廣東
作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市
庫存清得差不多，接下來就是真正的分水嶺。
庫存新低
深圳的新房庫存水平，已經到了新低。
根據不完全統計數據，截至7月14日，可售新房套數為20676套。去化周期也從今年1月接近600天的水平，下降到365天左右。
其中，南山福田的庫存房源已經降至不到700套，且占總庫存比例已經不到3%。
要知道，在11個月前，深圳的新房庫存還站在5萬+的庫存水平上，去化周期也接近16個月。
這就意味著，深圳的新房庫存壓力逐步走出供需壓力，高庫存壓制整個市場的節奏已經消失，中長期新房的底部基本可以確認。
尤其是南山、福田，去年年底以及今年上半年，新房供應加速，10萬+/平頂豪扎堆的情況下，去化周期早已跌破 6 個月供需緊張紅線。
也可以看到，市場上一些有底氣或者市場接受度不錯的新房，進入7月就宣布回收折扣，回收的折扣幅度在1-5%——
位于南山核心區的一項目，趁著樣板間開放的節點，回收全部折扣，此前首批房源開盤，綜合折扣去到93折，
位于龍崗大運的一項目，是大運規模較大的頭部項目，趁著年中結束的節點，宣布回收3%的折扣；
再比如位于寶安區的一項目，同樣在6月末宣布，7月回收2%的折扣。
雖然這些項目有一部分是由于深圳涉宅土地出讓價格持續刷新紀錄，信心出現逆轉，更有庫存壓力轉移，市場供需關系出現轉折點的原因。
而且，這樣的變化，市場也傳導到了二手房市場——6月中旬，鏈家平臺上顯示，深圳二手房掛盤量還高企到約8.9萬套，進入7月則降至約8.5萬套，而7月13日平臺則顯示，深圳二手房掛盤量回落到約8.3萬套。
二手房市場掛盤量，短短一個月時間，少了約6000套，盡管有平臺對外展示調整的影響因素，但也從側面反映出深圳二手房部分房源撤盤惜售的心態增加。
這說明，市場的的確確在消耗庫存，并且大概率新房可選項收縮后，市場交易更多轉移到二手房的層面。
改造全面提速
庫存壓力線下降的同時，深圳住宅也在遍地開花。
而且都是一些多年不見動靜的項目，扎堆推進。
如南山區核心位置，沿著前海路沿線的東側的7個村范圍都納入改造范圍，包括一甲村、大新北、大新南、向南村、北頭村、南園村以及南山村。
這幾個村的舊改計劃都在加速推進中。
位于南山前海路沿線的六個城中村舊改計劃，其中拖了18年的北頭村，整體規劃容積約33.45萬平方米，住宅部分規劃面積約 22.8萬平方米。
住宅按照每戶約150平規劃，預計可帶來約1520套住宅。
6月中旬正式發布房屋征收決定，項目征收工作全面啟動，目前北頭村正處于轟轟烈烈動員業主參與改造中，但由于產權關系復雜、拆遷協調難度大，村內生態暫時處于正常出租與營業的狀態，未見具體搬遷——
（格隆匯樓市7月14拍攝）
位于前海路一側的向南村，2010年立項，原由恒大操盤，2023年調整住宅建設面積，不再配建保障性住房，今年6月初公告具體搬遷補償方案，一期據了解已經完成簽約，實施主體擬確認為深圳市安和二號房地產開發有限公司，背后與安居建業有關聯，二期已完成歷史遺留違法建筑物業權利人核實結果公告，也正在推進中。
項目預計可帶來約197620平住宅面積，若以150平戶型估算，可帶來約1317套住宅。
實施主體由安居建業介入，意味著改造項目有了實質性進展，拆改也將推上日程，目前實地了解向南村村內生態仍處于正常出租以及營業中——
（格隆匯樓市7月14拍攝）
位于前海路大新地鐵站附近的大新村四港片區城市更新單元，今年6月進入“清調供”階段，一二期原有核心指標不變，原本為商業用地的三期地塊調整為居住用地，不再強制配備保障房，并且實施主體也重新公開招標篩選。
原計劃一二期規劃住宅計容面積約182933㎡，若以150平戶型估算，預計可帶來約1219套住宅。
此前因恒大債務停工近十年，如今實施主體重新公開招標篩選，一旦實施主體確定，效率也就會更快，目前大新四港城市更新盤活工作專班已經成立，村內營業生態暫時正常，但出現大量收購本村，單套，整棟，整層農民房的廣告，村子外圍的“大新保障房項目”正在轟轟烈烈的施工中——
（格隆匯樓市7月14拍攝）
除了南山西片位置拖了十幾年的舊改項目有新進展，位于福田重點位置的幾個“老大難”城市更新項目也有新進展。
位于福田中心沙頭街道福強路與新洲路交匯處西南側的福田區沙頭街道文化創意園城市更新單元，規劃容積231320平方米，其中住宅154850平方米，規劃住宅戶數789戶，保障房216戶。
項目原為福田投控旗下項目，2025年底由中建三局旗下中建壹品接手，現案名已經曝光，為澐海元境府，是一線海景+地鐵口百萬方綜合體。
目前項目施工快速，已轉入地上主體結構施工階段，預計2028年底竣工，根據規劃，未來能帶來將近800套商品住宅——
（格隆匯樓市7月7日拍攝）
再比如位于福田圳華強南的華強南西片區城市更新項目，實施主體為深圳華強財富置業有限公司，今年7月7日迎來關鍵突破，12份房屋征收補償決定書予以公告，意味著等了16年的改造項目，進入加速拆建階段。
根據規劃，住宅部分規劃建設97140㎡（含保障性住房14570㎡），目前項目已經完成99%的簽約，小區周邊圍擋起來禁止進出，內部完全搬遷，挖機也已經經現場作業，小區內不斷廣播，鼓勵剩余業主在8月5日前盡快辦理簽約手續——
（格隆匯樓市7月14日拍攝）
這些基本都是一拖就拖了十幾年的改造項目，也不是單一的個案，如今都扎堆迎來新突破，基本也可看到一個清晰的路徑——即使核心區住宅庫存已經到了去化紅線以下，依舊有一大批舊改項目可慢慢續上。
并且這些項目，基本都是曾經推進困難且核心位置的關鍵項目。
一旦進入建設期，那么深圳核心區住宅部分的供應也將全面提速。
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作者觀點，不代表格隆匯立場
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