危舊樓房改建詮釋民生溫度：北京東城區(qū)光明樓試點實踐啟示

導(dǎo) 讀

“十五五”規(guī)劃開局之年，城市發(fā)展正由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，在這一背景下，城市更新已不再是簡單的“拆舊建新”，而是一項關(guān)乎千家萬戶安居宜居的系統(tǒng)工程。本文以北京市東城區(qū)光明樓17號樓改建試點項目為例，分享清華同衡的規(guī)劃師、建筑師如何在實踐中平衡居住舒適度與空間利用效率，并探索出一條可復(fù)制、可推廣的“以人為本”的城市更新之路。

堅守民生初心：原拆原建、配套升級促回遷

光明樓17號樓始建于20世紀(jì)60年代，是一棟三層磚混結(jié)構(gòu)簡易樓。在改造前，樓內(nèi)29戶居民面臨多戶共用廚衛(wèi)、居住環(huán)境極差的問題，且樓體已出現(xiàn)一定的安全隱患，傳統(tǒng)修繕手段無法有效解決居民的生活困境。

圖 簡易樓現(xiàn)狀

規(guī)劃師秉持“拆除重建，就地回遷”的原則，避免高成本的異地安置和簡單的“紳士化”改造，確保讓原住民有選擇留下的權(quán)利，從而延續(xù)了他們共生50多年的朋友圈和生活圈。在具體方案設(shè)計上，項目采用了 “片區(qū)統(tǒng)籌、戶內(nèi)成套” 的方式——在有限的用地范圍內(nèi)，通過精細(xì)化的功能排布，將原本簡陋的“筒子樓”全部改造為擁有獨立廚衛(wèi)的成套住宅；同時，堅持 “配套優(yōu)先、適度增量” ，在總建筑面積1769.2平方米的空間內(nèi)，優(yōu)先滿足居民生活的基本需求，適當(dāng)補充設(shè)施以優(yōu)化公共配套空間。此外，利用半地下一層和首層局部，新增公共服務(wù)配套用房，真正實現(xiàn)了“螺絲殼里做道場，小空間里功能全”。

圖 改善居住環(huán)境

這一改造模式不同于“大拆大建”的粗放方式，也避免了“修修補補”的低效投入。2022年交房時，實現(xiàn)“交房即交證”，29戶全部回遷，居住品質(zhì)從“憂居”變“優(yōu)居”，滿意度與獲得感顯著提升。

圖 改造前 圖 改造后

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創(chuàng)新資金模式：三方眾籌、利益共享保障落地

城市更新面臨的巨大挑戰(zhàn)之一就是資金的平衡。光明樓試點項目開創(chuàng)了“原住民出資、市區(qū)財政補貼和社會資本（產(chǎn)權(quán)人）參與” 的三方眾籌模式。具體來說，市區(qū)兩級財政為項目給予一定的政策支持與資金補助，原住居民合理分擔(dān)改建成本，而產(chǎn)權(quán)單位（京誠集團(tuán)）則投入一定比例的資金，并持有新建建筑的半地下一層及首層的服務(wù)配套用房，確保投資權(quán)益得以確立。通過這種方式，居民、政府、社會三方共同構(gòu)成 “資金拼盤” ，實現(xiàn)了風(fēng)險分散與利益共享。

這一創(chuàng)新為后續(xù)城市更新項目提供了寶貴的經(jīng)驗：城市更新不應(yīng)是居民的“等靠要”，也不是政府的“一刀切”，而是通過制度設(shè)計，讓原住民、受益者、政府與市場各盡其力、協(xié)同合作。這種“三位一體”的出資模式，具有較好的可復(fù)制性和推廣價值——在不同城市和項目中，只需根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢斦芰Α⒕用癯惺芰褪袌鲆庠福`活調(diào)整出資比例即可推進(jìn)項目的落地。

創(chuàng)新治理機(jī)制：多委辦局并聯(lián)審批提效能

城市更新項目往往涉及多個政府職能部門，審批鏈條長、環(huán)節(jié)復(fù)雜、導(dǎo)致時間成本高，成為項目落地的重要瓶頸。光明樓17號樓試點項目在這一方面進(jìn)行了重要探索，實現(xiàn)了多委辦局“并聯(lián)審批”的制度創(chuàng)新，探索了城市更新中的治理新方法。

