房價，真的開始止跌了！

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這一次房價真的開始止跌了。雖然止跌的范圍不算大，但是給的信號非常強烈。

就在最近，中指院發布了今年上半年的房地產數據。各項數據非常得詳細，非常得多。

在這眾多的數據中，一絲房價止跌的曙光透露了出來。

不瞞大家說，當我看到這份數據的時候，內心是有些激動的。過去幾年時間，我們就像等待戈多一樣等待房價止跌，當真的出現信號時，竟有些不敢相信。

現在我站在專業的角度上，用通俗易懂的語言把這些數據拆解一下，給大家做個解讀。

咱們先說新房市場。

根據中指院的數據，今年上半年重點100城新房銷售面積同比下降了12%。上半年數據仍然在下降，但是拆開一看，就能發現轉機。

一季度時百城新房銷售面積同比下降21%，二季度數據開始大幅好轉。4月份百城新房銷售面積不再降了，5、6月份同比小幅下降5%、6%。

更加明顯的是一線城市。在二季度一線城市的新房銷售面積開始同比上漲了。

四大一線城市新房銷售面積4月份同比增長19%，5月份同比增長10%，6月份同比持平。

一線城市一直是領頭羊，它們的新房市場銷售面積率先轉正，是樓市觸底的第一個信號。

新房的房價仍然是漲的。上半年百城新房的房價上漲0.59%，漲幅比去年下半年收窄0.82個點。不過因為四代住宅、五代住宅的入市，新房價格一直偏高，參考意義并不大。真正需要注意的是新房的庫存。

自今年3月份新房庫存結束了2021年以來的持續增加趨勢，轉為下降，到5月末已經連續3個月往下降了。

根據中指院的數據，重點50城可售庫存去化周期在23.5個月。其中一線城市庫存去化周期為13.3個月，二線城市去化周期為23.6個月，三線城市去化周期在32.4個月。

新房庫存結束持續增加，開始持續減少，是樓市觸底的第二個信號。

再看二手房，更能體現出來市場的真實變化。今年上半年重點城市的二手房成交熱度持續性超過往年同期。

根據中指院的數據，今年上半年重點30城二手房成交96萬套，同比增長6%。更加重要的是，二季度持續延續市場熱度，單月同比增幅均超過10%。甚至6月份，重點30城的二手房成交熱度不降反增，同比去年增長了14%。

在二手房價上面，上半年百城二手房價同比下跌2.9%，比2024年和2025年明顯收窄。

上半年二手房的下跌幅度是今年一季度的跌幅貢獻，進入到3月份跌幅逐漸的收窄。二季度百城二手房跌幅在窄幅波動，并沒有擴大。

還有一個可喜的現象是，領投羊城市上海和深圳出現了明顯的二手房止跌現象。

上海二手房從3月份起連續4個月環比上漲，深圳6月份環比轉漲。

強勢城市二手房價出現連續上漲，是樓市觸底的第三個信號。

最后一個觸底信號，來自于二手房掛牌量。

從去年年底到現在，多數城市的二手房掛牌量處在回落的態勢。截止到5月底，25個重點城市二手房掛牌量為211萬套，比去年10月降低了5%。

其中北京和上海下降的尤其明顯。北京二手房掛牌量同比高點下降了17%，上海二手房掛牌量同比去年下降了26%。

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如果只是一個信號出現，不足以說明房地產即將觸底。

但是當新房銷售面積、新房庫存、二手房房價、二手房掛牌量這些關鍵的數據都出現拐點跡象，觸底的趨勢就漸漸明顯了。

我知道在當下情緒低迷的市場下，一說房地產觸底就容易被說成房吹，遭來一片謾罵。

認為房價還得跌的人，一直拿就業和收入兩個維度來論證。就業和收入都沒有明顯好轉，憑什么覺得房地產能夠觸底，房價能夠止跌。

這就是不了解房地產周期規律僅憑個人想象得出的結論。

我研究了過去百年以來十幾個房地產泡沫破裂之后的周期復蘇的案例，在漫長的下跌、觸底、復蘇過程中，是有一條完整的修復傳導鏈條的。

這套房地產修復邏輯鏈條，大致分為5個階段。

第一個階段是二手房先觸底。

這個觸底信號有3個，一個是二手房掛牌量出現拐點，一個是二手房成交量大增，還有一個是出現個別城市或者區域二手房價連漲3個月以上。

第二個階段是新房觸市場修復。

新房市場的修復通常會比二手房晚6-12個月左右，最先出現的是庫存見頂之后回落，僅接著是復成交量價的修復。

第三個階段是房地產的投資、土地和房企資金、開工的修復。

這是樓市內部的最后修復階段。房企銷售回款，到位資金跌幅收窄，甚至轉正，房地產的拿地規模止跌，新開工面積轉正，全國房地產開發投資止跌。當這些數據都出現拐點時，房地產此時的回暖已經很明顯了。

第四個階段是房地產上下游鏈條的回暖。

建筑業、裝修、家電、家居訂單修復了，不再繼續下跌。

第五個階段就是經濟宏觀指標的修復。

GDP、就業、居民收入、消費出現回暖，經濟宏觀數據的溫度傳導到個人體感上。

看明白房地產修復邏輯的5個階段，就會知道就業和收入是周期末端的指標。

當前房價的止跌和就業、收入關系不大，主要靠的是供給端出清造成的。

當新房供給大幅下降，存量二手房拋盤減少，供需自動平衡時，房價就出現了止跌。

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根據百年以來房地產修復的鏈條來看，我們當前正處在從第一階段到第二階段的過渡期。這一階段叫做下跌末期。

下跌末期，房價的止跌是個緩慢的過程，會從重點一二線城市向其他城市蔓延，從城市的核心區域向近郊、遠郊蔓延。

即使是出現止跌，止跌并不是發生在所有樓盤所有房產中。缺乏人口、產業的樓盤、小區，或者遠郊沒人的小區，房價的下跌周期還很漫長。

這種在樓市里被稱為垃圾房產的房子，有可能面臨的是永久性的價值重估。

也就是說，即使是房價止跌，有些房子的價格可能再也回不來，有些房子的流動性喪失是永久性的。

因為房地產的復蘇周期中，房價的變化是表象。在這個表象之下，人口、房產結構、地段邏輯、財政邏輯、產品邏輯全都在發生重構，都在進入新周期。

這些房地產多個維度的重構最后綜合起來，影響了市場上對于房子的價值判定。對應的就是房產之間的大洗牌。

作為個人，我們必須要充分認識到這一點。不要只關注宏觀，而忽略了微觀。畢竟房價在宏觀層面的變化，只是影響到你手里房子的房價。

但是你手里拿著的房子價格的變化，才是實打實影響你的資產多少，影響到你未來生活的幸福與否。

THE END

來源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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