今天跟大家聊一聊國內地產在國內大經濟環境下所處的位置

今天跟大家聊一聊國內地產在國內大經濟環境下所處的位置。我的結論是，目前國內房地產是一個震蕩筑底的過程，下是下不去了，就看接下來國內的大放水，馬上就會起飛。萬事萬物皆有周期，不光黃金白銀等大宗商品，國內地產也有波峰波谷，有上漲周期、回落周期、筑底周期，還有上升周期，它是一個循環。

聊到這個話題，現在有很多不太懂的人一直在說跟小日子做對比。他們認為在大國博弈背景下，我們現在在通縮，聯想到90年代日本被美國廣場協議導致經濟倒退30年，覺得我們現在也在走這條路。我想簡單說一下，小日子本身不是一個完全獨立自主的國家。

放眼全世界，真正完全獨立自主的國家屈指可數，除了上三常，其他寥寥無幾。所以拿日本經濟跟我們國內經濟比，完全沒有可比性。這些年國家發展非常快，勢頭很猛，現在可以說是跟大老板平起平坐的地位，這點大家通過新聞媒體也能看得到，我就不多說了。

我說國內地產是一個筑底過程，主要有以下三點。第一點是政策。所謂上有天道，下有王道。上有天道指一年四季春耕秋收，往復循環，是不可違背的自然規律。下有王道簡單理解就是高層說了什么、出了什么政策。尤其國內打的都是明牌，我們只要懂得這些東西，按國家政策來走，肯定不會上當。

從25年7月28號，完美求是雜志開始發文《房地產筑底了嗎》，正式承認房地產進入深度調整現實，承認新房、二手房量價持續走弱、房企債務風險、居民購房意愿低迷等問題，不再回避市場壓力。到26年1月1號，改善和穩定房地產市場預期，本輪周期最核心突破型定調，政策力度全面升級。

官方首次明確房地產具備顯著金融屬性資產，是國民經濟支柱產業，居民家庭最大財富來源。居民房產占家庭總資產60%到70%，房地產加建筑業占GDP13%，直接帶動千萬人就業，這個比重非常大。

3月16號繼續發文，持續做好穩預期工作，延續基調，把穩定房地產預期列為宏觀穩增長核心抓手。大家聽聽這個詞，核心抓手，房地產非常明確。26年6月18號，求是網以更大力度提振消費，穩樓市就等于修復居民資產負債表，等于提振全民消費。

大家也知道，前兩年國家一直在拉消費，包括各種補貼，家電補貼什么的，各種平臺像京東、天貓都在搞國補，但就是拉不起來。國家已經認識到，除了地產，因為地產占比太大，老百姓經過這幾年市場下行，嚴重信心不足。

現在國家找到病根了，接下來就會拿地產開刀。7月1號，關媒求是再次發文，將城市更新、保障性住房、高品質好房子列為穩投資核心抓手，一直在強調。

看看政策面實際落地。26年1月1號，公積金按揭貸款直接降利率，公積金首套降到2.6，二套降到3.075，商業按揭貸款直接降到3.05。然后是減稅，居民換房個稅退稅政策延續至2027年底，這是實際落地的。再看降首付，拿北京舉例，首套房最低首付降到15%，二套降到25%，這是公積金內貸款比例。

按揭貸款的話，首套15%，二套降到20%。接下來是放松限購，北京五環內可以購兩套房，五環外不限購。非京籍五環內限購一套，要求有兩年社保，五環外同樣不限購。這是從政策角度來講，政策不光關媒發聲，而且有實際落地，這就是國家用政策在托底。

第二點，拿26年上半年對比25年上半年，實際的新房二手房網簽總量，用北京和上海兩個城市對比政策前后數據變化。先看北京，25年1月15963套，26年1月18068套，同比上漲15.78%。2月25年14480套，26年14582套，同比上漲0.1%。3月25年23524套，26年23628套，同比上漲0.05%。

4月25年18985套，26年21790套，同比上漲14.7%。5月25年18188套，26年19458套，同比上漲7%。6月25年19116套，26年20757套，同比上漲8.6%。綜合1到6月，26年對比25年同比上漲2.1%，北京是穩步上漲2.1%。

再看上海，25年1月19474套，26年1月26746套，同比上漲37.34%。2月25年18508套，26年14180套，同比下跌23.3%。3月25年35937套，26年35423套，同比下跌0.14%。4月25年30843套，26年31758套，同比上漲2.9%。

5月25年31426套，26年31264套，同比下跌0.05%。6月25年25212套，26年42877套，同比上漲70%，這個幅度最大。綜合26年上半年對比25年上半年，上海上漲了12.9%。上海作為金融中心，歷次都是先行，比北京快一步，北京則比較穩。

第三點，政策出了，數據對比上漲了，現在開發商的表現在這個經濟環境中如何。由于時間關系，這塊不過多展開了，數據比較多，下期會詳細聊。簡單說個大概，北京土拍溢價率在10%到20%左右，上海土拍溢價在20%到40%左右。

我想說的是，在這種市場環境下，普通百姓購房者在觀望、不敢買，而國央企開發商如保利、華潤、招商蛇口等在加大拿地、參與土拍。難道這些國企不考核KPI，還是他們傻？這顯而易見，金風未動蟬先曉，他們更多領悟上層精神，或者信息比我們更有優勢。

從以上三點我得出的結論是，從業十幾年，經歷過09年、15、16年以及現階段，非常明確，這就是一個筑底過程。接下來隨著下半年史無前例的大規模放水，會把房地產推向一個新高度。尤其國內一線或強二線城市核心地段的房子，會漲到你不敢相信。這些城市人口在流入，但五六線城市可能連跟風機會都沒有，三四線城市可能會跟風，房地產會呈現結構性分化態勢。

所以現階段不管是買房還是置換需求，都是一個相當好的選點。我再啰嗦一句，目前政策買房15%首付，如果跌了，銀行可是出資85%。你15%的首付，如果房價真跌，難道銀行不怕賠，你怕賠？你自己想想，你是出資15%的出資人，銀行是85%的出資人。現在買房利率低，政策寬松，貸款好貸。

反過來，2018年國家政策是房住不炒，那時是高利率、高首付，限購也越來越嚴。所以買房一定要踏準節奏，看清周期。