河北
北京房價的拐點，這次真的來了。
不少北京的房子，成交價上漲了100多萬。
漲的這100多萬，不在中介的朋友圈，在買家掏出來的真金白銀，成交價，實打實的漲了。
最近北京一批小區，不少房子已經從低點彈回來，單套漲一百萬以上的不在少數。
先看幾組成交。
陶然亭的中信沁園，7月成交一套124平三居，1838萬。同一個戶型5月才賣1738萬，兩個月回血100萬，漲6%。
同小區138平那套漲的更猛，6月成交價1939萬，5月還是1808萬的成交價，漲了131萬，上漲7%。
上地的上地東里，7月一套59平兩居，681萬，去年12月同戶型才576萬，漲105萬，上漲19%。
永豐的海淀幸福里，6月一套99平三居627萬，今年1月還是527萬，也漲100萬，上漲19%。
成交價這東西，比什么都能說明問題。掛牌價你可以掛著玩虛的，真金白銀付出去的成交價，騙不了人。
更值得注意的是，這波不是一兩個小區抽風，是一批好資產在底部一起往上抬。
北京的底，大概率是過去了。
怎么判斷是真漲還是回光返照，盯三個地方就夠。
第一個，成交周期。以前掛半年沒人接，現在一個月就賣掉，那是真有人要。
第二個，議價空間。前幾個月業主還得吐三五十萬，現在賣家敢一口價，籌碼已經挪到賣方手里。
第三個，看網簽價。別盯著中介發出來的數，看同小區最近五套成交的中位數。中位數往上走，趨勢就坐實了。
有人說分化嚴重，分化恰恰是這輪行情最健康的地方。
你別一看遠郊漲得兇就慌。
北京這輪，漲得最猛的確實是遠郊，但順序沒毛病。
回龍觀的新龍城，6月一套96平兩居332萬，去年12月才240萬，漲92萬，39%。龍躍苑四區漲24%，金域華府二期漲19%。
再看核心區，東城小黃莊一區漲14%，中海紫御公館12%，西北旺中海楓漣山莊11%，雙井首城國際13%。
規律很清楚。遠郊這波是超跌后的補漲，核心區靠的是稀缺和真實需求。核心區先動、遠郊跟上，這才是像樣的上漲節奏。
回龍觀漲39%聽著嚇人，可它從240萬漲到332萬，基數太低。中信沁園才漲6%，但那是1700多萬的房子又多賣出100萬。
還有一層很多人沒看透，這輪領漲的全是小戶型、低總價。上地東里59平、新龍城96平、小黃莊一區67平。
說白了，先動手的是剛需和換房客，不是那些玩豪宅的。剛需都開始進場接盤了，底才真算穩了。
有錢人還在挑核心區的次新大平層，那批貨一旦動起來，價格還得往上拱。同樣是漲，含金量差得遠。這一點，才是看北京樓市最該盯住的。
為什么是現在，而且還會接著漲。
托底的是政策，點著火的是那批先進場的有錢人，把信心續上的，是業主群里到處傳的隔壁又漲價了。
這幾個月利率在往下走，限購在松，以舊換新在各個區鋪開，紙面上全是好消息。
但我得說句實話，落地太難了。政策的好意要變成真成交，中間隔著開發商的現金流、二手業主的觀望，還有銀行那道風控閘。
真正把這輪托起來的，不是某一條政策，是預期徹底轉了向。
2025年底到2026年初，大伙兒還在等更便宜。
現在等的人少了，怕踏空的人多了。
這條鏈子一旦轉起來，幾個月剎不住。需求被壓了三年，現在松口氣，放出來的量足夠把價格頂上去。
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