房地產迎來重大定調？賣地收入跌回7年前，“后遺癥”還在發作？

7月13日，國務院印發的擴大消費十五五規劃，把住房消費納入大宗耐用商品消費，還放在了首位。

這個調整，是在為連續暴跌的賣地收入定調。

過去的房地產，房企蓋樓、賣房，賺的是一次性的建設和銷售差價。

房子交付、業主入住，這筆生意就算了結，房企轉頭奔赴下一個地塊賺新錢，但現在，這套賺錢方法行不通了。

新規之下，行業核心是做存量，房子只是服務的開始，小區的長期管理、運維升級、配套完善，都成了房企的核心功課。

房企還需轉向售賣居住品質、生活配套、社區服務。

物業運維，養老托育，這些服務未來會成為房企的核心盈利點。

那些只會高周轉蓋樓賣房、沒有存量資產和運營能力的房企，遲早會被市場淘汰。

行業紅利，正在向手握大量存量社區、擅長長期運營的企業集中。

和商業模式同步轉變的，還有樓市的調控目標。

以前樓市政策，緊緊綁定經濟增長、城市投資數據，是靠房地產拉動GDP、撐起地方財政。

現在的調控核心是，穩預期、穩資產。

對絕大多數普通家庭來說，房價穩定，家庭的賬面財富就不會大幅縮水，資產負債表不會崩盤，大家才敢放心消費、正常生活。

賣地降溫也影響普通人的生活，其原因在地方財政的四個方面。

第一是一般公共預算，靠稅收支撐，公職人員工資、民生保障、城市日常運轉，全靠這筆錢。

第二是政府性基金預算，九成以上收入來自賣地，修路、建地鐵、拆遷還債、城市基建，全都靠它兜底。

剩下分別是國有資本經營預算和社?；痤A算。

前者體量小，是地方轉型的新方向；后者?？顚Ｓ?，只用于養老、醫療等民生保障，不能隨意挪用。

這四本賬是互通流轉的，往年賣地收入充足時，政府性基金預算的盈余，可以補貼一般公共預算，支撐城市運轉和民生開支。

現在賣地收入銳減，能補貼主力賬本的盈余大幅縮水。

比財政收緊更嚴重的，是暴露的地方債隱患。

過去二十年，地方尚地價上漲、賣地增收，城投公司拿土地抵押融資，資金投入基建，基建完善又推高地價，持續還債。

如今土地市場遇冷，城投手里的土地存貨大幅貶值，抵押資產縮水，銀行放貸愈發謹慎，城投融資難度、償債壓力雙雙飆升。

全國部分地區已經陷入借錢度日、以債養債的問題。

房價下跌帶動地價下滑，地方償債能力隨之弱化，而地方財力不足，又導致保交樓、房源收儲等穩樓市政策落地乏力，進一步拖累市場。

江蘇、浙江、山東、四川這些經濟大省，賣地收入雖然有所下滑，但降幅持續收窄，但回旋空間充足。

反觀中部省份，湖南、安徽、河南等地商品房銷售大幅萎縮，賣地收入已經跌出全國前十。

為了填補土地財政窟窿，過去地方稅收高度依賴契稅，土地增值稅，都是房產交易環節的稅種。

樓市降溫后，這兩項稅收大幅縮水，地增值稅同樣暴跌，取而代之的是房產稅、城鎮土地使用稅等持有環節稅種。

雖然目前體量太小，無法快速填補萬億級的財政缺口，但轉型方向從重交易，轉向重持有。

同時，地方也在嘗試轉型，從賣地換錢，轉向持有國有資產、靠長期經營獲利。

這次樓市的重大定調，是行業和財政模式的共同影響的結果，二十年大拆大建、靠土地擴張拉動城市發展的模式，已經走到盡頭。

地方政府從城市開發者，轉型為城市服務者；房企從開發商，轉型為生活服務商，都是未來趨勢。

近年來，各地持續優化調整房地產政策，有序放寬購房限制。

2026年3月份以來，一線城市新建商品住宅，二手住宅銷售價格環比均連續4個月上漲。

我國房地產市場已經從增量時代進入存量時代，北京、上海、江蘇、廣東等地區二手住宅交易面積超過新建商品住宅。

我國傳統以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉變，二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。

存量時代，二手房交易規模上升，新房交易規模下降是常態。

房地產拉動投資的方式將轉向參與城市更新，房企將從單一開發建設向代建、租賃、運營等多元化轉型。

參考資料：

1.北京日報客戶端2026-07-22 11:51：一線城市商品房價格連漲、二手房交易活躍，房地產市場出現積極變化

2.華夏時報2026-07-14 16:30：新提法！住房定位“大宗耐用商品”，擴大消費“十五五”規劃再提住房公積金改革