歐美視角：中國70年產(chǎn)權(quán)高樓困境：炸不掉修不好

回到國內(nèi)，1990年前后集中出讓的第一批商品住宅用地，距離70年產(chǎn)權(quán)到期節(jié)點(diǎn)正一步步靠近。當(dāng)樓體老到修不起、拆不動(dòng)的那一天，那些矗立在城市里的鋼筋森林將怎么處置，會(huì)不會(huì)真如網(wǎng)友調(diào)侃那般，房子熬到最后就是垃圾，炸不掉也修不好。

美國圣路易斯的普魯伊特-艾戈公寓，是無法繞開的一個(gè)坐標(biāo)。

這個(gè)由日裔建筑師山崎實(shí)操刀設(shè)計(jì)的項(xiàng)目于1954年建成入住，占地57英畝的地塊上豎起33棟11層樓的建筑群，共提供2868套面向低收入家庭的公寓，聯(lián)邦住房撥款覆蓋了絕大部分建設(shè)資金，總投入約3600萬美元。

項(xiàng)目開始運(yùn)轉(zhuǎn)后不久，生活條件便持續(xù)惡化，到1960年代中期已因維護(hù)不善和犯罪問題陷入困境，1970年時(shí)已有超過三分之二的房間閑置。1972年3月16日，第一棟樓在電視直播下被炸藥夷平，這個(gè)曾被寄予厚望的現(xiàn)代主義樣板，隨后在幾年內(nèi)被徹底清除。

建筑評(píng)論家查爾斯·詹克斯的那句“現(xiàn)代建筑之死”，也就此傳遍世界。芝加哥的卡布里尼-格林公寓，是另一個(gè)令人唏噓的樣本。

這個(gè)社區(qū)脫胎于1942年建成的意大利裔工人住區(qū)，二戰(zhàn)之后由芝加哥住房管理局?jǐn)U建，1962年前后完成了包括高層塔樓在內(nèi)的復(fù)合體建設(shè)，一度成為該市規(guī)模最大的公共住房項(xiàng)目之一。

在1970年因兩名警察在樓內(nèi)被狙擊手槍殺而成為全國公共住房惡化的象征，隨后的幾十年里，盡管當(dāng)局采取了各種安保措施，該社區(qū)仍以幫派、毒品和聳人聽聞的犯罪案件聞名。

芝加哥住房管理局在世紀(jì)之交推出的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，直接把包括卡布里尼-格林在內(nèi)的一批高層住宅列入拆除名單，替代方案是混合收入社區(qū)。

針對(duì)該項(xiàng)目的拆除自2000年正式啟動(dòng)，最后一批住戶在2010年年底撤離，余下的高層樓體隨后被清除，2011年3月30日，最后一棟高層轟然倒下。蘇格蘭格拉斯哥的紅路公寓，則給歐洲留下了一個(gè)類似的注腳。

這一組住宅由6棟31層點(diǎn)式塔樓和2棟28層板式塔樓構(gòu)成，1967年落成之時(shí)曾被視為解決城市住房短缺的烏托邦答案，首批入住者可以享受集中供暖、雙層玻璃、室內(nèi)衛(wèi)生間等在當(dāng)年頗為超前的配置。經(jīng)濟(jì)衰退帶走了工作機(jī)會(huì)，也帶走了社區(qū)的活力。

而在長期衰敗之后，這個(gè)項(xiàng)目在2010年至2015年間分三階段進(jìn)行了拆除。2012年6月10日，首棟塔樓在受控爆破下用大約六秒鐘坍塌，剩余的6棟高層于2015年10月11日以統(tǒng)一爆破的方式退出城市舞臺(tái)。

全程算下來五十余年，真正走向衰敗也就是二十來年時(shí)間。三個(gè)跨越大西洋的案例，其實(shí)指向同一條曲線。

產(chǎn)業(yè)外流帶走就業(yè)機(jī)會(huì)，收入較高家庭搬離，維護(hù)資金不足，進(jìn)而帶來電梯、外墻和公共空間問題。三個(gè)項(xiàng)目后來被拆除，是住房政策、城市更新、貧困集中和管理失靈共同作用的結(jié)果。

爆破與重建費(fèi)用最終大多由公共財(cái)政承擔(dān)。這些案例真正留下的教訓(xùn)，是高層住宅一旦長期失養(yǎng)、社區(qū)治理失靈，恢復(fù)成本會(huì)急劇上升。

回到中國的時(shí)間軸。

1992年至2000年前后是國內(nèi)商品住宅用地大規(guī)模出讓的高峰，按70年住宅用地使用權(quán)推算，第一批集中到期節(jié)點(diǎn)大致落在2062年至2070年之間。

制度層面的兜底已經(jīng)寫進(jìn)法律。根據(jù)《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這顆定心丸吃是吃下去了，但真正挑戰(zhàn)在樓體維護(hù)和配套更新。2016年溫州一批20年住宅用地到期，原國土資源部給出“兩不一正?！钡倪^渡處理。

