廣東
今天，白云政通路地塊經過15輪競價，最終溢價率約16.05%被越秀地產拿下：千萬級疊居預定！越秀砸10.1億拿下白云區府旁低密地塊
單看溢價率，不到兩成，好像不算刺激。
但把時間線拉長，你會發現事情沒那么簡單！
今年廣州共成交10宗綜合用地（含住宅），其中6宗產生溢價，平均溢價率達29%！（統計時間：截至2026.7.20）
番禺洛浦街地塊溢價率55%居第一；琶洲地塊88輪競價，溢價率46.28%；珠城馬場地塊住宅樓面價，直接捅破廣州宅地單價天花板。
半年內，廣州土拍樓面價TOP5榜單更新兩回！
發現沒？
今年廣州的溢價土地，都是地段有基本盤、配套相對成熟、產品能往改善方向做的地塊。
那么問題來了，地價漲了，房價會不會跟著漲？
面粉貴成這樣
面包還能便宜嗎？
我只能說，房價未必機械地跟著地價上漲，但成本這筆賬，開發商不可能裝作看不見。
比如馬場地塊樓面價近8.6萬/㎡，將來售價不過10萬/㎡，開發商就是在做慈善。
更何況珠城現在的頂豪單價，有的已經站上了20萬+/㎡。換言之，廣州高端購買力一直都在，只缺真正稀缺的核心區產品。
重點是，從2026年3月開始，廣州新房價格環比四連漲：最新官宣：廣州房價，連漲4個月！
顯而易見，核心區門檻抬高是必然的趨勢。
先別急著罵，因為這輪漲價，和過去普漲的行情不是一回事。
先看土地供應端。
一邊是番禺洛浦溢價55%、琶洲88輪競價、白云低密宅地15輪爭奪。
另一邊，番禺鐘村以及花都三宗地塊，全部以底價成交。
典型的K型分化。簡單理解就是：核心區的優質資產，價格一路往上走。外圍區項目，或在降價去庫存，差距越來越大。
再看產品端。
馬場、琶洲、白云政通路這些高溢價地塊，將來大概率都會做成改善型大平層或者低密豪宅。
即小戶型、低總價的新房，正在逐步退出核心區的主流供應。
廣州樓市不會一起向上走，而是開始按照地段、產品和資源等級，重新劃分門檻。
三個新變化
在重塑廣州樓市
新的門檻之下，不同預算的人，面對的是完全不同的市場。
我先說句實話，主城區新盤，90㎡以下戶型越來越少，留給剛需的選擇，正在快速減少。
預算500萬以下，可以關注主城區90㎡左右的產品；500-1000萬預算，重點考慮90-140㎡改善戶型。
到了總價1000萬+，這個量級的買家購買的早已不只是一個產品，某種程度上押注的，是廣州未來十年、二十年的城市高度。
很多人會疑惑，為什么這一輪核心區行情突然變強，是不是炒作？
我認為會出現這種情況，是三個新變化在重塑廣州樓市。
第一，土地供給邏輯變了。
廣州不再一味向外圍攤大餅，而是開始回到中心城區。這類優質地塊，開發難度小，數量也更有限，往往是出一塊、少一塊。
琶洲中二區地塊、白云政通路低密宅地引發爭奪，正是這種稀缺性的縮影。
第二，房子的標準變了。
廣州出了“好房子28條”，層高、隱私、容積率各種要求往上提，新建項目本就帶著更高的成本基因。
第三，買房人的心態變了。
經歷了幾輪市場波動，越來越多人不再幻想“隨便買一套就能賺錢”。地段、產品、未來流通性等綜合因素，開始成為更重要的標準。
當資金向真正稀缺、能夠穿越周期的資產集中，核心地段與普通地段之間的價格差距，只會越來越明顯。
看到這里，你可能覺得我在制造焦慮，但恰好相反，買房從來沒有標準答案。
有人買在核心區走路通勤，有人往外挪幾站換套大房子改善生活。不同的選擇，沒有高下，只看哪個更匹配你當下的階段。
過去那種閉眼買、等風來的時代結束了，但這未必是件壞事。它逼著每一個買家重新審視自己：我到底需要什么樣的生活？我愿意為什么買單？
選對一個適合自己的房子，比賭對一個熱門板塊，重要太多了。你覺得呢？
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