2027年，如果房價下跌，輸?shù)米顟K的不是炒房客，而是這4類人！

不知道你有沒有過這種錯覺？每次聊到房價下跌，大家第一反應都是“炒房客這次要賠慘了”。好像那些早年囤房的人，現(xiàn)在都守著一堆賣不掉的房子欲哭無淚。可現(xiàn)實恰恰相反，在這輪長達四年的下跌周期里，最先抽身跑路的，就是嗅覺最靈敏的炒房客。真扛到現(xiàn)在、被房價下跌磨得難受的，反而是些沒想著炒房的普通人。

從2022年正式進入下跌通道算起，國內(nèi)房價已經(jīng)連跌了四年。先是天津、石家莊、鄭州這類二三線城市率先往下走，跌得早、幅度也大；后來連上海、深圳這種公認“抗跌”的一線城市，也沒能守住防線，陸續(xù)加入調(diào)整行列。以上海中心城區(qū)為例，2021年最高峰時均價沖到過9萬多/平米，現(xiàn)在跌到了6萬多，短短幾年跌幅超過30%；涿州、廊坊這類環(huán)京樓市就更夸張，房價直接腰斬再打折，整體跌幅超過60%，高位入手的人，賬面資產(chǎn)直接縮水了大半。

按目前的趨勢看，未來房價還有繼續(xù)下行的空間。有業(yè)內(nèi)人士就直言：要是2027年房價繼續(xù)跌，輸?shù)米顟K的絕對不是炒房客。真正要為下跌買單的，是下面這四類人，個個都有說不出的難處。

01 炒房客早割肉離場，根本沒扛到現(xiàn)在

很多人覺得炒房客會抱著房子死等漲價，那真是小看了他們的止損意識。真正靠炒房吃飯的人，對市場風向的敏感度遠高于普通人。2021年樓市最火熱、全民都在喊“房價永遠漲”的時候，不少資深炒房客就已經(jīng)在悄悄出貨了，趁著行情熱、接盤的人多，把手里的房子陸陸續(xù)續(xù)變現(xiàn)落袋為安。等2022年行情開始轉向，反應快的也早就割肉離場了，虧一點也認，絕不會抱著房子死扛，眼睜睜看著房價跌下去。

畢竟對他們來說，房子就是個投資品，和股票、基金沒區(qū)別，跌了止損是基本操作，不可能像剛需一樣講感情、舍不得賣。真能拿到現(xiàn)在還沒出手的炒房客少之又少，要么是實在砸手里賣不掉的，要么就是資金量夠大、不在乎這點波動的。所以房價再繼續(xù)跌，對炒房客群體的影響其實已經(jīng)很小了——人家早就帶著錢離場了，剩下的爛攤子，自然輪不到他們來扛。

02 高位上車的剛需：首付跌沒了，房貸一分不能少

第一類最難受的，是前幾年掏空積蓄、在房價最高點上車的剛需家庭。他們買房根本不是為了炒，就是實打實的剛需：要么是結婚要婚房，要么是孩子上學要學區(qū)房，都是等著房子住的。為了這套房，往往掏空了夫妻雙方的積蓄，還搭上了雙方父母的養(yǎng)老錢，湊夠首付，再背上二三十年的房貸，就為了有個屬于自己的家。

可誰也沒料到，房價會跌得這么狠。不少人2020、2021年買的房，才過了四五年，房子的市值已經(jīng)跌得比貸款余額還低，等于首付直接跌沒了，甚至成了“負資產(chǎn)”。

我身邊就有個朋友，2021年在鄭州買了套三居室，當時一萬五一平買的，總價一百五十萬，首付付了四十多萬，貸款一百多萬，每個月要還六千多房貸。現(xiàn)在同小區(qū)的二手房才九千多一平，整套房子市值才九十萬，等于首付全虧進去了，還倒欠銀行十幾萬。

想賣吧，賣了也不夠還銀行貸款，等于白扔了首付還要倒貼錢；不賣吧，每個月的房貸壓得人喘不過氣。因為只有一套自住房，根本沒法像炒房客那樣割肉離場，只能硬扛。

更難的是，現(xiàn)在工作也不穩(wěn)定，收入說降就降，可房貸一分不能少。很多人因此過上了“三不敢”的日子：不敢失業(yè)、不敢生病、不敢隨便花錢，生活質量直接降了好幾個檔次，日子過得緊巴巴的。本來買房是為了過得更安穩(wěn)，結果反倒被房子套牢了。

03 高杠桿置換的改善族：換房換在山頂，進退兩難

第二類難的，是前幾年跟風置換的改善型家庭，而且大多加了高杠桿。2018到2021年那波行情里，很多家庭手里有套老房子，看著房價年年漲，身邊人都在換大房子，也動了改善的心思。把老房子賣掉當首付，再向銀行貸一大筆錢，換套面積更大、地段更好的房子，想著一步到位住十幾年。

