城市高質(zhì)量更新實踐——南昌洪都老工業(yè)社區(qū)可持續(xù)更新實踐與行業(yè)啟示

編者按

本文是關于"十五五"規(guī)劃下南昌洪都老工業(yè)社區(qū)更新實踐的案例研究，通過 "六共行動"的核心方法，總結了四大挑戰(zhàn)、六步實踐、五大成果價值、四個經(jīng)驗邏輯和結語。

“十五五”規(guī)劃明確將“高質(zhì)量推進城市更新”作為城市發(fā)展核心任務，推動城市從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提質(zhì)，從物質(zhì)改造升級為民生改善、文化傳承、生態(tài)優(yōu)化、治理創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)激活等多維協(xié)同的系統(tǒng)性行動。南昌洪都老工業(yè)社區(qū)作為全國連片規(guī)模最大的老舊小區(qū)，以其厚重的工業(yè)遺產(chǎn)與集中的民生訴求成為老舊小區(qū)改造的樣板案例，以“六共行動”為路徑、“完整社區(qū)”為目標、“長效治理”為保障，探索出一條適配“十五五”城市更新要求、可復制推廣的老工業(yè)基地社區(qū)更新新路，為行業(yè)內(nèi)外提供寶貴的實踐參考。

一、城市挑戰(zhàn)：老工業(yè)社區(qū)更新的共性難題與時代命題

洪都老工業(yè)區(qū)始建于上世紀50年代，是新中國航空工業(yè)搖籃、江西工業(yè)文化地標，占地1.47平方公里、擁有612棟住宅、居住人口約7.1萬人，是典型“老工業(yè)基地+超大老舊社區(qū)”疊加體，直面“十五五”城市更新需破解的四大核心挑戰(zhàn)：

1.空間衰敗與民生短板交織：建筑老化、管線破損、道路擁堵、停車緊張、配套缺失，地下堵、地面臟、空中亂，安全隱患突出，與“住有宜居”目標差距顯著。

圖1 社區(qū)改造前現(xiàn)狀

2.工業(yè)遺產(chǎn)保護與活化失衡：八角樓、蘇聯(lián)專家樓、試飛跑道等珍貴遺存保護缺位，航空文脈斷裂，歷史價值未轉(zhuǎn)化為發(fā)展動能。

圖2 總裝廠、八角樓、試飛跑道等航空工業(yè)遺存

圖3 蘇聯(lián)專家樓、宿舍樓等生活遺存

3.治理碎片化與參與度不足：“企業(yè)辦社會”職能剝離后權責不清，居民被動接受改造，公共空間“公地困境”突出，共治機制缺失。

4.投入可持續(xù)與運營長效不足：政府單方支撐難以為繼，市場參與動力弱，改造易陷入“重建設、輕維護”的短期化困境，不符合全周期管理導向。

這既是洪都面臨的更新難題，也是全國老工業(yè)社區(qū)、超大老舊片區(qū)在“十五五”城市更新中亟待解決的共性難題——如何從“一次性改造”轉(zhuǎn)向“可持續(xù)更新”，從“空間翻新”轉(zhuǎn)向“社區(qū)復興”。

二、工作紀實：以“六共行動”踐行“十五五”完整社區(qū)建設要求

社區(qū)更新工作由清華同衡與清華大學等多專業(yè)團隊共同推進，緊扣“黨建引領、居民主體、系統(tǒng)集成、長效運營”核心，落地“共識、共益、共商、共擔、共建、共治”六共行動，實現(xiàn)從“舊改1.0”到“舊改2.0”的迭代升級，有效響應“十五五”城市更新“先體檢、后更新，問題導向、全域覆蓋”的實踐要求。