在規(guī)劃層面，項目團(tuán)隊主動統(tǒng)籌多方意見，協(xié)調(diào)土規(guī)管控政策與更新功能需求的矛盾，最終實現(xiàn)了創(chuàng)新突破，即“剛彈結(jié)合”——允許必要的構(gòu)筑物突出用地紅線，建筑主體不做退線，容積率和綠地率等指標(biāo)不作表達(dá)。這一實踐表明，城市更新項目的順利推進(jìn)離不開審批流程的系統(tǒng)性創(chuàng)新。通過多委辦局協(xié)同、并聯(lián)審批以及規(guī)劃師全過程參與，光明樓項目為同類城市更新項目在審批效率提升方面提供了可復(fù)制的制度樣本。

在審批流程方面，多部門建立了協(xié)同工作機(jī)制，實行并聯(lián)審批，有效提升了審批效率。以“多規(guī)合一”協(xié)同平臺為抓手，推動項目規(guī)劃、選址、設(shè)計、論證、審批各階段的“并聯(lián)服務(wù)”，實現(xiàn)基礎(chǔ)資料在部門間共享共用，確保項目審批便捷高效。

圖 審批流程

踐行陪伴服務(wù)：全流程跟進(jìn)迭代，形成可復(fù)制更新路徑

光明樓項目的成功，離不開一支“沉得下去、跟得下來”的規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊。團(tuán)隊成員全程參與項目的各個階段，從選址論證、政策策劃、居民訪談，到方案設(shè)計、簽約協(xié)助、建設(shè)監(jiān)督，再到安置答疑與使用后評估，實現(xiàn)了“陪伴式、全流程”的服務(wù)。

在項目初期，設(shè)計團(tuán)隊不僅負(fù)責(zé)繪制圖紙，更深入每一戶居民家中，進(jìn)行面對面的需求調(diào)研，此外，還作為“協(xié)調(diào)者”，協(xié)助居民與政府、甲方、施工單位多方溝通，及時化解居民個性化需求與規(guī)范、造價之間的沖突，有力保障了項目的順利推進(jìn)。

在實施過程中，設(shè)計團(tuán)隊整理形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化的訪談表格和可迭代的工作方法，包括居民意愿調(diào)查表、功能需求清單、利益協(xié)調(diào)記錄模板等。這些工具極大地提高了多方溝通效率，也為同類項目提供了“拿來即用”的操作手冊。

圖 方案實施

這些寶貴的經(jīng)驗與方法最終被納入“十四五”國家重點研發(fā)計劃的子課題《城市更新項目全流程、動態(tài)性、應(yīng)用型設(shè)計方法》 中。從一線實踐到國家課題，從試點項目到標(biāo)準(zhǔn)手冊，光明樓17號樓的實踐經(jīng)驗真正實現(xiàn)了“可復(fù)制、可推廣、可借鑒”。

光明樓試點項目在有限空間、資金以及多元訴求的條件下，擯棄了傳統(tǒng)建筑設(shè)計追求理想化或方案“最優(yōu)解”的思路，而是通過持續(xù)協(xié)商與專業(yè)平衡，達(dá)成了政府、居民、工程、社會等多方主體認(rèn)可的一套務(wù)實方案，藉由材料升級、無障礙預(yù)留空間、引入社會資本等具體舉措，實現(xiàn)了從“開發(fā)思維”向“運營思維”的轉(zhuǎn)變。

規(guī)劃設(shè)計師們不僅做設(shè)計，更做“社區(qū)營造者”；政府不僅批規(guī)劃，更做“全過程協(xié)調(diào)員”。這種 “多位一體聯(lián)動模式” （居民、社區(qū)、政府、設(shè)計、施工、運營）正是光明樓項目能夠落地生根、贏得贊譽的基石。

讓每一個危舊樓都成為“光明樓”