可偏偏就買在了歷史最高點。不僅房價是最高位，連房貸利率都是最高點，不少人當時的房貸利率在5%、6%以上，現(xiàn)在回頭看，全是高位站崗。現(xiàn)在房價一跌，新買的大房子大幅貶值，之前的老房子本來能賣更高的價，等于賣在低點、買在高點，一來一回虧了幾十萬甚至上百萬。更鬧心的是每個月的高額房貸，本來想著收入會慢慢漲，還貸壓力會越來越小，可這幾年收入不漲反降，不少家庭都感受到了壓力。

之前認識一對在上海工作的夫妻，2021年把手里的老破小賣了，又加了兩百多萬貸款換了套大三居，每個月房貸一萬多。本來兩人收入都不錯，覺得沒什么壓力，結果去年男方降薪，女方公司裁員，家庭收入直接砍了一半，房貸瞬間就成了重擔。想把房子賣了換回小的吧，現(xiàn)在房價跌了，賣了連貸款都不一定能還清；繼續(xù)扛吧，每個月的收支都緊巴巴的，生怕哪天再出點變故就斷供了，進退兩難，別提多憋屈了。

04 抵押房產(chǎn)的企業(yè)主：資產(chǎn)縮水被追保，生意雪上加霜

第三類受沖擊的，是把名下房產(chǎn)拿去做抵押的中小企業(yè)主。前幾年經(jīng)濟環(huán)境好、生意好做的時候，很多老板為了擴大經(jīng)營、周轉資金，都會把自己的住宅、商鋪抵押給銀行，貸出錢來投到生意里。那時候房價穩(wěn)漲，銀行也愿意放貸，大家都覺得房產(chǎn)是最穩(wěn)妥的抵押品。

可現(xiàn)在房價持續(xù)下跌，房子的市值不斷縮水，銀行的風控也跟著收緊。一旦抵押的房產(chǎn)估值跌到了警戒線，銀行就會要求企業(yè)主追加抵押品，要么補錢，要么再押一套房子，不然就會抽貸。

偏偏這幾年實體生意本來就難做，投資回報低、風險還大，很多企業(yè)主的資金鏈本來就繃得很緊，全靠一口氣撐著。銀行這時候要求追加抵押，簡直就是雪上加霜。拿不出更多抵押品的話，一旦被銀行抽貸，企業(yè)的資金鏈直接就斷了，搞不好連公司都要破產(chǎn)。

對這些老板來說，房價跌的不只是房子的市值，還是企業(yè)的周轉底氣。本來房產(chǎn)是手里最穩(wěn)的“壓艙石”，現(xiàn)在壓艙石縮水了，生意的抗風險能力也跟著弱了，一不小心就是房和生意都保不住的結局。

05 依附樓市的從業(yè)者：行業(yè)降溫，收入直接縮水

最后一類人，甚至連房子都沒買，卻也躲不開房價下跌的影響，就是那些依附房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者。房地產(chǎn)從來不是一個孤立的行業(yè)，上游連著水泥、鋼材、建材，下游連著裝修、家具、家電、搬家、物業(yè)，中間還有房產(chǎn)中介、設計、施工、電梯等等，大大小小幾十個行業(yè)，靠著樓市吃飯的從業(yè)者有上千萬人。

房價持續(xù)下跌，房子的賺錢效應沒了，買房的人越來越少，樓市的成交量持續(xù)萎縮，整個行業(yè)的蛋糕都變小了。蓋房子的少了，建材、水泥的需求就降了；買房的人少了，裝修、家具、家電的生意就差了；二手房賣不動，房產(chǎn)中介就只能轉行。

前幾年樓市火的時候，做裝修的、賣家具的、當中介的，收入都很不錯，不少人旺季的時候月入過萬很輕松。現(xiàn)在行業(yè)冷下來，很多人要么收入腰斬，要么干脆失業(yè)，連日常生計都受影響。

我家樓下之前有個連鎖中介門店，高峰期有十幾個經(jīng)紀人，現(xiàn)在就剩兩三個人守著店，老板說現(xiàn)在一個月成交不了一套，連房租都快賺不出來了。這些人可能自己都沒買房，可樓市下行的壓力，照樣落到了他們頭上，想獨善其身根本不可能。

總的來說，房價持續(xù)下跌，從來不是只有炒房客受影響，反而炒房客因為跑得快，受的沖擊最小。真正扛著下跌代價的，都是普普通通的老百姓：掏空家底買房的剛需、加杠桿換房的改善族、拿房子抵押做生意的老板，還有靠行業(yè)吃飯的從業(yè)者。

當然也不用過度悲觀，房價回歸居住屬性本來就是長期趨勢，擠掉泡沫之后，市場慢慢也會平穩(wěn)下來。只是對已經(jīng)高位上車的人來說，這段難熬的日子，還得再撐一撐。而還沒買房的人，也正好能借著市場調(diào)整的機會，慢慢挑、慢慢選，不用再像以前那樣搶著上車。說到底，房子是用來住的，不是用來炒的。當房價慢慢回到普通人能承受的水平，對絕大多數(shù)人來說，其實是件好事。