（一）共識：錨定戰(zhàn)略定位，統(tǒng)籌區(qū)域更新

編制青云譜區(qū)核心區(qū)保護與更新規(guī)劃，明確洪都從“傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)”向“城市綜合功能區(qū)”轉(zhuǎn)型，定位“銘記航空歷史、引領科創(chuàng)未來、面向城市生活”，將工業(yè)遺產(chǎn)保護納入城市歷史文脈傳承體系，實現(xiàn)更新與區(qū)域發(fā)展同頻共振。

（二）共益：聚焦民生剛需，平衡多元價值

堅持“重地下、輕立面”，優(yōu)先改造水電氣路管網(wǎng)等民生工程；通過問卷、訪談精準對接停車、養(yǎng)老、活動場地等需求，找到政府執(zhí)政效益、市場合理收益、居民生活改善的最大公約數(shù)，避免“面子工程”。

（三）共商：搭建全流程參與平臺，實現(xiàn)“由居民改”

構建“縱向市區(qū)街社聯(lián)動、橫向政社企居協(xié)同”共商機制：線上用路見App、微信群征集意見，線下開宣講會、共識工作坊；設計師全程駐場，方案采納率近90%，居民同意率達94%，改造周期從半年壓縮至2個月，破解“眾口難調(diào)”痛點。

（四）共擔：明晰權責，培育主人翁意識

引導居民從“我能要什么”轉(zhuǎn)向“我能做什么”，梳理空間資源、制定使用規(guī)則、培育自治組織，推動居民參與監(jiān)督、協(xié)調(diào)矛盾，破解公共空間維護難題，實現(xiàn)“權責對等、成果共守”。

（五）共建：六位一體提質(zhì)，留住工業(yè)文脈

實施“道路優(yōu)化+綠化潤景+功能完善+配套補齊+人文關懷+智能安防”六位一體改造；保留工業(yè)肌理與街巷格局，打造航空文化標識、特色景觀，讓老社區(qū)既提升顏值，也留存記憶。

（六）共治：黨建引領，構建長效治理體系

以黨群服務中心為樞紐，創(chuàng)新“3+1”共治網(wǎng)絡，整合“統(tǒng)規(guī)建管營”機制；開展基層賦能培訓，提升議事協(xié)商、矛盾調(diào)解、資源活化能力；引入物業(yè)+自治雙模式，設立紅色創(chuàng)投基金，推動從“改造完工”到“長效管好”的系統(tǒng)性躍升。

三、成果價值：老工業(yè)社區(qū)更新的“洪都樣板”效應

洪都模式以“小切口”解決“大民生”問題，以“微改造”激活“大存量”潛力，以“軟治理”支撐“硬更新”實效，創(chuàng)造多重價值，成為“十五五”城市更新的重要實踐樣本：

1.民生價值：惠及2.37萬戶居民，基礎設施全面煥新，停車、養(yǎng)老、便民服務短板補齊，居住滿意度、安全感大幅提升，推動“住有所居”向“住有宜居”躍升。

2.文化價值：系統(tǒng)性搶救保護工業(yè)遺產(chǎn)，延續(xù)航空文脈，喚醒集體記憶，打造南昌城市文化新名片，彰顯“文化傳承型更新”的時代內(nèi)涵。

3.治理價值：構建“黨建引領、多元參與、權責清晰、運營可持續(xù)”的治理體系，居民從“旁觀者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸魅宋獭保纬煽赏茝V的基層治理范式。

4.行業(yè)價值：探索“EPC+全過程參與+長效運營”一體化模式，形成方案智庫、空間布局范式、居民參與流程等標準化工具包，為老工業(yè)片區(qū)、超大老舊社區(qū)更新提供系統(tǒng)性解決方案。

5.政策價值：2021年項目完成后獲得國家部委與省級肯定，并將洪都社區(qū)模式全省推廣，為“十五五”完整社區(qū)建設、老舊小區(qū)整治、工業(yè)遺產(chǎn)活化提供實踐樣本。

