中建智地亦莊國賢府，日照設計曲線達標

文/北京進深 徐迪

7月13日，中建智地亦莊國賢府（亦莊新城1401-1地塊）項目設計方案公示。

項目占地2.59公頃，總建面7.44萬㎡，其中地建面約5.32萬㎡，容積率2.0。

規劃8棟住宅樓，共510戶，面積段75-130㎡。

建設單位北京興晟房地產開發有限公司，設計單位基準方中建筑設計股份有限公司。

日照曲線達標

8棟住宅樓南北陣列排布，樓棟之間完全沒有角煞，與東西兩座大門形成圍合式院落布局。

四角各落位1棟11層洋房，中央矗立4棟18層小高層。

整體呈現出中間高、四周低的起伏天際線，既保證了中心區域的開闊視野，又兼顧了周邊的居住尺度。

從合規與體驗的雙重維度來看，項目樓間距在數據上符合國家建筑規范。

然而，受限于建筑高度與地塊布局，低層房源的實際居住體驗上仍有優化空間。

具體來看，小區北排樓棟緊貼紅線而建，中間兩棟18F小高層建筑高度54.1米，與北側隔街的國瑞瑞福園小區距離約62米，一定程度上壓縮了瑞福園南排低層房源的采光面及日照時長。

同時，南排小高層南側退線約20米，導致其與北排樓棟之間的樓間距在60米左右，甚至比兩側洋房的樓間距還小。

小高層和洋房的樓間距差異不大，都是60多米，但日照卻全部達標。

秘密就藏在兩種巧妙的設計里：

第一，北面的2#、3# 和南面的6#、7#，分別形成了塔群組合，把前后樓棟的間距系數比，都壓到了最低值；

第二，北面2#、3# 全部設置了首層架空層，這樣一來，南面6#、7# 在計算日照時，高度直接被核減，曲線達標。

地面車位比1：1

小區設置有616個機動停車位，保證住宅車位比達到1:1.2的標準。

車位分布上，除了516個地下車位外，還規劃了100個地面停車位，占比近兩成。

為了控制整體建安成本，地下車庫僅向下挖了一層。

對比亦莊另一個好房子項目招商序，車庫是地下兩層。

減少地庫，能夠有效降低深基坑開挖與地下防水工程的高昂造價，但也意味著要將一部分停車需求轉移至地面。社區在局部區域無法實現人車分流，由西至東連貫的中央景觀軸也被這部分車位割裂。

