平谷新城新增臨鐵宅地，容積率與限高對應(yīng)關(guān)系引爭議

北京進(jìn)深 徐迪 7月17日，平谷新城PG00-0102-0109等地塊規(guī)綜方案公眾參與意見采信情況通告。

該方案于6月9日-7月8日進(jìn)行公示，規(guī)劃編制單位為北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司。

公示期間共收到3條反饋意見，主要涉及規(guī)劃條件擬定的合規(guī)性、項目審批的合法性及軌道站點周邊指標(biāo)投放相關(guān)問題。

1、關(guān)于該地塊規(guī)劃條件對應(yīng)關(guān)系不符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）第4.0.2條相關(guān)規(guī)定的問題。

公眾反饋意見：PG00-0102-0109地塊規(guī)劃用途為住宅用地，其容積率與綠地率、建筑限高對應(yīng)關(guān)系不符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）第4.0.2條（強(qiáng)制性條文）關(guān)于相關(guān)指標(biāo)對應(yīng)關(guān)系的規(guī)定。地塊規(guī)劃編制不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文規(guī)定，是否可行？是否有可突破強(qiáng)制性條文規(guī)定的依據(jù)？

規(guī)劃編制單位意見：

一是該地塊位于平谷新城規(guī)劃02街區(qū)，在經(jīng)北京市規(guī)劃和自然資源委員會批復(fù)的《北京平谷區(qū)平谷新城PG00-0102街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2020年-2035年）》（以下簡稱“02街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”）中，該地塊位于居住主導(dǎo)功能區(qū)，規(guī)劃基準(zhǔn)高度為60米（上限管控），現(xiàn)階段規(guī)劃條件滿足02街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的相關(guān)要求。

二是2025年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住宅項目規(guī)范》（GB 55038-2025），其中條款4.1.2中明確新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3米，較《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）中條款5.5.1住宅層高宜為2.8米有所提升，或?qū)φw建筑高度造成一定影響。

三是為了促進(jìn)平谷區(qū)住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，保障和提升居民基本住房條件和居住環(huán)境，擬定規(guī)劃條件時參照了《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》中關(guān)于“建筑高度局部彈性管控，允許建筑高度局部上浮一檔”的具體要求。

綜合以上考慮，為了適配建筑設(shè)計階段相對靈活的空間需求，擬定了該地塊規(guī)劃條件。

規(guī)自委平谷分局意見：

雙方意見均予以采信。當(dāng)前為規(guī)劃綜合實施方案公示階段，我分局將在后續(xù)審查報批階段對建筑高度等規(guī)劃條件進(jìn)行優(yōu)化，確保與容積率指標(biāo)適配，并嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)使用各類政策，做好建筑設(shè)計方案審查及相關(guān)審批。

2、關(guān)于該地塊非法占用合法宅基地的問題。

規(guī)劃編制單位意見：

一是該地塊位于平谷新城規(guī)劃02街區(qū)，在經(jīng)北京市規(guī)劃和自然資源委員會批復(fù)的《北京平谷區(qū)平谷新城PG00-0102街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2020年-2035年）》，該地塊位于居住主導(dǎo)功能區(qū)。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第一章第七條，第九條之規(guī)定，經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，是城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢。

二是該地塊所屬土地一級開發(fā)項目已于2024年9月取得北京市發(fā)改委《關(guān)于重新審批二號地（二期）土地一級開發(fā)項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》，并于2025年7月取得《關(guān)于平谷區(qū)二〇二五年度批次（平谷二號地二期土地一級開發(fā)項目）建設(shè)用地的批復(fù)》，相關(guān)工作的開展于法有據(jù)。

規(guī)自委平谷分局意見：經(jīng)核查，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021修訂）及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》相關(guān)要求，平谷區(qū)政府依法依規(guī)開展并完成了該宗地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收工作。規(guī)劃編制單位意見屬實，予以采信。

3、關(guān)于平谷區(qū)認(rèn)真學(xué)習(xí)市級軌道微中心相關(guān)管理辦法的建議。

公眾反饋意見：2025年北京規(guī)自委印發(fā)《北京市軌道一體化專項指標(biāo)投放管理辦法（試行）》及《北京市軌道微中心名錄（2025年）》的通知，定義軌道站點300米范圍為一體化核心范圍，鼓勵提高開發(fā)強(qiáng)度，提升軌道投資規(guī)模效益。平谷站名列全市軌道微中心之一，定位為區(qū)域級微中心，鼓勵開發(fā)強(qiáng)度為街區(qū)平均強(qiáng)度的1.4倍。

