越秀豪擲260億廣州“掃貨”，與保利四次交手成功奪地

界面新聞記者 | 王妤涵

越秀在大本營廣州又拿地了。

7月20日，廣州迎來下半年第一場宅地土拍，白云區政通路西側AB2914005、AB2914006地塊，國貿、中海、保利發展、越秀地產、招商、珠實6家房企悉數到場。

最終，在15輪競價后，越秀地產以總價約10.12億元將地塊收入囊中，溢價率16.05%，成交綜合樓面價38298元/平方米，剔除配建后住宅實際樓面價達45536元/平方米。

據界面新聞統計，這是越秀地產今年在大本營廣州拿下的第三宗地塊，前兩宗分別為珠江新城馬場地塊和琶洲中二區地塊，三宗地合計成交總價已接近260億元。

越秀地產2026年在廣州拿地情況 界面新聞整理制圖 “小而美”地塊

政通路地塊的吸引力，首先來自它的稀缺性。地塊位于白云區政務核心圈，緊鄰白云區政府，東靠白云山，南臨麓湖公園及雕塑公園。

交通方面，距地鐵11號線中醫藥大學站僅約200米，11號線作為廣州的“環線大動脈”，無縫串聯廣州火車站、廣州東站、天河CBD、琶洲等核心板塊；教育配套方面，周邊分布著廣園小學、廣園中學、廣州中醫藥大學（三元里校區）等優質學府；商業配套則坐擁萬達廣場、5號停機坪、凱德廣場等大型購物中心。

最讓房企心動的，是地塊的容積率指標。居住用地容積率僅1.1，建筑限高15米。據界面新聞了解，該地塊也是白云區近十年來出讓宅地中容積率最低的一宗，計容建面約2.37萬平方米，屬于典型的“小而美”地塊。

宗地現狀 界面新聞截圖自廣州公共資源交易中心

“1.1的容積率精準契合當下‘好房子’政策導向，適宜打造低密度的品質住區。板塊內居住樓盤雖多，但樓齡普遍較長，置換需求十分非常旺盛。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強在采訪中對界面新聞表示。

從價格層面看，地塊掛牌起始總價8.72億元。周邊最近的在售項目是白云新城的保利云瑞，定位改善項目，產品為128-200平方米四房，目前均價在6.6萬元/平方米左右；可參考的二手房項目力迅觀麓，掛牌單價已達8.5萬元/平方米。以4.26萬元/平方米的樓面價計算，越秀此次拿地留給產品的利潤空間頗為可觀。

“此次拿地是公司重倉白云主城區的戰略延續。”越秀地產內部人士對界面新聞表示，“公司基于對白云區發展價值的判斷和信心，近年來先后在白云中軸、白云湖、金沙洲等重點板塊落子，布局了越秀貝好家·嘉悅云啟、越秀·云萃等多個項目。”

從區域基本面來看，白云區正處于發展提速、能級躍升的關鍵階段，2025年全區GDP突破3300億元，增速位居全市第二，固定資產投資連續五年保持千億級規模。市場層面，今年6月全區商品住宅網簽面積突破10萬平方米，市場基礎堅實。

與保利四次“交手”

在廣州土地市場，越秀地產與保利發展這兩家大本營均扎根廣州的頭部房企，每一次正面交鋒都備受市場矚目。

保利發展多年蟬聯廣州樓市銷冠，但今年在本地公開市場的動作明顯放緩，直到6月15日才在廣州土拍市場“開張”，以13.49億元競得白云區黃邊北路北側地塊，折合樓面價約2.69萬元/平方米，溢價率23.87%。

反觀越秀地產，攻勢則凌厲得多。

界面新聞根據公開信息梳理，2026年以來，越秀與保利在廣州土拍市場至少已四次正面相遇。

第一次是今年2月的珠江新城馬場地塊。在這場長達近9個小時、243輪的馬拉松式競拍中，8家房企同臺競價，最終只剩下保利與越秀貼身廝殺。越秀以236億元的天價勝出，將廣州單價“地王”收入囊中，保利空手而歸。