一般來講，地面車位的存在，更多是成本控制下的階段性產物，后期社區的人車動線與景觀面貌仍有變數。

如果這100個地面車位被恢復成綠化，小區車位比將被拉低到1:1左右。

園林會所加分

東西兩道景觀大門，延續國賢府一貫的中式門庭、唐風外立面與園林造景的府系基因。

據悉仍然會有湖景水系加持，以景觀亭為軸心，結合室外活動場地，打造中央園林。

從西入口的鄰里中心，到東門口的下沉庭院，兩個架空層由風雨連廊打通，營造出多處泛會所空間。

同時，項目西側將配建4.1萬㎡的社區公園，據悉在今年10月左右，公園示范區就將對外開放，加上東邊的南海子公園，日常休閑運動、帶娃遛寵非常便利。

小戶型+高贈送直刺剛需

戶型建面預計78/90/100/113/132㎡。

其中78㎡為引流款，全盤僅60套左右，亮點是擁有主臥衣帽間，完勝同面積段競品；

90㎡主力三居，中西雙廚，全明家政間；

100/113㎡ 戶型以小高層產品為主，占據核心景觀位，可俯瞰湖景；

132㎡洋房，給改善客戶預留的少量進階款，全能配置。

之所以能實現跨面積功能，主要還是依賴好房子時代的高贈送。

南向通面陽臺，進深約1.8米；側邊接飄窗形成轉角視野；

北面設備平臺也接近面寬長度，進深也比市面上常見的尺度大，目測超過1.2米。

在精裝層面，亦莊國賢府給出了全面高于歇甲村板塊國賢府的配置方案。

全屋配備全套凈水系統，從水源處保障居住健康；

收納體系兼顧“能裝”與“好看”，在實用性之外注重美學呈現，精準擊中了當下年輕客群“既要又要”的心理。

第八座國賢府

亦莊國賢府所在亦莊新城0802街區1401-1地塊成交4月21日，由中建智地13.24億元競得，折合樓面價2.56萬元/㎡，溢價率8.7%。

這也是北京今年以來首宗拍出溢價的地塊。土拍現場吸引了建發房產、中國金茂、保利發展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地塊的價值可見一斑。

經歷了49輪線下出價，最終由中建智地成功拿下。一周后，項目開發主體成立，北京興晟房地產開發有限公司，注冊資本4億元，由中建智地100%持股。

中建智地董事長樊飛軍擔任項目公司法定代表人、董事長，京三公司城市負責人鄧濤擔任項目總經理。

據悉，亦莊國賢府的營銷負責人為中建智地京三公司副總經理張智晴，北京營銷圈的老熟人，又美又颯，操盤風格以精準定位、高效執行和創新營銷見長。

早期就職于龍湖地產，先后負責煙臺和北京公司的營銷管理工作，積累了扎實的一線營銷經驗。2018年加入鴻坤地產，她一路晉升至集團品牌營銷中心總經理，主導了多個項目的品牌塑造與市場推廣。

2025年初，張智晴加入中建智地，出任京三公司副總經理，分管營銷工作。任職期間深度參與并推動了北京國賢府等項目的熱銷，其專業能力與戰略眼光深受中建智地董事長樊飛軍和總經理吳國強的認可與信賴。

對于即將亮相的亦莊國賢府，張智晴或將延續其一貫的操盤邏輯，結合亦莊板塊的產業優勢與客群特征，打造差異化營銷亮點。憑借其在高端改善產品領域的豐富經驗，亦莊國賢府有望在競爭激烈的亦莊樓市中脫穎而出，成為區域標桿之作。

至此，中建智地在北京的“國賢府”系陣容，已擴充到第八座。

作為中建智地旗下的高端產品序列，以“國賢”為名、以“府”為制，溯源盛唐建筑規制。從最初的房山近郊起步，現已擴展至昌平、豐臺、懷柔及亦莊等區域，形成了多盤聯動的品牌矩陣。

拆分供地，后有追兵

宗地位于大興區瀛海鎮，五環至六環之間，東側隔著一片規劃商業就是地鐵8號線瀛海站。

周邊有瀛海環宇坊、瀛海公園、興海休閑公園等，生活配套較為完善。

距離1401地塊最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網簽均價約5.2萬元/㎡。

向西2公里是大興發展開發的亦生悅、亦生共悅，以及中建壹品星光里等共產房項目。

“好房子”新規后，亦莊共有兩個項目入市，分別是招商序和北京潤府二期，一個在河西，一個在北神樹，距離都比較遠。

瀛海片區首次出現新規盤，預計會吸引一部分置換客群的關注。

值得一提的是，1401地塊原本是一個整體，為了降低開發壓力，地塊從中間劃了一道線，拆成南北兩幅，同時將容積率從2.5調降至2.0。

拆分之后，兩幅地塊規模與亦莊招商序相當。

率先入市的是北側01地塊，也就是亦莊國賢府項目，占地約2.59公頃，規劃地上建面5.18萬㎡，折合樓面價2.56萬元/㎡。

招商序的成交樓面價是4萬元/㎡。

當然，招商序所在的河西板塊屬于亦莊最成熟的高品質居住區；

而1401地塊所在的瀛海板塊則是亦莊擴區后的生活配套延伸區，靠近大興區，主打臨鐵低密。

并且01地塊還背了一小包袱，須配建西面4.1公頃的綠地。雖然還不清楚它的建安標準，至少也要砸個4000萬元。

這讓它樓面價增加了大約770元/㎡。