高人再次預判樓市走勢，沒出意外，3年內，樓市或將迎來新走向

打開2026年年中的樓市成交單，會發現一個頗有些魔幻的畫面。同一時間節點，同一份國家統計局公報，一線城市的中介忙著漲價惜售，縣城的售樓處卻幾個月開不了一單。房價這盤棋，在2026年被切成了完全不同的兩副面孔。

早前不少業內人士就拋出過預判：未來三年，中國樓市會告別過去閉眼買、隨便漲的粗放路徑，走向另一種規則。到了2026年年中回頭看，這個方向已經越發清晰。國家統計局與住建部的最新動作，也再次印證了這一趨勢。

2026年6月16日，國家統計局城市司高級統計師楊彩芳解讀5月份商品住宅銷售價格變動情況指出，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比下降，一二三線城市同比降幅總體收窄，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市個數比上月增加。

這份報告的分量，不在數字本身，而在數字背后的分層。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

根據國家統計局的數據，自2026年2月起，一線城市新房環比已連續4個月保持正增長。連續四個月的正向走勢，不是一次偶然反彈能解釋的，而是真金白銀在核心資產上重新聚集。

熱度還在向部分強二線擴散。2026年5月，房價環比上漲的城市數量進一步增多至16個。杭州漲0.5%領跑，深圳漲0.4%，太原、青島漲0.3%，上海、沈陽、長春、寧波、廈門、武漢、廣州漲0.2%，大連、合肥、南寧、銀川、徐州等5個城市環比微漲0.1%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對此的判斷挺直接。他說，這些上漲的城市基本上都是一些人口和經濟基本面較好、產業發展良好、青年居住需求和改善性需求較為旺盛的城市。

二手房這邊同樣有意思。5月份70個城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量目前為10個。上海、深圳漲0.6%領跑，徐州漲0.3%，北京、廣州、大連、寧波、廈門、鄭州、重慶漲0.1%。

連一度被視為＂深度調整樣本＂的重慶也出現了轉機。自2021年10月左右起，重慶二手房價格持續負增長，其間雖有少數月份波動，但總體維持下行。而目前，重慶已走出負增長區間，本月環比上漲0.1個百分點，呈現正增長。

三線城市中，徐州被視為一個觀察窗口。2026年4月，在徐州市舉辦的2026年春季土地市場投資推介會上，徐州市委副書記、市長沈峻峰透露，今年一季度，徐州的新建商品住宅銷售額位居江蘇全省第二，二手住宅成交面積增長25.2%，居全省第一，交易活躍度顯著提升；新建商品住宅去化周期縮短至11.9個月，是江蘇全省最短的一個城市。

但徐州只是個案。放眼更多三四線城鎮，大量新房仍靠打折促銷才能勉強動一動，老破小房源在掛牌欄里一躺就是大半年。所謂樓市回暖，更像是核心城市的獨角戲，而不是全國合唱。

有人可能不理解，過去二十年一遇調整就反彈的樓市，這一輪為什么變得如此挑剔？根子在于，過去支撐房價普漲的幾根柱子，幾乎在同一時段松了螺絲。

人口這根柱子最先出現松動。適齡婚育人口逐年下探，新增家庭規模縮小，靠婚房、首套剛需推動的成交底盤，已不再像十年前那樣厚實。這種變化不是靠一波降息或幾張購房券能拉回來的，它是慢變量，卻是決定性變量。

供給端的失衡也走到了轉折點。＂十四五＂期間，全國累計銷售新建商品住宅約50億平方米，建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。這個體量決定了總量不缺房，缺的是位置好、品質高、配套硬的那部分。核心地段稀缺依舊，遠郊新盤卻在庫存表上堆得動不了。

預期端更是深層的轉變。房子穩賺不賠的舊信仰，在過去幾年的調整中被打破了。購房者不再盲目加杠桿，而是學會拿計算器仔細算收益、算租金、算學區、算通勤。哪怕現在部分城市房價止跌，普通人的決策也不再沖動。

行業本身也在向存量時代切換。住房城鄉建設部在2025年12月的會議上明確指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，面臨人口、土地、房屋、設施、安全、治理等方面的新情況新問題。

這句判斷的分量很重。它意味著行業從＂蓋新房賺錢＂變成＂盤老房掙飯＂，從跑馬圈地轉向精耕細作。粗放擴張的黃金時代，在官方口徑中已被翻篇。

需求結構也在悄悄改寫。目前，全國15個省市二手房交易量超過新房交易量，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創下4年來新高。在剛需基本轉向租賃和二手住房、高品質打造的背景下，新房越來越趨于改善。過去新房一家獨大的時代已經過去，買賣雙方都要習慣＂二手挑大梁＂的新局。

判斷三年內樓市的走向，離不開頂層設計的坐標。這個坐標，在2025年年末已經畫得很清楚。

2025年12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議全面盤點2025年工作，系統總結＂十四五＂時期住房城鄉建設事業發展成就，研究部署＂十五五＂時期和2026年重點任務。住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹作工作報告。

會議給未來幾年樓市定下的關鍵動作，可以濃縮成幾個詞。在著力穩定房地產市場方面，重點是:因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進＂好房子＂建設。

細看這段部署，＂控增量＂和＂盤存量＂是兩條主線。前者是不再無節制供地建房，后者是把已有的房源盤活起來，讓空置的、低效的、老舊的重新流轉。這與市場自身的分化邏輯高度合拍。

政策抓手也更精細。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現＂所見即所得＂，從根本上防范交付風險。繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。現房銷售這件事一旦全面鋪開，將改變整個開發行業的資金周轉模式，也倒逼開發商回到＂產品本位＂。

政策還在層層加碼。2026年5月以來，全國累計出臺47條房地產相關政策，疊加《城市更新＂十五五＂規劃》落地，政策以托底修復為主要方向，寬松類政策占比超八成，公積金提額、租房、裝修提取放寬、多地推進住房以舊換新成為主流。

對于市場趨勢的判斷，機構層面也逐漸形成共識。東吳證券認為，2026年房地產行業底部信號進一步明晰，核心城市基本面底部基本確認，二手房流動性改善、新房優質供給去化和庫存回落正在共同推動市場由筑底走向修復。

對于手里有房的人來說，考慮的不再是＂能漲多少＂，而是＂這套房子還能不能流通＂。核心地段、成熟配套的品質房源，長期持有依舊穩當；缺乏產業和人口支撐的遠郊房、老破小，該做置換要早做規劃，別拖到流動性徹底枯竭時才動手。

對于打算入手的購房者，2026年前后的核心城市窗口值得留意。今年5月，一線城市新房在售項目環比僅微增1.3%，房企推盤整體偏謹慎，并未出現大規模放量；同時新房去化周期維持在13.3個月的合理區間，上海更是低至8.4個月，庫存結構健康，去化壓力整體偏低。庫存合理、議價空間尚存、政策仍在托底，這段時間選一套自住品質房，比等到市場徹底轉向后再追高要理性得多。

回頭再看那句＂3年內樓市或將迎來新走向＂的判斷，已經不再是一個玄乎的預言。數據在驗證它，政策在推動它，行業在適應它。全國普漲的舊劇本翻篇了，取而代之的是分層、分化、分區行情。看懂這個新劇本，比盯著任何一個＂專家喊話＂都更能守住自家的資產賬。