第二次是6月15日的白云黃邊北路地塊。 保利、越秀、國貿上演“三國殺”，全場保利出價7次，越秀出價11次。這一次，保利沒有再失手，經過27輪競價以13.49億元拿下該地塊，雙方各取一城。

第三次是6月30日的琶洲中二區地塊。 這也是上半年最激烈的一場對決。7家頭部房企報名參拍，88輪競價后，場上僅剩越秀與保利兩家相爭。最終越秀以13.75億元、46.28%的溢價率勝出，保利再度鎩羽而歸。

第四次便是此次的政通路地塊。 四度交手，越秀三勝一負。除了黃邊北路地塊被保利拿走，其余三宗，馬場、琶洲、政通路地塊全部落入越秀囊中。

從拿地數量和分布來看，截至目前，越秀地產2026年在廣州公開市場已拿下3宗宅地，全部位于天河、海珠、白云的核心主城區，總地價接近260億元；保利發展則拿到2宗，分別為白云黃邊北路地塊和花都天貴路東側地塊，總地價約20億元。

盈利承壓

就在本次白云地塊落子前夕，越秀地產發布了今年上半年業績預告。該公司預計上半年權益持有人應占盈利及核心凈利潤均降至約0.5億-1億元，同比下降約90%-95%。

“期內主要受項目結轉周期影響，本期入賬物業收入、聯營合營公司投資收益同比減少，疊加樓市調整期市場環境影響，整體盈利水平短期承壓。”對于業績變動原因，越秀地產解釋稱。

據界面新聞梳理，自2022年業績錄得高點后，該公司已連續三年凈利下滑。

2023年，該公司營收802.2億元，同比上升10.8%，但權益持有人應占盈利降至31.85億元，降幅明顯；2024年營收864億元，同比上升7.7%，權益持有人應占盈利約10.4億元，同比下降67.3%；2025年營收864.6億元，同比微增0.1%，權益持有人應占盈利進一步萎縮至約0.55億元，同比下降94.7%。

越秀地產近五年盈利簡況 數據來源：iFind 界面新聞整理制圖

該公司的營收規模從2020年的462億元，增長到2025年的865億元，已接近翻倍，盈利卻從42.5億元的高位跌落至不足1億元，陷入“增收不增利”的困局。

過往高地價存量項目集中結轉、利潤空間持續被擠壓，是越秀乃至整個行業共同面臨的階段性困境。

盈利的階段性承壓并未動搖越秀的拿地節奏。中指研究院統計數據顯示，上半年越秀地產權益拿地金額286億元，位列行業第三，僅次于保利發展與華潤置地，拿地面積73萬平方米。

銷售層面，公司2026年上半年實現全口徑銷售金額約505億元，在中指研究院排行榜中位列第八，全口徑銷售面積177.2萬平方米。

聚焦大本營廣州市場，憑借越秀·觀樾、越秀·閱璟臺等項目的熱銷，越秀上半年在廣州銷售流量金額及權益金額排行榜中均位列第二，流量金額達211.7億元，權益金額為167.3億元，僅次于保利發展的251億元和217.5億元。

財務方面，公司預計2026年中期經營性現金流凈流入超100億元，期末現金結余超500億元，資金儲備充足。這恰是越秀地產當下逆勢加倉的底氣所在，在行業深度調整期，多數房企收縮投資、觀望等待，越秀卻以持續重倉核心的堅定行動，在廣州核心主城區接連落子。

“短期看，后續一線及強二線城市核心區有望繼續迎來更多優質住宅用地入市，憑借優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期。”中指研究院企業研究總監劉水在接受界面新聞采訪時指出。

從珠江新城到琶洲再到白云政務核心，越秀2026年在廣州的三次出手，恰好覆蓋了城市CBD核心、數字經濟產業高地、政務成熟區三個核心價值點。在盈利承壓與逆勢擴張之間，越秀正在調整周期中押注下一輪增長。