送孩子出國那天，很多父母漏算了這一筆……

英國有幾家小型建房互助會做著一門很特別的生意，叫Buy for Uni，學生按揭。

Bath Building Society的條款寫得很直白：

學生本人可以借到房價的100%，不需要首付，父母作為共同借款人但不上房產證，房子登記在孩子名下。

孩子住進去以后把空房間租給同學，租金收入直接被算進貸款審核的收入項。

Vernon Building Society也有同類產品。

這套產品存在很多年，一直不溫不火。

變化出現在最近這一年多。

Bath Building Society的全國客戶經理Ben Hutchings在接受Mortgage Strategy采訪時說：

Buy for Uni的申請量明顯上升。

同一篇報道點名了學生出租房收益最好的英格蘭城市，伯明翰和曼城都在名單上。

一個英國本地家庭，有學生貸款可用，有免費的學校宿舍備選，還是選擇讓孩子背上按揭去當房主。

他們算的賬，中國家庭同樣算得出來，而且中國家庭沒有學生貸款這個變量，賬只會更清楚。

1.三年房租，付完什么都不剩

Save the Student的住宿調查給出全英學生平均房租每月575英鎊，NatWest的Student Living Index是562.67英鎊。

這是全國平均，包含大量中小城市。

中國留學生的實際支出遠高于這個數。

曼城的PBSA，2026年月租區間640到1,040英鎊，Studio戶型840到1,280英鎊。

倫敦742英鎊起，1,500英鎊以上很常見。

絕大多數中國家庭選PBSA，因為包水電網、帶健身房、有24小時安保。

按曼城月租900英鎊估算，一年10,800英鎊，三年32,400英鎊。

倫敦按1,400英鎊，三年50,400英鎊。

碩士加本科讀滿四年，這個數字輕松突破6萬英鎊。

更關鍵的是這筆支出的走向。

Knight Frank對PBSA市場的判斷是，入住率維持在97%到98%，租金還會保持每年4%到5%的漲幅。今年入學簽的租約，明年續約就要多掏一筆。

這條曲線只往上走。

付完這些錢，家庭手里剩下的是一疊繳費憑證。

2.同樣這筆錢，換回來三樣東西

把這筆預算轉成首付，情況完全不同。

ONS數據顯示，2026年4月英格蘭西北地區平均房價20.4萬英鎊，全英25.6萬英鎊。

曼城分片區看，Hulme的兩居約22萬英鎊，Castlefield的兩居30萬英鎊，Deansgate的兩居33萬英鎊。

以Hulme那套22萬英鎊的兩居為例，25%首付是5.5萬英鎊，和四年PBSA房租基本是同一個量級的數字。

區別在于四年之后。

租房的家庭，賬戶余額減少6萬英鎊，故事結束。

買房的家庭，手里有一套房，房子里那間空房已經收了四年租金，房價還在自己走。

曼城的租金數字是實打實的。

ONS顯示2026年5月曼城平均私人房租1,352英鎊，一年前1,310英鎊，漲了3.2%。

兩居平均1,213英鎊。

分片區測算里，Hulme兩居月租1,300英鎊，凈收益率5.5%；Castlefield兩居月租1,525英鎊；Deansgate兩居月租1,700英鎊。

曼城整體收益率區間5%到6.5%，全英平均只有3.5%到4%。

Fallowfield的M14郵編，學生最密集的片區，有測算給到9%。

孩子住主臥，另一間租給同學，這份租金就是每月實際到賬的現金，直接沖抵按揭月供。

資本增值這一頭也有支撐。

有機構對曼城地段好的排屋和半獨立屋做過測算，五年總回報，增值加租金，在50%到60%區間。

曼城市中心人口目標是10萬人，Victoria North城市重建項目未來15到20年要交付1.5萬套住宅，62%的曼城家庭在租房。

這個租客池不會因為孩子畢業就消失。

3.印花稅這一關，攤開看就沒那么嚇人

英格蘭2026年的印花稅規則：

普通自住買家12.5萬英鎊以內免稅，往上分2%、5%、10%、12%四檔。

第二套房或購房出租，每檔加5個百分點。

非英國居民再加2個百分點。

一位中國家長在曼城買那套22萬英鎊的兩居，海外身份，名下已有房產，印花稅大約2.5萬英鎊。