在“十五五”開局之年，以光明樓17號樓為標(biāo)桿，我們將推動更多危舊樓房改建、重建項目落地；更為重要的是，我們要把這類優(yōu)秀實踐中沉淀下來的資金共擔(dān)機(jī)制、多委辦局并聯(lián)審批流程、設(shè)計師陪伴式服務(wù)、訪談工具包、并行工作法，讓城市更新不再是少數(shù)試點項目的“盆景”，而成為惠及千家萬戶的“風(fēng)景”——城市更新的本質(zhì)，是讓城市更宜居、更有溫度。光明樓的故事，還在繼續(xù)。

光明樓的規(guī)劃師、建筑師說：

項目榮譽

自2022年交房以來，光明樓17號簡易樓改建試點項目獲得了多項行業(yè)殊榮，充分體現(xiàn)了社會各界對項目模式創(chuàng)新與實踐成效的高度認(rèn)可：

• 2026城市更新創(chuàng)新案例征集 優(yōu)秀創(chuàng)新實踐獎 CBC建筑中心

• WAACA2025中國建筑獎 WA居住貢獻(xiàn)獎入圍獎

• 2025年，榮獲WA中國建筑獎居住貢獻(xiàn)獎提名。 WA中國建筑獎由《世界建筑》雜志社設(shè)立，是中國建筑界最具影響力的獎項之一。成功獲得居住貢獻(xiàn)獎入圍項目。

• 2025年，作為典型案例亮相《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）》實施成果展。 該展覽立體展現(xiàn)了核心區(qū)控規(guī)實施在政務(wù)保障、老城保護(hù)、民生改善等領(lǐng)域取得的成果，光明樓項目作為核心區(qū)首個非成套簡易樓改造更新項目精彩亮相，彰顯了其在民生改善領(lǐng)域的標(biāo)桿地位。

• 2024年，榮獲美國建筑大師獎（Architecture Master Prize）社會住房類榮譽提名獎。 美國建筑大師獎是全球建筑和設(shè)計行業(yè)最具聲望的賽事之一。此次獲獎表明，光明樓項目在社會住房設(shè)計與人文關(guān)懷方面的實踐獲得了國際專業(yè)領(lǐng)域的高度認(rèn)可。

• 2022年，入選首屆“北京城市更新最佳實踐”項目。 該評選由北京市規(guī)劃自然資源委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合組織開展，全市范圍內(nèi)16個項目獲評“最佳實踐”，光明樓17號項目位列其中。評選指出，該項目是首都功能核心區(qū)啟動的第一個簡易樓改建試點項目，對推動城市有機(jī)更新、改善人居環(huán)境，進(jìn)一步探索城市更新改造模式具有示范作用和重要意義。

清華同衡建筑分院建筑四所

清華同衡建筑四所是兼具規(guī)劃視野與設(shè)計實踐能力的綜合型建筑設(shè)計團(tuán)隊，堅持“跨行業(yè)融合、全鏈條服務(wù)”理念，依托清華及多產(chǎn)業(yè)資源協(xié)同，提供從投資咨詢、策劃、全過程設(shè)計到建造與運營顧問的一站式解決方案。團(tuán)隊長期專注于多功能、高復(fù)合度的綜合型項目，立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市需求視角，最大化發(fā)掘項目潛力與投資效益，在城市更新、多功能公共建筑及綜合體、超高層、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高品質(zhì)社區(qū)及教育綜合體等領(lǐng)域積淀深厚。團(tuán)隊篤行可持續(xù)設(shè)計理念，以規(guī)劃思維引導(dǎo)建筑創(chuàng)作，致力營造具有社會、環(huán)境與人文價值的可持續(xù)人居環(huán)境。近五年完成多項行業(yè)示范、省級重點及地域核心項目，榮獲IDA金獎、AMP榮譽提名獎、北京市城市更新最佳實踐獎項目、廣東省文物古跡活化利用典型案例、安徽省優(yōu)秀工程勘察設(shè)計獎，省部級及國際獎項十余項。

業(yè)務(wù)聯(lián)系：孟凡琦

電話：18911308975

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供稿｜清華同衡 建筑分院建筑四所