江蘇
做辦公空間設計14年，共享辦公是我做得最多的賽道。經(jīng)手項目超20萬平方。
我見過太多運營商虧錢。不是因為市場差，是因為第一步就走錯了。
最蠢的做法：先裝修再想定位
運營商最常見的流程：租下一層樓→開始裝修→裝修完了再想"租給誰"。
裝修做完空間就定死了。獨立間是20人的大間，但市場需要3-5人的小間，改不了。公區(qū)只有10%，但需要15%，加不了。最后只能降價出租，越降越虧。
正確順序：先搞清楚租給誰，再倒推空間怎么分。
我在金華做過一個1500平米的項目，流程是這樣的：
先確定目標客戶是創(chuàng)業(yè)團隊和自由職業(yè)者。他們要2-5人的小獨立間，要好的公區(qū)，要靈活租期。所以我把70%做小獨立間，30%做高質量公區(qū)。設計階段就把坪效算清楚了。
結果：運營團隊發(fā)了一條招商筆記，第二天就成交了。
公區(qū)不是浪費，是廣告
很多運營商恨不得把每寸都做成獨立間。但獨立間都差不多，區(qū)別就在公區(qū)。
公區(qū)有好的會議室、好的茶水間、好的休閑區(qū)，客戶來了有面子、有地方開會、有地方放松。這些都是免費的口碑傳播。
我建議公區(qū)占比至少5%，最好15%。
怎么判斷設計對不對
不看效果圖，看三個指標：招商速度、半年出租率、續(xù)租率。三個都不行，大概率設計階段就埋了雷。
你們做共享辦公遇到過什么坑？評論區(qū)聊聊。
南京辦公空間設計師，14年只做辦公空間，業(yè)務范圍長三角。南京元井空間設計有限公司創(chuàng)始人駱婧婧，中國建筑裝飾協(xié)會高級室內建筑師，40 UNDER 40中國（南京）設計杰出青年，第16屆金堂獎年度杰出設計獎，2024第19屆金外灘獎最佳辦公空間銅獎，2023-2024屆艾鼎獎辦公空間銀獎，2025年長三角室內設計商業(yè)空間金獎，2024作品入圍中國室內設計年鑒，2020第十六屆中國建筑裝飾行業(yè)最具原創(chuàng)設計師，十四屆江蘇省室內裝飾設計大賽一等獎。
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