這個數字第一眼看著不小。

換個算法。

這筆錢攤到十年持有期，每年2,500英鎊。

同一套房子每年產生的租金是1.5萬英鎊上下。

印花稅吃掉的是不到兩個月的租金，一次性，付完再不發生。

而房租那6萬英鎊，是每年重復發生、每年還要往上漲的支出。

還有一條現成的減負路徑。

房子登記在孩子名下，孩子作為首次購房者，30萬英鎊以內免征印花稅。

用Buy for Uni這類聯名借款、單人產權的結構，父母不上房產證，第二套房那5個百分點的加稅就不適用。

這條路的具體適用條件需要按家庭情況核實，值得提前找專業顧問一遍。

按揭這一頭也在往好的方向走。

購房出租按揭2025年9月觸及三年低點，兩年期固定利率平均4.88%，五年期5.21%。

今年英國通脹已經回落到2.6%，融資環境比前兩年舒服得多。

4.5月新規落地之后，自購的優勢反而更明顯了

《租客權利法案》從2026年5月1日正式生效。

規則分兩套：大學自持宿舍完全豁免，PBSA只要遵守行業守則也豁免，普通出租房和學生HMO全部適用新規。

新規里有一條對中國家庭影響巨大，但幾乎沒人提：

房東最多只能收一個月預付租金。

過去沒有英國收入證明的國際學生，通行做法是一次性預付半年或一年租金來通過房東審核。

這條路5月起在普通出租房上走不通了。

剩下的選擇是找擔保人，或者只能擠進價格更高的PBSA。

自己有一套房的家庭，完全繞開了這道題。

新規還廢除了Section 21無理由收回，取消固定期限合同，禁止租金競價。

作為房主，這些規則要遵守；作為租客的家庭，這些規則意味著每年續約都要重新面對一次市場價格。

學生HMO保留了Ground 4A，房東可以為迎接下一屆學生收回房子，條件是簽約時寫明、提前4個月通知、收回時間落在6月1日到9月30日之間。

這條通道對自住加分租的模式完全夠用。

5.稅務上有三個現成的省錢抓手

市政稅：全日制學生免市政稅，一套房里住的全是學生，這筆錢直接省掉。

Rent a Room減免：

孩子自己住在房子里，只把空房間租出去，全年租金收入7,500英鎊以內免征所得稅。

曼城一間學生房月租500英鎊，一年6,000英鎊，正好裝得下，一分錢所得稅不用交。

個人免稅額。

房子登記在孩子名下，租金收入歸孩子，可以用掉每年12,570英鎊的免稅額。

孩子沒有其他英國收入的話，超出Rent a Room那部分也大概率落在免稅區間內。

海外房主需要在Non-Resident Landlord Scheme下登記，這是流程問題，中介都會辦。

6.畢業那天，這套房才剛開始工作

孩子留在英國，房子從學生住宿變成第一套自住房，一整輪首次購房的門檻直接跳過去了。

孩子回國，房子轉成正式的購房出租資產，接手曼城那個深不見底的租客池。

轉換要做三件事：

自住貸款換成購房出租貸款，到當地政府官網核一遍出租牌照要求，重新核對稅務申報路徑。

都是標準動作。

有專業機構提醒過，這個決策要按完整持有周期建模，別拿一年房租做對比。當然，地段、學區、環境、設施等等，怎么挑房子，也是一門學問。

但有句話得對，而且指向很明確：挑對了房，只要持有期夠長，就一定成立。

簽證政策會變，學校會畢業，租約一年一簽。

這三樣東西都有到期日。

房產證沒有。

ref：

https://www.ons.gov.uk/visualisations/housingpriceslocal/E08000003/

https://housecheckup.co.uk/average-rent/manchester

https://www.ukpropertyaccountants.co.uk/stamp-duty-on-a-second-home/

https://www.expertsforexpats.com/advice/property-mortgage/uk-student-property-buying-guide

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