日本樓市崩盤后，為何房價越便宜，人們反而越不敢買？

哈嘍，今天小李又來嘮點國際事。

日本房地產泡沫破裂以后，房價已經跌了那么多，為什么普通人沒有蜂擁入場，像撿便宜一樣把房子買走？

答案并不是一句“日本人不愛買房”就能解釋。

更接近現實的說法是：有人想抄，卻不知道哪里是底；有人看見價格便宜，卻拿不到貸款；更多人親歷過資產縮水和收入停滯，已經不愿再把幾十年的人生押在一套房子上。

日本樓市最殘酷的真相

日本樓市最讓人后怕的地方，不是某一年跌得特別狠，而是下跌和低迷持續得太久。

日本股市在1989年年底見頂，全國平均地價大致在1990年前后達到高位。到了1991年，東京、大阪、名古屋三大都市圈的地價轉入下跌，地方區域隨后也開始調整。換句話說，這不是一天之內完成的崩盤，而是一場從資產價格、銀行體系一路傳導到就業和收入的漫長收縮。(國土交通省1)

先看第一段明顯的下跌。

1991年，日本全國新建公寓平均價格達到4488萬日元。到1995年，這一數字降至3546萬日元，四年跌去約21%。需要特別說明，這組數字是全國均價，不是東京單獨的房價。東京及首都圈在泡沫高點時的價格更高，波動也更加劇烈。

站在1995年的時間點看，跌幅已經不小。很多人自然會產生一種判斷：都跌成這樣了，還能跌到哪里去？

問題恰恰出在這里。資產市場最愛給人制造一種錯覺——價格從高點跌了很多，就等于風險已經釋放完畢。

可“跌得便宜”和“跌到底部”是兩回事，前者只需要和過去比較，后者卻要等整個經濟周期走完才能確認。

1997年，亞洲金融危機沖擊地區經濟，日本自身的金融體系也在這一時期集中暴露問題。北海道拓殖銀行、山一證券等大型金融機構相繼倒下，市場信用快速收緊。

1998年，日本長期信用銀行和日本債券信用銀行也出現危機。所謂“抄底資金”，不是嘴上喊一句就會從銀行賬戶里自動長出來，銀行一旦開始惜貸，普通家庭即使看中房子，也未必能夠順利融資。

進入21世紀初，一些房地產指標曾經企穩，核心城市也出現局部回暖。但2008年全球金融危機再次打擊資產價格和市場信心。

因此，把日本樓市簡單概括成三段持續48個月、60個月和48個月的整齊下跌，并不嚴謹。真實市場沒有那么規矩，更接近“下跌、盤整、短暫修復、再次受挫”的反復過程。真正殘酷的不是每一輪都直線向下，而是投資者剛覺得熬到頭，新的沖擊又來了。

如果把觀察對象從新建公寓均價換成長期地價指數，這種煎熬更明顯。

日本統計局公布的市街地價格指數顯示，全國全用途地價指數從1991年的147.8降至2013年的52.7，按同一口徑計算，累計下降約64%；六大城市全用途指數則從285.3降到67.8，降幅約76%。六大城市指東京區部、橫濱、名古屋、京都、大阪和神戶。

這才是“抄底”最危險的地方。

你在下跌第五年看到的是黃金坑，在第十年回頭看，可能只是半山腰。等到第二十年，房子也許沒有繼續大跌，但持有者的工資、年齡和還貸能力已經完全不是當年的狀態。底部是歷史圖表上的一個點，可對身處其中的人來說，它從來不會提前亮燈提醒。

