上海
7月13日，《擴大消費“十五五”規劃》全文發布。
在這一背景下，促進住房消費被擺在了重要的位置。
結合起來看，住房作為大宗耐用商品消費的定位被確立。房地產市場定位進一步升級。
自2026年“好房子”正式寫入政府工作報告，此后在重要規劃中均被提及，此次擴大消費“十五五”規劃再提及。
未來五年，“好房子”才是最重要產業政策。
在今天的上海，買房前必須先了解新規住宅。
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今年，上海的3.5代宅的表現非常亮眼，得房率沖到95%，陽臺動輒十幾平，飄窗全配。銷售量也是大幅增長。
今天我們就來說透背后的推動力和未來格局。現在不搞清楚，買完容易后悔。
第一大推手：需求、頂層定位徹底變了——從“金融品”到“消費品”。
以前房價快漲，房子是投資品，小戶型做小做多，為的是壓總價，好賣好流轉。
但現在買房的基本都是自住，大家關心的是住得好不好、收納夠不夠、次臥能不能真用上。這帶來居住觀念的根本改變，足夠的使用空間才是舒服日子的基礎。
業內普遍認為，120平的三房，才是從“生存”到“生活”的跨越。記住這個標準，以后買房用它去卡。
第二大推手：市場結構分化，新房全面走向改善化。
當前是典型的分層市場，新房越來越少且越來越“挑人”。
2025年上海新房成交是近年低點，2026年供應還要縮量。
但與此同時，像安瀾上海這樣的高品質項目，依然有很強的市場表現。這說明，新房在全面擁抱愿意為居住品質買單的客群，而剛需更多會流向性價比高的二手房。
新房負責改善，二手負責剛需，兩條賽道越來越清晰。
第三大推手：行業洗牌，開發商必須用產品力說話。
過去幾年在上海站穩的房企，華潤、中海、招商、保利，項目不管在哪個區，都不會太差。
而那些只靠剛需跑量的開發商，聲音越來越小。現在想做標桿、走品牌溢價的團隊才能留下。
建發海宸的進化就是一個例子，現在全力做改善標桿。行業洗牌之下，只會做普通產品的，正被清出局。
正是這三大推手，把3.5代宅推到舞臺中央。它的沖擊波體現在三個層面。
第一，新盤靠高實得率來拉開體驗差距。保利譽濱江119平實得率94%，大華星嶼107平接近100%，等于同樣總價多送你10-15平。
第二，老盤靠地段和控總價守住陣地。像譽靜安、和樾長寧，憑借稀缺位置和倒掛價差，依然有自己固定的客群。
第三，100平左右的小戶型變成“快消品”，開發商用來跑流量，賺的是周轉的錢。招商時代樂章、保利虹橋和著都是這類代表。
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