“原拆原建”的保屯路211弄有什么“設(shè)計(jì)亮點(diǎn)”，能得到這么大的關(guān)注？

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楔子

前兩天看到一則新聞，說的是：總書記在上海視察時(shí)，去看了黃浦區(qū)一個(gè)“原拆原建”的小區(qū)，叫做保屯路211弄。（如上圖）

因?yàn)?strong>前幾年我也參與了不少老舊小區(qū)的改造，所以看到這個(gè)新聞就格外的親切。當(dāng)然我也很好奇，這個(gè)小區(qū)到底有什么特殊之處，居然能迎來總書記的到訪。

今天這篇文章，我就從一個(gè)建筑師的角度來聊聊：“原拆原建”的保屯路211弄，到底有什么“設(shè)計(jì)亮點(diǎn)”能引來這么大的關(guān)注？

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項(xiàng)目簡(jiǎn)介

保屯路211弄

位于上海市黃浦區(qū)半淞園路街道， 始建于1957年，部分續(xù)建于1977年，由 4幢5層的“公房”、 351余戶 1232人 組成，戶型面積一般在20M2以下，結(jié)構(gòu)形式是 小梁薄板。

那什么是“小梁薄板”？

在小梁薄板樓蓋中，小梁一般沿開間方向擱置在內(nèi)、外山墻上，小梁上方平鋪預(yù)制薄板。（如下圖為典型的小梁薄板結(jié)構(gòu)平面示意圖）

預(yù)制小梁基本為T 型截面梁，梁底寬40~60mm，梁頂寬約100mm，梁總高160~250mm；梁跨度約3m，梁沿房屋進(jìn)深方向的間距為0.6~1.0m。預(yù)制薄板板厚35~45mm，板長(zhǎng)0.6~1.0m（如下圖）。

由于“小梁薄板”結(jié)構(gòu)不用大型吊裝設(shè)備，施工方便、迅速，因此在上世紀(jì)五六十年代得到了較為廣泛的應(yīng)用。

但是小梁薄板結(jié)構(gòu)存在耐久性差的問題。特別是在衛(wèi)生間、廚房等潮濕房間，鋼筋銹蝕、保護(hù)層開裂的現(xiàn)象尤為明顯。

想要了解更多小梁薄板的內(nèi)容，可以擴(kuò)展閱讀：《》

而使用功能上是每戶沒有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，行話叫“不成套”，所以還有“守著廁所還要拎馬桶！”的情況。（如下圖）

如廁要搶 廁所 ，洗澡也要搶 廁所 ，就連燒飯都得排隊(duì)，不然廚房都擠不下，這對(duì)于居民的生活來說，太不方便了。（如下圖為公共廚房）

每戶居民的使用面積從10M2-20M2，格局就是一進(jìn)門就是臥室，一點(diǎn)緩沖都沒有，個(gè)人隱私很難得到保護(hù)。（如下圖）

除此之外，小區(qū)還缺少停車位、公共活動(dòng)空間等現(xiàn)代生活必需設(shè)施，60歲以上老人占比達(dá)48.7%，低保、殘疾等特殊人群共62人，對(duì)適老化改造需求迫切。

2022年12月啟動(dòng) "?原拆原建?"模式的改造，歷經(jīng)4年于 2026年初竣工回搬。該項(xiàng)目被視為上海落實(shí)“兩舊一村”政策及踐行“人民城市”理念的經(jīng)典樣本。??

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改造思路與原則

保屯路211弄 改造的大原則是：通過原拆原建讓居民實(shí)現(xiàn)“獨(dú)立廚房，獨(dú)立衛(wèi)生間，電梯上下樓”的現(xiàn)代化生活。

而在實(shí)施過程中，采用了“抽戶+原拆原建”的思路，使得原有建筑輪廓線基本不變，而每戶都能因?yàn)椤背商住霸黾訋讉€(gè)平方的使用面積。

因?yàn)樯婕暗健俺閼粽l(shuí)愿意搬走，新戶型居民是否能夠接受”等諸多問題，所以設(shè)計(jì)院和街道居委干部組成的工作小組，在這個(gè)項(xiàng)目上做了很多的現(xiàn)場(chǎng)工作，才讓項(xiàng)目得以順利落地。