2016年12月23日，原國土資源部針對(duì)“撞限房”問題提出，在法律安排明確之前可采用“兩不一正?！边^渡性處理辦法，即“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)”，“不收取費(fèi)用”，“正?！鞭k理交易和登記手續(xù)。

老小區(qū)的維修基金早在多年前就消耗殆盡，再次籌資得走雙三分之二業(yè)主同意的程序，人戶分離率一高、租戶比重一大，業(yè)主大會(huì)開一次都難，談掏錢更是難上加難。

比“修不起”更棘手的問題，是“拆不起”。

過去開發(fā)商愿意接盤舊改，邏輯很簡單，拆一棟六層的老樓可以補(bǔ)建成三棟三十層的高樓，容積率一提，利潤就出來了。眼下這條路徑正在被政策堵死。

2020年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委要求：一般不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也應(yīng)充分論證、集中布局。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

到了2025年，新一輪“限高令”落地更為干脆。這還要從今年5月1日正式實(shí)施的住建部新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》說起。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)高層Ⅱ類住宅給出80米的建筑高度控制要求，同時(shí)超限項(xiàng)目還要按規(guī)劃、消防等規(guī)定履行更嚴(yán)格程序。

2025年10月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局以及深圳市住房建設(shè)局發(fā)布“關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施的通知”，其中提到“建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（建科〔2021〕76號(hào)）等規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配”。

各地正在結(jié)合項(xiàng)目取得用地、規(guī)劃許可和施工許可的時(shí)間處理新舊規(guī)范銜接；不少新出讓地塊也把80米或更低限高寫入條件。

這意味著開發(fā)商即便拆掉一棟老三十三層，重建之后最多也就是二十來層，賠付的賬沒法通過原有的容積率算法平掉，愿意接手的市場主體屈指可數(shù)。安全層面的壓力，也在給“限高”注入合理性支撐。

公開資料顯示，我國高層民用建筑數(shù)量龐大，超高層救援確實(shí)面臨供水、疏散、風(fēng)力和作業(yè)面等限制。

當(dāng)消防救援實(shí)際能力與建筑物理高度之間的落差被明確納入行政審批權(quán)衡，超高層住宅在監(jiān)管天平上的分量也在悄然變化。

這就是眼下的三重賬單，翻新修不起，重建拆不動(dòng)，出手賣不上價(jià)。

面對(duì)第一批商品房集中到期的時(shí)間窗口，制度、市場、技術(shù)三個(gè)層面的解法都在同步推進(jìn)。制度上的續(xù)期規(guī)則正在等國家層面出臺(tái)細(xì)則，方向大致明朗，即以穩(wěn)定居民預(yù)期為前提，避免出現(xiàn)類似“二次出讓”的高門檻。

中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授熊丙萬向界面新聞解釋，“這則條款明確了自動(dòng)續(xù)期不等于免費(fèi)續(xù)期。”石佳友則認(rèn)為，民法典第三百五十九條的最大意義在于給立法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)制定了立法義務(wù)。

而且中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月，全國重點(diǎn)50個(gè)城市的新建商品住宅待售面積（狹義庫存）依然高達(dá)3.1億平方米。市場從“一房難求”徹底轉(zhuǎn)向“買方市場”。

購房者擁有前所未有的選擇權(quán)，他們開始用腳投票。中國人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了歷史性逆轉(zhuǎn)，2023年人口總量凈減少208萬人，2024年再減139萬人。

剛需在收縮，改善型需求在擴(kuò)張，六層洋房、小高層的市場認(rèn)可度明顯高過老式超高層，這也倒逼房企從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)，從比高度轉(zhuǎn)向比舒適度。

以既有小區(qū)加裝電梯、外立面整治、老舊管網(wǎng)翻新、消防設(shè)施升級(jí)為主線的“完整社區(qū)”改造，正在把維護(hù)支出從大修一次性負(fù)擔(dān)，拆分成滾動(dòng)化、專業(yè)化的運(yùn)營開支。

這條路徑的難點(diǎn)不在技術(shù)，而在長期資金機(jī)制的落地，包括公共維修基金的再籌集、專業(yè)運(yùn)營方的引入以及稅費(fèi)層面的過渡安排。

任何一環(huán)卡殼，都會(huì)讓老樓距離宜居再遠(yuǎn)一步。

房產(chǎn)證不會(huì)變成廢紙，法律層面已經(jīng)給了明確交代，但樓體是否會(huì)變成城市里的沉重負(fù)資產(chǎn)，取決于制度細(xì)則能不能提前落地，取決于城市更新能不能形成可持續(xù)的資金閉環(huán)，也取決于每一棟老樓是否等得起。

真到了70年那一年，站在樓下抬頭看的人，希望看到的還是家，而不是一堆需要清運(yùn)的鋼筋水泥。

參考資料：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB 55038-2025），2025年5月1日起施行；深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房建設(shè)局《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉實(shí)施的通知》，2025年10月11日發(fā)布。

《中華人民共和國民法典》第三百五十九條；原國土資源部關(guān)于“撞限房”問題的“兩不一正?！边^渡性處理辦法，2016年12月23日。