建議平谷區(qū)積極申請城市更新專項指標(biāo)、重大項目專項指標(biāo)。在平谷微中心范圍內(nèi)，規(guī)劃布局禁得起歷史考驗的項目，不要辜負(fù)平谷人民對軌道上平谷新城的向往。該地塊處于平谷站一體化核心范圍內(nèi)，規(guī)劃單純住宅用地，且容積率只有1.6，不符合區(qū)域級軌道微中心核心控制區(qū)的要求，不符合平谷人民的共同利益，希望平谷認(rèn)真學(xué)習(xí)北京市微中心相關(guān)管理辦法，用好用足市級政策，建設(shè)服務(wù)平谷人民的微中心。

規(guī)劃編制單位意見：《北京平谷區(qū)平谷新城PG00-0102街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2020年-2035年）》于2022年4月取得北京市規(guī)劃自然資源委批復(fù)，街區(qū)總面積為329.2公頃，總建筑規(guī)模約338.7萬平方米，平均毛容積率約為1.03，整體開發(fā)強(qiáng)度較低。

根據(jù)2025年10月北京市規(guī)劃和自然資源委印發(fā)的《北京市軌道一體化專項指標(biāo)投放管理辦法（試行）》相關(guān)要求，一體化核心范圍內(nèi)毛容積率需達(dá)到街區(qū)平均毛容積率1.2倍以上；鼓勵區(qū)域級站點一體化核心范圍內(nèi)毛容積率達(dá)到街區(qū)平均毛容積率1.4倍以上。

本次公示地塊位于軌道交通區(qū)域級站點一體化核心范圍，經(jīng)測算該范圍毛容積率約為1.43，滿足上述文件要求及鼓勵支持方向。

規(guī)自委平谷分局意見：

關(guān)于該地塊容積率指標(biāo)設(shè)定方面,符合已批02街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及《北京市軌道一體化專項指標(biāo)投放管理辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”）相關(guān)要求，規(guī)劃編制單位意見屬實，予以采信。在專項指標(biāo)申請方面，“辦法”中明確指標(biāo)投放對象為軌道一體化綜合開發(fā)項目、軌道一體化城市更新項目及軌道一體化重大項目。后續(xù)我分局將按照“辦法”相關(guān)要求，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)計劃及具體建設(shè)內(nèi)容，持續(xù)做好建筑規(guī)模指標(biāo)管理，依法依規(guī)開展相關(guān)審批工作，感謝您的關(guān)注與建議。

6月9日，平谷區(qū)平谷新城PG00-0102-0109等地塊規(guī)劃綜合實施方案公示。

用地位于平谷區(qū)平谷新城規(guī)劃02街區(qū)，東至規(guī)劃谷芳西路、西至規(guī)劃谷瑞路、北至規(guī)劃賈各莊街、南至北環(huán)路。

用地面積約3.03公頃，其中：

0109為二類城鎮(zhèn)住宅用地，占地1.98公頃，地上建筑規(guī)模約3.17萬平方米，容積率1.6，限高45米。

地形規(guī)整，東西面寬資源優(yōu)秀。建筑密度30%，綠地率30%。

0103為公園綠地，占地1.05公頃，呈L型，位于住宅用地的西、南側(cè)。

位置上，地塊緊鄰在建的地鐵22號線平谷站，周邊路網(wǎng)成熟，可快速接入京平高速、順平路等城市主干道。

毗鄰洳河景觀帶，周邊有濱河森林公園、人民公園、閱景公園等生態(tài)公園，此外還有平谷博物館、平谷體育中心等人文設(shè)施。

生活配套，商業(yè)方面，萬德福廣場、華聯(lián)購物中心等現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施可滿足日常消費需求。

周邊有平谷六小、平谷五中、北大培文幼兒園等中小學(xué)及幼兒園，教育資源豐富。同時，平谷新城正在推進(jìn)國農(nóng)港學(xué)校等重大項目落地，未來教育配套將進(jìn)一步升級。

平谷區(qū)醫(yī)院（三級綜合公立醫(yī)院）、平谷中醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、平谷區(qū)婦幼保健醫(yī)院均在服務(wù)范圍內(nèi)，醫(yī)療資源充足。

板塊內(nèi)樓盤眾多，包括北京城建樂知筑、京投璟悅府等。

其中樂知筑是平谷新城核心區(qū)的代表性住宅項目，面積段79-130平米，共884戶，2023年10月底交付。

該項目曾因回遷安置房采光問題引發(fā)公眾關(guān)注，后經(jīng)調(diào)整設(shè)計方案，由原17層降為12-15層，確保了日照合規(guī)。

賈各莊回遷安置房，是平谷首個“自主騰退”模式整村搬遷項目，旨在改善原住民居住條件，與新建商品房形成“新舊共生”的社區(qū)格局。

相關(guān)公司：北京城建sh600266