而這就是城市更新項(xiàng)目的常態(tài)，其實(shí)很多傳統(tǒng)設(shè)計(jì)院都不太能理解和接受。

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指標(biāo)平衡

對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，指標(biāo)平衡是設(shè)計(jì)中最重要的一環(huán)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)上的每一個(gè)數(shù)字都對(duì)應(yīng)了現(xiàn)實(shí)生活中的空間和人、財(cái)、物。下面我來具體展開一下：

問題一：“抽戶”一共搬遷了多少戶？

據(jù)相關(guān)資料，在尊重居民意愿的前提下，本項(xiàng)目收購(gòu)了18戶居民的房屋，釋放約300平方米的空間，為留下的每戶增設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)和陽(yáng)臺(tái)提供了支撐。

問題二：項(xiàng)目的容積率有沒有增加？

據(jù)相關(guān)報(bào)道，改造后容積率從原來的約1.76增加到 2.18，總建筑面積為 16220.32平方米 。

其中地上新增計(jì)容建筑面積約 2247平方米，用于廚衛(wèi)成套、陽(yáng)臺(tái)和社區(qū)配套等功能；地下 新增3911平方米空間用于停車等功能。

問題三：建筑高度有沒有變化？

從建成的實(shí)景照片來看，整個(gè)項(xiàng)目只是在最北側(cè)一排的西單元進(jìn)行了加高，其他樓棟保持了原高度。

問題四：樓間距有沒有縮小？

從了解的情況來看，設(shè)計(jì)院遵循了“建筑輪廓”不突破的原則，只是在北側(cè)局部增加電梯的位置和南側(cè)陽(yáng)臺(tái)的位置進(jìn)行了突破，所以對(duì)于原有日照沒有進(jìn)行惡化。

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資金平衡

除了指標(biāo)之外，大家最關(guān)心的其實(shí)是資金問題，老百姓到底要不要自己出錢？

據(jù)相關(guān)報(bào)道，該項(xiàng)目的總投資控制在4.04億元，資金全部由項(xiàng)目實(shí)施主體上海南房（集團(tuán)）有限公司自籌，核心來源于黃浦區(qū)財(cái)政重點(diǎn)保障、市級(jí)專項(xiàng)補(bǔ)貼、企業(yè)自有資金及金融融資。

同時(shí)通過地下新增3911平方米空間建設(shè)65個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位、地上新增2247平方米配套空間等增量資產(chǎn)收益，形成"投入-產(chǎn)出"的良性平衡。

所以老百姓并沒有花錢，就從幾十年前的老房子變成了新房，這也是項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)很主要的原因。

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戶型設(shè)計(jì)

另外我在網(wǎng)絡(luò)上也看到了對(duì)于戶型的吐槽，所以我想單獨(dú)聊一下做原拆原建類項(xiàng)目戶型有多難，也讓”鍵盤俠“們能歇歇。

保屯路211弄項(xiàng)目一共351戶， 每層六戶到十戶，大部分是一居室，15平方米左右；部分人家是兩居室，一南一北兩間房，但不成套。

所以，首先要對(duì)351戶的戶型進(jìn)行測(cè)繪和梳理，才能形成類型，而這個(gè)項(xiàng)目少說也有4個(gè)類型。（如下圖）

另外這類項(xiàng)目，居民在要求套內(nèi)面積不減少的情況下，有時(shí)候還要求房間的形狀都不變，因?yàn)樗以瓉淼拇部赡苁欠菢?biāo)的，還得繼續(xù)使用。

因?yàn)樵瓚粜褪菦]有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)的，所以每戶要怎么增加這些功能，設(shè)計(jì)師不僅要考慮合理性，還得給居民做講解。 （如上圖）

最后大家都同意了，這才能算定稿，所以據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目前前后后改了20多稿。

再就是樓棟的輪廓幾乎不能變，因?yàn)椴?能惡化原來 的日照標(biāo)準(zhǔn)。所以建筑師等于是在一個(gè)固有的“套子”里做設(shè)計(jì)，這就比“螺螄殼里做道場(chǎng)”更困難了。（如上圖）

