共有房產(chǎn)難以進行實物分割，如何處置？

（圖為AI生成）

案情簡介

原告呂某丙（加拿大籍）與被告呂某甲、呂某乙系親姐妹關(guān)系。此前法院作出生效判決，確認三人共同繼承位于濟南市歷下區(qū)青年東路的兩套房產(chǎn)，其中呂某丙占31%，呂某甲、呂某乙各占34.5%。

判決生效后，共有份額雖已明確，但共有關(guān)系并未實際終結(jié)。因呂某丙系加拿大國籍，長期在國外生活，難以占有、管理和使用案涉房屋，遂提出由呂某甲、呂某乙取得房屋并支付折價補償；若無法折價補償，則將房屋拍賣、變賣后按份額分配價款。

因協(xié)商未果，呂某丙訴至法院，提出先位請求：案涉兩套房屋歸呂某甲、呂某乙所有，二人按此前評估價格支付折價補償款；同時提出備位請求：若法院不支持折價補償，則判令對房屋拍賣、變賣，所得價款按三人共有份額分割。庭審中，呂某甲、呂某乙均表示不同意受讓房屋，也不認可原評估價格，但同意通過拍賣、變賣方式分割價款。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，生效判決已經(jīng)確認三方共有份額，各方作為按份共有人，依法按照份額享有所有權(quán)?，F(xiàn)共有關(guān)系難以繼續(xù)維持，各方又無法就折價補償達成一致，法院應(yīng)依法確定可操作的分割路徑。

關(guān)于先位請求，法院認為，案涉房屋評估報告形成于此前案件審理期間，至本案審理時已超過有效期限，難以客觀反映當前市場價值，不能直接作為折價補償依據(jù)。同時，呂某甲、呂某乙明確表示不愿受讓房屋，各方對房屋歸屬及折價標準均未形成合意，該請求缺乏履行基礎(chǔ)，法院不予支持。

關(guān)于備位請求能否同案審查，法院認為，呂某丙基于同一共有物分割法律關(guān)系，提出順位銜接、相互排斥、事實基礎(chǔ)相同的兩項請求，構(gòu)成客觀預備合并之訴。在先位請求難以支持時，法院可以繼續(xù)審查并裁判備位請求，不屬于訴訟請求不明，也不構(gòu)成重復訴訟，有利于一次性化解糾紛。

法院進一步認為，案涉兩套房屋均為成套住宅，難以進行實物分割，強行分割將減損房屋價值和使用效能?，F(xiàn)三方份額清晰，呂某丙長期定居國外，客觀上難以管理、使用房屋；呂某甲、呂某乙亦明確放棄受讓，僅同意變價分割，維持共有關(guān)系的基礎(chǔ)已不存在。采取拍賣、變賣方式分割，既符合法律規(guī)定，也有利于減少重新評估、反復訴訟的成本。

最終，法院判決三方于判決生效之日起180日內(nèi)共同將案涉兩套房屋予以拍賣或變賣，所得價款由呂某丙分得31%，呂某甲、呂某乙各分得34.5%；處分過程中產(chǎn)生的稅費亦按上述比例分擔。

法官說法

共有物分割案件中，確認共有份額并不等于糾紛徹底解決。共有房產(chǎn)難以實物分割，共有人又無法就折價補償達成一致時，如果裁判只停留在“份額確認”，當事人的財產(chǎn)權(quán)益仍長期懸置，后續(xù)履行和執(zhí)行也容易陷入僵局。

本案中，法院依法審查并處理了當事人的備位請求。在先位請求缺乏履行基礎(chǔ)的情況下，繼續(xù)審查備位請求，既尊重當事人的處分權(quán)，也避免因同一糾紛再次起訴，減少程序空轉(zhuǎn)和訴累。通過判決明確拍賣、變賣路徑及價款分配比例，裁判結(jié)果更具可操作性，也為后續(xù)履行和執(zhí)行提供了清晰依據(jù)。

法官提醒，共有基礎(chǔ)喪失，協(xié)商無法繼續(xù)時，共有人可以依法請求人民法院分割。對于難以實物分割的住宅類房產(chǎn)，折價、拍賣、變賣后按份分配價款，是兼顧公平、效率和執(zhí)行可行性的常見方式。訴訟中，當事人也可以根據(jù)實際情況提出先位、備位請求，為法院一次性實質(zhì)化解糾紛提供更充分的裁判空間。

來源：山東高法