上海郊區(qū)的房子要逆襲了

上海樓市一直有一條默認(rèn)的游戲規(guī)則：

好房子，只屬于有錢人。

200萬的房子，就是享受不了金茂府千萬豪宅的居住體驗。

即便你的預(yù)算提高到三四百萬，不好意思，你還是只能去外郊環(huán)。

遠(yuǎn)、偏、配套差、產(chǎn)品普通，好像都是理所當(dāng)然的事情。

過去二十幾年，買房人似乎也都默認(rèn)了這個邏輯。

但最近，這條潛規(guī)則開始有變化了。

這種變化不是開發(fā)商突然良心發(fā)現(xiàn)了，也不是市區(qū)豪宅白菜價了，而是3.5代住宅上市，改變了產(chǎn)品格局。

很多人可能會問，一個產(chǎn)品升級，為什么能改變整個外郊環(huán)？

因為過去這些年，外郊環(huán)最大的短板，從來不是位置，而是房子本身。

以前為了把外郊環(huán)賣出去，很多辦法其實(shí)都試過了。

有人畫產(chǎn)業(yè)大餅。

今天說這里是下一個張江，明天說那里是未來CBD，可產(chǎn)業(yè)落地的速度，永遠(yuǎn)趕不上賣房的速度。

當(dāng)年最著名開發(fā)商宣傳語就是：大寧北、前灘南、大虹橋。

實(shí)際上房子不僅不在這些區(qū)域，甚至隔著十萬八千里。

有人拼命降價，送車位、送裝修、送家電，但越降大家越不敢買。

因為降價傳遞出來的不是誠意，反而讓大家懷疑是不是還有什么隱藏問題。

還有各種概念營銷，示范區(qū)做得像五星級酒店，真正交房以后，卻完全是另一回事。

為什么這些辦法最后都不管用了？

因為產(chǎn)品配不上土地價值。

外郊環(huán)最大的特點(diǎn)就是地多、密度低，可以做出大花園、寬樓間距、低容積率的產(chǎn)品，可以把居住體驗做得更好。

但實(shí)際情況是很多項目偏偏去復(fù)制市區(qū)高層的思路，一樣密密麻麻的高樓，一樣的水泥森林。

放在內(nèi)環(huán)，好歹還有地段支撐；放到外郊環(huán)，就什么優(yōu)勢都沒剩下了。

直到3.5代住宅出現(xiàn)，這個邏輯才扭轉(zhuǎn)過來。

它不是搞面子工程，裝修粉飾好看一點(diǎn)而已，是設(shè)計思路、使用細(xì)節(jié)都不一樣了。

層高普遍做到3米以上，房間一下子就通透了；

隔音做好了，樓上走路樓下基本聽不到；

得房率從過去70%，提高到85%甚至更高；

戶型也開始做可成長設(shè)計，兩房可以變?nèi)浚患胰说牟煌A段都能住。

小區(qū)里也不再只是種幾棵樹、鋪塊草坪，而是真正把兒童活動、老人休閑、年輕人運(yùn)動這些空間都考慮進(jìn)去。

這些參數(shù)你不用全部記住。

你只要知道一點(diǎn)：住進(jìn)去以后，跟上一代產(chǎn)品完全不是一種體驗。

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而且這不是停留在概念階段，現(xiàn)在的市場已經(jīng)就按照這個在做了。

像保利虹橋和著，一期上市就賣爆，1年賣了24個億；

二期璟岸，標(biāo)準(zhǔn)的3,5代宅，雙會所，首開去化接近九成；

保利都匯和煦連續(xù)多月拿下閔行顓橋板塊成交套數(shù)、成交金額、成交面積"三冠王"。

再往北看，建發(fā)云湖玥，是目前寶山少有的3.5代洋房產(chǎn)品。

憑產(chǎn)品力硬生生從寶山競爭激烈的新房市場里殺了出來。

還有金茂滿譽(yù)，首開當(dāng)天售罄，第二批房源繼續(xù)熱銷。

這些項目其實(shí)都在證明一件事：

剛需不是不挑房子，是過去沒得挑而已。

真正出現(xiàn)好產(chǎn)品以后，剛需一樣愿意買單。

那為什么3.5代宅偏偏是在外郊環(huán)最容易成功，而不是內(nèi)環(huán)？

原因其實(shí)很簡單。

第一，是土地條件允許。

3.5代住宅需要土地規(guī)模支撐，比如低密度、大面寬、大花園、寬樓間距。

這些東西放在內(nèi)環(huán)，每增加一點(diǎn)成本都非常高，開發(fā)商根本做不起。

但外郊環(huán)土地便宜、地塊又大，這些配置就有了實(shí)現(xiàn)的空間。

第二，是成本算得過來。

內(nèi)環(huán)一塊地，土地成本往往能占未來房價的六七成，開發(fā)商幾乎沒有預(yù)算再去升級產(chǎn)品。

而外郊環(huán)土地成本低得多，多花幾千塊錢一平方米去提升品質(zhì)，總價依然是剛需能接受的范圍。

第三，也是最重要的一點(diǎn)，就是客戶變了。

現(xiàn)在買外郊環(huán)的，大多數(shù)都是剛需和首改。

他們對預(yù)算確實(shí)敏感，但并不代表他們愿意將就。

如果同樣的錢，能夠買到更舒服、更有品質(zhì)、更適合長期居住的房子，他們當(dāng)然愿意選擇更好的產(chǎn)品。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在還有三個因素正好湊到了一起。

政策在鼓勵建設(shè)"好房子"，限價開始松動；

上海軌交、快速路不斷兌現(xiàn)，外郊環(huán)通勤越來越方便；

開發(fā)商開始拼產(chǎn)品，購房者也越來越懂產(chǎn)品。

過去大家買外郊環(huán)，是因為便宜。

現(xiàn)在越來越多人買外郊環(huán)，是因為覺得值。

這也是為什么我一直覺得，外郊環(huán)真正迎來的，不是價格行情，而是一輪產(chǎn)品升級。

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說到底，這不是外郊環(huán)贏了，而是產(chǎn)品力第一次真正打贏了地段。

對于預(yù)算有限的人來說，這可能是這些年少有的一次機(jī)會。

因為現(xiàn)在很多3.5代住宅的價格，還沒有完全體現(xiàn)它的價值。但隨著越來越多項目熱銷，未來無論開發(fā)商還是土地市場，都會重新定價。

如果你最近正準(zhǔn)備買房，我也整理了一份《上海外郊環(huán)3.5代住宅評估報告》，把目前在售、待售項目基本都看了一遍。

里面不是簡單的樓盤名單，而是哪些是真3.5代住宅，哪些只是營銷概念；哪些值得看，哪些可以直接排除；包括通勤時間、產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)、得房率，我都做了實(shí)地整理。

想要這份資料，在評論區(qū)扣"111"，或者后臺私信我，我發(fā)給你。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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