”提供了政策依據。抓住這一契機，豐臺區將開陽里三區19號樓納入改建試點，困擾居民多年的危房終于迎來了重生的機會。

北京市豐臺區房屋管理局副局長史衛紅介紹，選擇該樓棟作為試點主要基于三方面考量：一是民意基礎扎實，經多輪入戶征詢，居民改造同意率達100%，符合試點準入條件；二是項目規模適中，僅涉及38戶，改造邊界清晰、矛盾可控，有利于探索標準化改造流程；三是該樓為北京右安門街道現存最后一棟簡易危舊樓，改建完成后將實現轄區簡易樓房危房清零，示范效應顯著。

即便試點基礎條件相對優質，但危舊樓房改建的落地核心難點依舊在群眾工作層面。不同家庭經濟條件、居住訴求差異明顯，老年人、低收入家庭對出資、周轉心存顧慮，部分居民在戶型、配套、工期上存在分歧。為此，北京市豐臺區以黨建引領攻堅，由街道、區房管局、首開集團組建項目臨時黨支部，設立黨員入戶攻堅專班，建立全流程協商機制。

工作團隊全覆蓋入戶宣講市區兩級補貼政策，分批召開居民議事會，逐條回應戶型、出資、周轉、回遷等核心訴求；建立矛盾臺賬，對高齡、低保、殘疾等特殊群體開展一對一上門疏導；全程公開公示改造方案、資金分攤、選房規則，充分保障居民知情權、參與權，最終實現改建意向、設計方案、改建協議三項征詢同意率全部100%。

改造后的北京市豐臺區開陽里三區19號樓，有獨立廚房、衛生間，干凈明亮。于帥卿/攝

在充分尊重民意的基礎上，新樓設計方案實現了居住品質的跨越。“重建之后樓棟由原來的3層變為地上4層、地下1層，戶均建筑面積增加近30%。”項目建設單位項目負責人李銳介紹，考慮到樓內老年住戶占比高，新樓同步配置電梯與無障礙坡道。

CMC模塊化建造節約50%工期

改造后的北京市豐臺區開陽里三區19號樓頗為現代化，獲得了居民的認可。于帥卿/攝

老城危樓更新普遍受場地狹小、周邊居住密集、工期長、噪聲揚塵擾民等問題制約。如何壓縮建設周期、降低施工干擾、保障工程質量，成為項目的核心考驗。

北京市豐臺區開陽里三區19號樓作為豐臺區首個CMC低多層鋼砼組合模塊技術的原拆原建項目，以工業化智能建造破解上述難題。

“CMC 模塊化建造類似搭積木，居室模塊在工廠預制完成，運抵現場直接吊裝拼接，整體預制率達到90%。”承建方中建集成北京豐臺開陽里項目經理李鵬飛介紹。

工廠生產與現場準備雙線并行，大幅壓縮建設周期，項目主體吊裝僅耗時6天。對比傳統現澆建筑，工期節約50%，建筑垃圾減少70%，現場用水量節約60%，施工噪聲、揚塵得到有效管控。

同時，所有模塊化建筑嚴格對標現行住宅抗震、消防規范標準，從建筑結構、安全設施上筑牢居住底線。

“為全方位把控施工品質、規范建設管理、化解施工擾民問題，區級層面建立專項監管機制，嚴守項目建設全流程底線。”北京市豐臺區住建委主任許可表示。

北京開陽里三區19號樓開啟CMC模塊吊裝，創新建造模式賦能老舊樓宇提質改造。圖片來源：中建集成

一方面抓實工程質量安全監管，對構件工廠生產、現場吊裝拼接、抗震加固、消防設施安裝等全流程跟進監督，分階段開展分部驗收，嚴格把控工程建設品質；另一方面強化施工擾民管控，嚴格管控作業時段與降噪防塵，開通居民專屬溝通專線，及時響應訴求、化解矛盾，最大程度減少施工對周邊居民生活的影響。

