住宅小區(qū)公共收益怎么用、怎么管、怎么審計(jì)……海南已明確

商報(bào)全媒體訊（椰網(wǎng)/海拔新聞?dòng)浾?李興民）近日，省住建廳正式印發(fā)《海南省住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），將于8月7日起施行。新規(guī)旨在系統(tǒng)性規(guī)范住宅小區(qū)公共收益的歸集使用與管理，破解長(zhǎng)期困擾業(yè)主的公共收益“糊涂賬”難題，聚焦群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域突出問(wèn)題，明確住宅小區(qū)公共收益的歸屬屬性與具體來(lái)源范圍，填補(bǔ)了此前相關(guān)管理的制度空白，為全省住宅小區(qū)公共收益規(guī)范化管理、保障全體業(yè)主合法權(quán)益提供了清晰的政策依據(jù)。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了公共收益范圍，公共收益是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）依法開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)，在扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益，該收益依法屬于全體業(yè)主共有。并明確了公共收益的11項(xiàng)來(lái)源，包括利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門(mén)、外墻等設(shè)置戶外廣告，以及利用電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收益等。

針對(duì)公共收益管理主體不明確、資金混存等問(wèn)題，《指導(dǎo)意見(jiàn)》作出了詳細(xì)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定代為管理公共收益；業(yè)主大會(huì)成立后，公共收益的管理、使用和分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可自行經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)，但委托經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定期限。

在資金管理方面，《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求住宅小區(qū)公共收益必須建立管理制度，實(shí)行專戶專儲(chǔ)、單獨(dú)列賬、公開(kāi)透明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)設(shè)立一個(gè)公共收益專項(xiàng)賬戶，嚴(yán)禁將公共收益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他主體的收支合用一個(gè)賬戶。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等為由拒絕報(bào)告。

公共收益的使用范圍經(jīng)業(yè)主共同決定，公共收益可用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；公共設(shè)施設(shè)備維修，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)籌備及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)；抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用等8類情形。

公共收益使用的禁止事項(xiàng)明確未經(jīng)業(yè)主共同決定，下列費(fèi)用不得從公共收益中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的更新、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)公共收益的公示和審計(jì)作出了嚴(yán)格要求。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)自簽訂公共收益經(jīng)營(yíng)管理合同或者協(xié)議之日起7日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示有關(guān)信息，公示期不少于30日，同時(shí)通過(guò)業(yè)主微信群等便捷方式告知全體業(yè)主。

此外，公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體應(yīng)當(dāng)每季度將公共收益收支資金明細(xì)在小區(qū)物業(yè)管理處、公告欄等顯著位置公示一次，原則上每季度首月10日前將上一季度公共收益收支明細(xì)進(jìn)行公示，公示材料應(yīng)附開(kāi)戶銀行加蓋業(yè)務(wù)公章的當(dāng)期賬戶對(duì)賬單、審計(jì)報(bào)告等相關(guān)證明材料。公示信息應(yīng)當(dāng)同時(shí)在業(yè)主微信群、相關(guān)物業(yè)信息平臺(tái)等多種渠道同步進(jìn)行。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，經(jīng)營(yíng)管理主體應(yīng)當(dāng)自異議提出之日起7個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

在審計(jì)方面，《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了5種必須委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展審計(jì)的情形：

1.年度公共收益達(dá)到一定數(shù)額以上。

2.物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）任期屆滿。

4.業(yè)主委員會(huì)主任或半數(shù)以上委員離任。

5.20%以上業(yè)主提出審計(jì)要求等，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支，審計(jì)報(bào)告應(yīng)向全體業(yè)主公示。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人侵占、損壞住宅小區(qū)共有部分的，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。物業(yè)服務(wù)人不按規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況，或者物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)拒不移交公共收益收支賬目的，逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處理，并記入物業(yè)服務(wù)人信用信息檔案。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）委員、物業(yè)服務(wù)人、公共收益第三方經(jīng)營(yíng)、代理會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)等組織、企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人有挪用、侵占公共收益或者其他損害小區(qū)業(yè)主公共權(quán)益違法違規(guī)行為的，將依照相關(guān)法律法規(guī)給予處罰；涉嫌犯罪的，依法將線索移送公安機(jī)關(guān)。

省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次出臺(tái)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》是海南規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理的重要舉措，旨在通過(guò)制度設(shè)計(jì)，規(guī)范小區(qū)公共收益管理，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

小區(qū)公共收益來(lái)源：

• 利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門(mén)、外墻等設(shè)置戶外廣告，以及利用電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收益；
• 利用業(yè)主共有道路、公共場(chǎng)地停放車(chē)輛產(chǎn)生的收益；
• 利用住宅小區(qū)共有場(chǎng)地設(shè)置電動(dòng)自行車(chē)、新能源汽車(chē)充電設(shè)施所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)、充電服務(wù)費(fèi)等收益；
• 利用業(yè)主共有場(chǎng)地開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)及投放設(shè)施等所得的收益；
• 利用業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益；
• 對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或場(chǎng)地使用費(fèi)；
• 處置經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收益；
• 相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主的違約金、賠償金等；
• 公共收益增值收益（包含利息等法定孳息）；
• 利用樓宇公共的屋面、外立面，和小區(qū)共有部分，應(yīng)用太陽(yáng)能光伏系統(tǒng)且實(shí)現(xiàn)發(fā)電上網(wǎng)的收益；
• 其他依法屬于全體業(yè)主的公共收益。

經(jīng)業(yè)主共同決定，公共收益可用于以下情形：

• 補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；
• 公共設(shè)施設(shè)備維修，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用；
• 業(yè)主大會(huì)籌備及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)；
• 抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用；
• 委托第三方賬務(wù)記賬費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等；
• 電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用；
• 其他與小區(qū)公共利益相關(guān)的費(fèi)用；
• 結(jié)余部分可按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配給全體業(yè)主。

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