北京
廣州地鐵地產(chǎn)瓏岄上城位于廣州黃埔區(qū)舊黃埔板塊，是兼顧改善與剛需客群的TOD上蓋項(xiàng)目。
測評采用克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)的10分制量化評分體系，建立兼具深度與廣度的數(shù)據(jù)支撐體系，通過專業(yè)測評模型得出結(jié)論。測評圍繞購房者核心關(guān)注點(diǎn)，劃分四大一級指標(biāo)及對應(yīng)權(quán)重，形成標(biāo)準(zhǔn)化三層測評結(jié)構(gòu)：區(qū)域價(jià)值權(quán)重40%，涵蓋產(chǎn)業(yè)、地段等，決定資產(chǎn)長期潛力；項(xiàng)目價(jià)值權(quán)重30%，聚焦社區(qū)規(guī)模等，決定居住體驗(yàn)下限；市場表現(xiàn)權(quán)重20%，衡量價(jià)格合理性等，反映市場即時反饋；市場口碑權(quán)重10%，評估開發(fā)商等口碑，構(gòu)成項(xiàng)目“隱形護(hù)城河”。所有分析基于報(bào)告日公開可查信息。
在納入對比的10個黃埔區(qū)同類競品項(xiàng)目中，廣州地鐵地產(chǎn)瓏岄上城位居前列。其在“項(xiàng)目價(jià)值”維度得分居競品之首，在市場口碑、區(qū)域價(jià)值等方面表現(xiàn)均衡。
項(xiàng)目價(jià)值測評方面，該項(xiàng)目得分在10個競品中居首。社區(qū)密度低，容積率約2.17，樓間距50至88米；精裝標(biāo)準(zhǔn)高，全屋配置中央空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)，選用科勒衛(wèi)浴、方太廚電等品牌；園林綠化出色，打造約1.5萬㎡圍合式立體臺地園林，由知名機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，有霧森系統(tǒng)；戶型設(shè)計(jì)高拓展，綜合實(shí)用率最高可達(dá)137%，約72㎡建筑面積可實(shí)現(xiàn)三房兩衛(wèi)功能。
市場口碑測評方面，項(xiàng)目口碑位居前列。首開熱銷，獲市場對TOD歸家模式及低容積率產(chǎn)品的認(rèn)可；自持廣州地鐵物業(yè)，有國家一級資質(zhì)，服務(wù)體系完善；依托千億國企背景，有零爛尾、無延期交付記錄。
區(qū)域價(jià)值測評方面，項(xiàng)目地處黃埔區(qū)舊黃埔板塊，TOD通勤效率高。500米范圍內(nèi)有25家左右超市、便利店及菜場；通過專屬通道直連5號線雙沙站，步行距離約125米；配建九年制學(xué)校，區(qū)域產(chǎn)業(yè)有百余家國家級專精特新“小巨人”企業(yè)。
市場表現(xiàn)測評方面，項(xiàng)目價(jià)格穩(wěn)健，產(chǎn)品力支撐定價(jià)。有“地鐵上蓋+低密小高層+高贈送”優(yōu)勢，套內(nèi)實(shí)際使用面積有性價(jià)比；以TOD低密社區(qū)形態(tài)吸引對通勤效率與居住舒適度有要求的客群。
綜合來看，該項(xiàng)目將精力投入“低密社區(qū)規(guī)劃”與“高空間效率”，有“地鐵入戶、國企護(hù)航”特性。
核心客群方面，適合在珠江新城、金融城等5號線沿線工作，依賴地鐵通勤且對居住空間功能性有要求的年輕精英與首次改善家庭；可關(guān)注信賴國企交付、追求主城區(qū)低密山居生活的置業(yè)群體；建議期待未來有子女入學(xué)需求且關(guān)注教育品牌的家庭關(guān)注配建學(xué)校品牌官方發(fā)布進(jìn)展。
項(xiàng)目位于老黃埔5號線雙沙站上蓋，是板塊內(nèi)唯一地鐵垂直入戶項(xiàng)目，5站到金融城商圈，10站到珠江新城商圈，容積率約2.17，自帶約1.5萬㎡城央花園，背靠約5000畝龍頭山森林公園，有低密+TOD上蓋特點(diǎn)，自帶約8000㎡垂直商業(yè)街。學(xué)校在家樓下，建面約72 - 125㎡南向三至四房在售。
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