比賬面虧損更深的影響，是一代人的購房心理被重新塑造。

泡沫年代的日本同樣相信土地稀缺、核心城市永遠上漲。企業囤地，銀行擴張信貸，普通家庭擔心今天不買、明天更貴。

東京皇居土地價值堪比整個美國加利福尼亞州房地產的說法，也是在那種狂熱氛圍中廣泛流傳的估值比喻，并非皇居真的可以出售。

狂歡時，人人都覺得自己買的是資產；泡沫破裂以后，人們才發現，資產價格可以縮水，貸款本金卻不會跟著打折。

用一個簡化算例就能看明白這種壓力：一名35歲的上班族，年收入600萬日元，拿出500萬日元作為首付，通過35年貸款買下一套總價4500萬日元的房子。

15年以后，他已經50歲，房屋市值若降至2000萬日元，收入又沒有明顯增加，賣房可能仍不足以覆蓋剩余債務。

等他退休后收入下降，貸款卻可能繼續還到70歲。對這樣的家庭而言，房價下跌不是一條新聞，而是消費、養老、換工作甚至婚姻選擇都要圍繞債務重新安排。

當然，這個算例不能代表所有日本家庭。日本在泡沫時期的家庭部門整體資產狀況，并沒有后來一些房地產危機國家那么脆弱，企業部門的去杠桿才是資產負債表衰退的主要特征。

但家庭目睹企業裁員、工資停滯和金融機構危機后，風險偏好下降，是合乎現實的反應。

泡沫破裂后，日本企業減少投資，把現金優先用于償債和修復資產負債表；銀行則背負大量不良貸款，信貸審查趨嚴。企業不愿借，銀行不敢貸，居民對長期債務更加謹慎，三者互相強化，形成了典型的低需求循環。

這背后的利益邏輯并不復雜。房價上漲時，負債能夠放大收益；價格長期下行時，同樣的負債會放大損失。市場里沒有免費的杠桿，只有在不同周期中表現完全相反的杠桿。

持有成本同樣不能忽視。

日本在1992年開始實施地價稅，法定稅率原則上為0.3%，首個年度為0.2%；1996年后稅率降至0.15%，1998年起暫停征收。除此之外，房產還涉及固定資產稅、管理費、修繕費和建筑折舊。

房價不漲時，這些費用不會消失，反而會一年年從現金流中扣除。

于是，房子在一些家庭眼中不再是“放著就升值”的儲蓄罐，而是一項需要持續維護、可能不斷折舊的耐用品。價格便宜并不自動等于值得買，關鍵還要看租金收益、人口流向、就業機會和未來接盤需求。

如果用三代人的經歷來理解這種變化，脈絡會更清楚。不過，這只是一種分析框架，不代表每個日本人都作出相同選擇。

第一代是20世紀50年代和60年代出生的人。他們年輕時經歷泡沫擴張，中年面對資產縮水，對房產風險最敏感。在他們那里，存款雖然收益不高，卻意味著確定性。

第二代是70年代和80年代出生的人。許多人進入職場時正趕上經濟低迷、非正式就業增加和工資增長乏力，又親眼看到上一代承受房貸壓力。

買房對他們而言，不再是必然的人生儀式，而是一筆必須反復計算的長期交易。

第三代是90年代和21世紀初出生的人。他們成長時，“房價永遠上漲”早已不是社會共識。

租住、推遲結婚、與父母同住，都不再顯得不可理解。既然就業地點可能變化，人口又向少數都市集中，為什么一定要用35年債務鎖定一套未必升值的房子？

但說“日本人徹底放棄買房”同樣過頭了。日本一直有人購房，東京等核心區域后來也明顯復蘇。

2013年前后，東京、名古屋等部分地區的住宅和商業地價開始轉強，地方市場的恢復則更晚，區域分化越來越明顯。日本真正沒有出現的，是全民相信“跌多了就必漲”的集體抄底潮。

所以，日本泡沫破裂后的教訓，不是房子永遠不能買，也不是所有下跌都沒有盡頭。

真正的提醒是：資產價格的底部，必須和收入、信貸、人口、租金及市場預期一起觀察。只看跌幅，很容易把半山腰當成谷底；只看低利率，也可能忽略收入停滯和流動性風險。

市場最終會找到底部，但人的工作年限和償債能力不會無限延長。投資者可以等周期，普通家庭卻還要生活、養老和承擔每月賬單。

下行周期里，最難回答的從來不是“已經跌了多少”，而是“還要用多少年，才能重新建立信心”。

日本用二十多年說明了一件事：真正讓市場見底的，往往不是某一次猛烈下跌，而是舊有的上漲信仰被慢慢消耗，價格重新回到收入、人口和實際需求能夠支撐的位置。