謝逸楓：深圳住宅庫存跌破2萬套，房價迎來新一輪上漲

文/謝逸楓

深圳樓市延續上半年活躍態勢，7月新建商品住宅和二手住宅累計網簽8324套，同比增長13.8%。據統計局發布的房價指數，6月深圳一、二手住宅銷售價格已連續4個月環比上漲，市場呈現量增價穩的良好態勢。

值得關注的是結構端的積極變化，新房同比大漲32.7%，“好房子”一票難求；二手房議價空間連續7個月收窄；千萬級豪宅簽約量創近六年峰值；新建住宅庫存破2萬套。這是觀察7月深圳樓市最新變化的四組關鍵信號。

未來三年（2026-2028）深圳房價將呈現"L 型”筑底后分化回升，整體漲幅預計在 10%-15%，核心區域房價有可能翻倍，非核心區域受保障房和二手房入市沖擊，復蘇較慢，總體看，房價會溫和回升。

7月，深圳一二手住宅合計成交8324套。其中二手豪宅簽約量同比漲11%，創下近六年新高。深圳高端市場表現極為搶眼，貝殼監測數據，全市總價1500萬以上的二手豪宅簽約量同比大增11%，直接沖到近六年同期峰值。

樂有家的數據顯示，800萬到1000萬的中高總價段占比明顯提升，價格上漲，千萬級二手房成交均價達到10.15萬/㎡，環比漲了5.7%，同比漲了8.4%。上半年，南山在千萬級新房成交中的占比高達57.6%，二手房占到了55%。

7月深圳市新建商品住宅網簽銷售3529套，同比增長32.7%。今年以來，“好房子”項目持續熱銷，開盤當日平均去化率在七成左右。二手住宅網簽銷售4795套，同比增長3%，約占商品住宅成交總量六成。

7月深圳新建商品住宅網簽銷售3529套，同比增長32.7%，其中現售占比接近四成，去化周期縮短至11.4個月，較上月減少1.41個月，“好房子”效應正在以可見的速度點燃市場。說明市場不缺購買力，缺的是真正匹配改善訴求的好產品。

高端產品熱銷背后，與政策窗口打開，土地市場火爆和豪宅新盤的熱銷的信號意義強烈，深圳最核心的區域正在形成“產業升級-核心資產的價值錨定更加穩固-高凈值人群集聚-資產價格堅挺”的正循環。

7月深圳市場的積極表現，與“4·29”新政的紅利持續釋放密不可分。2026年4月29日，深圳出臺優化核心區限購政策并大幅提升公積金貸款額度——深戶家庭在福田、南山、寶安新安街道最高可購3套。

包括社保滿1年非深戶可購2套，持居住證非深戶無需社保即可購置1套，家庭公積金貸款最高可貸351萬元。新政滿月，新建商品住宅和二手住宅網簽同比分別增加約50%和30%。城市發展紅利不斷釋放，人口持續增加，需求保持旺盛。

公積金貸款累計受理4404筆、68.2億元，筆均金額155萬元，較新政前增長21%，有效降低了購房成本。政策紅利之外，深圳的基本面提供了最強支撐——2025年深圳常住人口增加25.9萬人，人口增量全國第一。

二手房具備配套成熟、現房即住等優勢，選擇空間更廣、產品類型豐富，持續受到購房者青睞。今年以來，深圳二手住宅成交量逐步企穩，月成交量穩定在5000套左右。在成交量保持穩定的同時，深圳二手房議價空間連續縮窄。

樂有家監測數據顯示，目前深圳二手住宅平均議價空間降至9.01%，較2025年12月11.17%的高點累計收窄2.16%，已連續7個月收窄。前7月深圳一、二手商務公寓網簽銷售近6978套，同比增長60.6%。

租金回報率逐漸成為購房者置業參考指標，不少公寓項目憑借面積小、總價低、租賃流通快等優勢，吸引購房者入市。從“人房地錢”等多項因素來看，深圳居民剛性和改善性住房需求旺盛，房地產高質量發展具有廣闊空間。

這是新房住宅房價迎來新一輪上漲的強烈信號，深圳住宅庫存8月初首次跌破2萬套，為19998套，簡稱為“住宅庫存2萬套”。值得注意的是這個數據，創下過去十年深圳新房住宅庫存低位，去化周期為約12個月，屬于供不應求的水平。

所謂的“2萬套”，是指深圳新建商品住宅（預售+現售可售庫存，含住宅、公寓、商辦），不包含二手房、安居房、人才房。最新統計口徑數據看，6月末新房住宅庫存為22207套（機構監測），去化周期12.8個月。

按照供需關系的口徑看，深圳上半年住宅商品供應12244套，成交18406套，銷供缺口6162套。一直到7月、8月初，深圳商品住宅庫存一直下降。7月中下旬回落至20600套左右，8月初市場監測接近19998套。

普睿深圳統計，截至7月末，深圳新房可售庫存環比下降3.5%，看似壓力減小。拆解來看，現房庫存壓力大，現房庫存為24077套，占比高達54.1%，去化周期長達18.4個月，遠慢于期房的10.6個月。

產品錯配，300-600萬價位段的房源，占據了庫存的近半壁江山，而70㎡以下剛需戶型的庫存占比遠高于成交占比。特別是在龍崗、龍華、寶安外圍乃至羅湖，庫存去化壓力很大。為了加速回款，不少開發商只能選擇以價換量。

深圳的商品住宅庫存總結為總量低，區域分化。其中核心區，極度緊缺，特別是豪宅、好房子的產品。南山區約800套，去化不到6個月。福田區622套，去化不到6個月。供需緊張警戒線，主流三房四房去化很快，可選優質房源偏少。

而外圍區，高庫存。龍華區5800套，去化39個月。坪山區，去化60.8個月。大鵬區，去化77.3個月。光明區，1390套，去化15.1個月。深圳市約2萬套庫存里，外圍片區占9成，大量中大戶型、低樓層、臨街尾盤。

目前深圳新房住宅月均成交大約2800-3500套，按照新房住宅月度銷售數據看，為7月-11個月去化周期。但結構拆分，核心區不足半年，外圍部分片區超過2年。必須注意的是深圳新建商品住宅2萬套庫存不等于二手房庫存。

深圳二手房庫存（2026年6月-7月）看，掛牌總量10.44萬套（6月末），其中住宅掛牌約8.4萬套，占比80%。深圳二手住宅掛牌量穩定在8萬套上（不含安居房、保障性人才房；不含公寓、商辦；只統計商品住宅。

三季度計劃新增住宅供應約6929套，會小幅補充庫存，但難以改變“核心區緊缺、外圍庫存高”的格局。因此，福田、南山、寶中熱門新盤陸續收回折扣。土拍供地稀缺，未來核心區新房長期供給偏少。

建議想在深圳投資、購房的人、企業，當務之急的購房策略，應該為2點。第一是想買核心改善新房，合適投資，上漲的潛力大，還有折扣，可以貸款買房。第二是剛需、改善的可以重點看外圍核心片區，有議價空間。