這項新技術既圓了38戶居民的安居夢，也為北京同類危樓改造積累工業化建造實操經驗，探索出一條“快速建設、綠色低碳、低擾民、可復制”的城市更新路徑。

三方共擔打通堵點

工作人員一對一陪同居民在北京開陽里三區 19 號樓開展驗房工作，逐項核查廚衛、戶型等配套設施，細致講解房屋使用細節及相關注意事項。 于帥卿/攝

資金平衡與歷史遺留手續，是危舊樓房原拆原建普遍面臨的兩大堵點。

北京市豐臺區開陽里三區19號樓項目通過探索“政府補貼、居民自籌、產權單位出資”的三方共擔模式解決了“錢從哪來”的問題。同時，依托政府高位統籌破解無證老樓手續瓶頸，為同類項目提供了可復制的樣本。

在資金籌措上，項目嚴格按照市級危改相關標準落實財政補助；居民則是有購置產權意愿居民承擔扣除政府補助后的剩余住宅改造成本；無購房意愿、維持承租關系的居民，對應剩余改建資金由產權單位承擔。

“前期我們每戶先繳了30萬元，后期根據實際核算，預計再補繳15萬元到20萬元就能結清。”居民王大爺向記者表示，所有的出資明細、選房規則都有公示，大伙兒心里都特別踏實。

作為產權單位與實施主體，首開集團出資約占總投資的25%，主要承擔地下配套建設，并對選擇繼續承租居民的資金缺口予以兜底。“作為市屬國企，我們必須扛起主體責任。”李銳坦言，“這類民生項目短期難有經濟收益，但改造后管理成本大幅降低，安全責任得到根本性化解，算大賬、算長遠賬才是關鍵。”

“為保障資金使用規范透明、全程可控，項目建立完善的資金閉環監管機制，設立專項資金臺賬，全程跟蹤財政補助、企業自籌資金的撥付與使用情況，堅決防范資金挪用風險，守住項目資金安全底線。”史衛紅表示。

除資金平衡難題外，該樓棟年代久遠，土地、規劃手續缺失的歷史遺留問題，也是制約項目落地的一大難點。

為此，北京市豐臺區建立區級高位統籌機制，由區政府牽頭，聯合住建、規劃、財政及街道組建專項聯席會議，開辟并聯審批綠色通道。

北京開陽里三區19號樓居民現場查驗新居廚衛配套情況。于帥卿/攝

各部門通過權屬溯源、現場測繪、違建剝離等專項工作，依規將主體居住建筑認定為歷史遺留存量住宅，補齊項目立項、規劃、用地法定前置手續，逐項打通土地、規劃、資金卡點，大幅壓縮跨部門審批周期，填補了無證簡易樓原拆原建在實操層面的空白。

在此基礎上，項目構建起“政府統籌引領、國企牽頭實施”的成熟運作模式。政府統籌政策指導、審批監督與矛盾協調；首開集團承擔方案落地、建設實施與后期運營；屬地街道主抓群眾動員、訴求化解與施工協調等工作，三方各司其職、高效聯動。

“改建后房屋統一登記為‘按照經濟適用房產權管理’，不強制購房，充分兼顧不同家庭需求。”李銳介紹，后續將由首開集團旗下城運集團承接物業，依托地下配套商業補齊便民短板，街道同步完善議事機制，持續夯實基層治理效能。

北京豐臺區開陽里三區19號樓的落成，不僅圓了38戶居民的安居夢，更為全市提供了可復制的“豐臺樣本”——即歷史遺留建筑認定流程、黨建引領群眾工作模式、CMC模塊化建造技術的有機結合。

“下一步將系統推廣馬家堡、開陽里兩大原拆原建試點成熟經驗。”許可透露，將在全區摸排簡易危舊樓資源，推廣裝配式智能建造，兜牢民生底線，通過城市更新持續推動空間結構優化、發展動能轉換、人居品質提升。