四、經(jīng)驗總結：適配“十五五”的可持續(xù)社區(qū)更新四大核心邏輯

洪都實踐緊扣“十五五”城市更新“高質(zhì)量、系統(tǒng)化、可持續(xù)、人民性”導向，為城市更新提供以下可復制經(jīng)驗：

1.理念邏輯：從“為社區(qū)改”到“與社區(qū)協(xié)同、由社區(qū)主導”。堅守居民主體性，把需求權、決策權、監(jiān)督權還給居民，避免自上而下的“一刀切”，切實貫徹“十五五”以人民為中心的核心要義。

2. 方法邏輯：從“單一空間改造”到“社會與空間互生”。同步推進“硬件提質(zhì)、軟件賦能、文化激活、治理升級”，跨學科協(xié)同、跨部門聯(lián)動，推動空間更新與社會復興雙向賦能，落實“系統(tǒng)觀念、全周期管理”要求。

3. 機制邏輯：從“項目式短期行動”到“六共閉環(huán)長效機制”。以共識定方向、共益聚動力、共商匯智慧、共擔明權責、共建優(yōu)品質(zhì)、共治保長效，形成從規(guī)劃到運營的完整閉環(huán)，破解“重建輕管”、不可持續(xù)的行業(yè)痛點。

4. 價值邏輯：從“物理翻新”到“完整社區(qū)+文脈傳承”雙提升。兼顧民生改善、遺產(chǎn)保護、生態(tài)優(yōu)化、治理創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，打造“宜居、綠色、韌性、智慧、人文”的老工業(yè)社區(qū)，精準匹配“十五五”要求的“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設目標。

五、結語：以洪都經(jīng)驗賦能“十五五”城市更新新征程

“十五五”時期是城市更新從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的關鍵五年，老舊小區(qū)改造、老工業(yè)基地更新、完整社區(qū)建設成為重中之重。南昌洪都以“六共行動”破題、以“可持續(xù)更新”為目標、以“人民滿意”為標尺，既解決當下民生急難愁盼，又構建長遠治理體系，既保留城市歷史記憶，又激活片區(qū)發(fā)展動能，為全國同類項目提供可學習、可復制、可推廣的實踐范式。

未來，以洪都經(jīng)驗為借鑒，更多老社區(qū)將告別“衰敗困境”，邁向“活力永續(xù)、魅力長存、幸福可感、治理高效”的可持續(xù)新家園，讓城市更新真正成為惠民生、穩(wěn)增長、優(yōu)治理、傳文脈的核心引擎。

圖4 公眾參與社區(qū)沙龍現(xiàn)場

圖5 社區(qū)改造后現(xiàn)場實拍

圖6 改造后各級參觀考察及社區(qū)文化活動

項目團隊：清華同衡建筑分院設計二所

清華同衡建筑分院設計二所

建筑分院設計二所是北京清華同衡規(guī)劃設計研究院從事建筑設計的專業(yè)機構，為打造更多實施項目的戰(zhàn)略發(fā)展目標重要舉措，著力打造項目落地實施。本所與規(guī)劃院內(nèi)的其它專業(yè)所密切合作，推行多專業(yè)、多學科、多部門協(xié)作的模式，為每個項目量身定制，形成綜合性、專業(yè)化的項目組，實現(xiàn)建筑設計與城市規(guī)劃設計、旅游規(guī)劃/策劃等上位規(guī)劃的無縫對接，提供概念規(guī)劃方案-方案設計-施工圖-現(xiàn)場配合的全方位服務。本所主要承擔的項目類型包括仿古及古建筑設計、特色街區(qū)設計、居住區(qū)設計、文化旅游建筑設計、傳統(tǒng)村落建筑設計、養(yǎng)老建筑設計、文化建筑設計等。本所的骨干成員承擔過上述各類建筑設計項目，在相關設計領域積累了豐富的經(jīng)驗，組成了一支專業(yè)基礎扎實的工作團隊，在一些重大項目中獲得相關領導和專家的一致肯定。

業(yè)務聯(lián)系：孫福慶

電話：18910039926

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 建筑分院設計二所