400多戶設計了70余種戶型！北京首個連片原拆原建項目的民生考量

2026年7月30日，北京市海淀區中關村東區A組團主體結構全面封頂。

實事求是地講，地就那么大，我們必須盡全力保障老百姓的核心利益，在有限的空間中把每平方米都用到位。

中房報記者 劉洋 北京報道

這場持續近4年的城市更新，終于從圖紙走進了現實。

7月30日，隨著最后一方混凝土澆筑到位，北京首個片區化央產小區原拆原建項目——北京海淀中關村東區A組團主體結構迎來全面封頂，對于這片始建于1950年、曾居住過數十位著名歸國科學家的老社區而言，無疑是翻開了嶄新的一頁。

據中國房地產報記者了解，更新過程中，北京海淀區中關村東區不僅在戶型方面進行了精細化設計，還創新構建了“中央財政+地方政府+產權單位+社會資本+居民”的多方共擔的融資機制，并成功落地北京市首筆危舊住宅樓改建對公貸款，為全國存量房連片改造提供了一個可參照樣本。

“實事求是地講，地就那么大，我們必須盡全力保障老百姓的核心利益，在有限的空間中把每平方米都用到位，在小戶型里見真章。”北京市住宅建筑設計研究院有限公司總經理、總建筑師錢嘉宏表示。

小戶型里見真章

北京中關村東區AB組團拆除前景象。

北京海淀區中關村東區始建于上世紀50年代，與中國科學院同頻成長。項目主體部分初建于20世紀50年代，被北四環路分為南、北兩區。總用地34.11公頃，現狀建筑面積30.41萬平方米，涉及103棟房齡超50年的央產樓房，共5542戶居民。

筒子樓連片林立、上下水管網堵塞不暢、冬季采暖條件窘迫，歷經70余年歲月洗禮，這座承載著光榮記憶的社區日漸衰敗，居民居住難題日益凸顯。2020年前后，這片老舊社區納入危舊樓房改建范圍，居民的居住困局迎來轉機。

轉機之外是“三道硬約束”：要求戶數不得增加；風貌協調區限高33米；所有新建住宅按照北京市地標執行——日照、消防、綠化、層高，一樣不能少。

更棘手的是，這不是“一張白紙”式開發，5542戶不能同拆同建，必須輪動建設，拆一批、建一批，按照改造約束條件，新建建筑不得對未拆除住宅形成不利影響，同時還需規避對毗鄰小學造成各類干擾。

“開發商拿地是一張白紙，我們面對的是一張皺巴巴、畫滿了舊線條的草圖。”錢嘉宏表示。

比物理空間更復雜的，是戶型的碎片化。

這片中科院大院里，混雜著中科院公房、個人承租公房、已房改私房，甚至還有北大產權房，原始戶型從8平方米、10平方米到20平方米不等，大多非成套，沒有獨立廚衛空間。

要在總量控制的前提下把零散指標歸類、取整，設計團隊進行了精細化的“2平方米一歸檔”設計。他們將原有戶型按2平方米一檔歸整，從38平方米兜底起步，向上多檔遞增。A組團474戶，最終定制出70余種戶型方案。

38平方米，是現行規范下成套住宅的功能底線：單人臥室不小于6平方米，還要有獨立廚衛和基本廳堂。針對極小戶型，團隊在有限空間內優化動線，讓每一寸面積承擔核心居住功能。最終，6層至11層新樓錯落排布，形成了半圍合院落，配有電梯、獨立廚衛的新樓拔地而起。

“400多戶，70多種戶型，這不是在設計房子，是在給400多個家庭寫‘安居答卷’。”錢嘉宏表示。

設計團隊從2022年進場，至今已經陪著這個項目走過了近4個年頭。這期間，他們不僅是設計師，更是政策的翻譯官、居民訴求的傾聽者和技術方案的解題人。

據錢嘉宏介紹，以前畫圖，甲方滿意就行；現在畫圖，要給老百姓講明白為什么面積這么定、戶型這么排，居民出資是怎么組成的。設計團隊陪同簽約，現場答疑，把圖紙上的線條變成老百姓聽得懂的幾室幾廳、陽光好不好、廚房大不大。

這一切，都是為了讓原拆原建居民實現更好的安居。

原拆原建的資金共擔機制

完備規劃藍圖落地，首要破解資金平衡、分批建設兩大核心難題。

5542戶不能同拆同建，滾動開發便成了最佳解法：項目依“統一規劃、分步實施、壓茬推進”切分為A、B、C、D四個組團。A組團2024年12月開工，計劃于2027年年底交付；B組團247戶已于2025年10月實現100%簽約騰房。

“組團滾動式開發的本質，是把一個超大片區問題拆成幾個中等難度、資金可平衡、居民可承受的局部問題。”錢嘉宏說。

A、B組團項目資金由中央財政、海淀區政府、產權單位、社會資本、居民多方進行共擔。在此基礎上，項目在北京市金監局的大力支持下，與國開行、建行北分合作，于2025年成功落地北京市首筆危舊住宅樓改建對公貸款。

有限改造預算全部傾斜剛需民生配套：廚衛獨用、電梯入戶、人車分流。用指揮部的話說，“不能讓老百姓為了住新房，背上還不完的債。”

新建住宅摒棄同質化仿古復刻套路，設計團隊提取老院區灰色外立面、三段式線腳、坡屋頂等經典建筑符號，運用現代建材重構表達。新建筑兼具現代居住舒適度與中關村科研大院獨有的歷史底色。

將原址保留的3棟“特樓”之一，錢學森、錢三強、郭永懷等科學家曾在此居住。

民生改善之外，片區科研歷史文脈完整保留。

103棟老樓中，3棟曾住過錢學森、錢三強、郭永懷等老一輩科學家居住過的“特樓” 原址保留。改造完成后，建筑持續投入日常使用，以活化利用替代封閉式靜態保護，持續承載片區科研記憶。

在城市發展從增量擴圍轉向存量提質的背景下，北京中關村東區的原拆原建提供了新的解題思路，通過精細化戶型設計、片區整體長遠統籌、多元主體共擔資金機制，讓老百姓的居住品質得到實實在在地提升。

（北京市住宅建筑設計研究院供圖）