改造之后所有居民都 實(shí)現(xiàn)獨(dú)門獨(dú)戶 ，一室戶的居民每戶增加約3.5平方米廚衛(wèi)、約1.6平方米陽(yáng)臺(tái)；二室戶因?yàn)楸旧砭幼∶娣e大了，廚衛(wèi)與廚房面積增加得更多。

至于戶型具體是怎么樣的，我覺得已經(jīng)不需要贅述了，如果讓你在這么多的條條框框下進(jìn)行設(shè)計(jì)，你有自信一定比這些建筑師做得更好嗎？

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環(huán)境提升

很多人對(duì)老舊小區(qū)的印象，不僅是房子老舊，小區(qū)環(huán)境也是臟亂差，宅前午后可能停滿了自行車（電動(dòng)車），到處都是堆物。

而 保屯路211弄這個(gè)項(xiàng)目改造完之后，地面上就沒有這些“亂象”了，取而代之的是整齊劃一。

打造“全齡化”的社區(qū)主題樂園，增加多功能微景觀入口花園。墻面、轉(zhuǎn)角與坡道側(cè)墻等處引入綠化，以薔薇、可食綠植等構(gòu)建“立體綠洲”，形成會(huì)呼吸的界面。

一條連貫的無(wú)障礙慢行步道，串聯(lián)起兒童活動(dòng)區(qū)、適老化健身區(qū)，形成全齡友好的 “活力環(huán)線”。（如下圖）

雖然樓間距沒有增加，但是通過合理的規(guī)劃，環(huán)境提升是實(shí)實(shí)在在的發(fā)生了。（如下圖）

而原來的非機(jī)動(dòng)車也不見了，因?yàn)槎家?guī)劃到地下了，這對(duì)于老年社區(qū)來說，就更加的友好了。

而與景觀相映成趣的是建筑立面，一個(gè)好看的立面能讓整個(gè)小區(qū)的身價(jià)倍增。

建筑師采用了大面的“芝麻白”色配上大玻璃，顯得建筑頗為雅致。而材料方面考慮后期使用，大面采用了高耐候性質(zhì)感涂料，底層沿街公共區(qū)域則選用更耐磨、抗沖擊性能更優(yōu)的水刷石。

另外值得一提的是：這個(gè)項(xiàng)目采用了BIM技術(shù)和裝配式設(shè)計(jì)，也大大加快工程建設(shè)的速度。

整個(gè)項(xiàng)目從簽約生效到正式開工僅耗時(shí)166天，創(chuàng)下全市舊住房改造項(xiàng)目同類流程的最快紀(jì)錄。

另外項(xiàng)目是全裝修交付，居民只要自購(gòu)家電、家具，這也就意味著居民可以“拎包入住”。

當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)?strong>沒有“可參考的樣本”，所以打破了很多傳統(tǒng)的”條條框框“，也為今后”原拆原建“提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

保屯路211弄項(xiàng)目創(chuàng)造了“五個(gè)第一”：

成套改造居民參與度第一；大體量舊住房改造項(xiàng)目啟動(dòng)征詢至簽約生效推進(jìn)速度第一；100%居民簽約完成的速度第一；全市大體量舊住房成套改造項(xiàng)目簽約生效后100%搬離速度第一；簽約生效至開工時(shí)間速度第一。

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結(jié)束語(yǔ)

雖然“抽戶”的更新方式不算創(chuàng)新，但是“抽戶+原拆原建”還能這么快干成，確實(shí)是一次重大突破。

老舊小區(qū)拆舊變新是一次開始，而居民入住新房其實(shí)是又一次“新的開始”。如何讓居民在這么美麗的環(huán)境下安居樂業(yè)，而不是退回到原來的生活狀態(tài)，這是一個(gè)新的課題。

這里可以擴(kuò)展閱讀夢(mèng)想改造家的案例，《》

保屯路211弄的改造實(shí)踐，不僅讓老舊住房煥發(fā)新生，還 延續(xù)了原有街坊的空間肌理與鄰里密度，更實(shí)現(xiàn)了資金平衡和 品質(zhì)提升，不得不說是一份不錯(cuò)的"城市更新有溫度、民生保障有力度"的答卷。

當(dāng)然過往，給地也都有不同的答卷，感興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀：