上海陸家嘴要重生了

很多人都沒(méi)注意到，2026年7月2日，上海市規(guī)劃和自然資源局掛出一份重磅內(nèi)容。

《上海市浦東新區(qū)小陸家嘴商務(wù)單元更新提升規(guī)劃暨LJZ-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃（公眾參與草案）》。

陸家嘴也要改造了。

常年在上海，平時(shí)要是路過(guò)陸家嘴，抬頭看一眼那些摩天大樓，可能覺(jué)得沒(méi)什么新鮮的。

但這份規(guī)劃其實(shí)透露了一個(gè)挺重要的信號(hào)。

陸家嘴可能不打算再繼續(xù)拼高度了，它要開(kāi)始向內(nèi)生長(zhǎng)。

這是陸家嘴自1990年大開(kāi)發(fā)以來(lái)，又一次系統(tǒng)性的大規(guī)劃。

到今年為止，陸家嘴也已經(jīng)經(jīng)歷了36個(gè)年頭。

對(duì)人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)可能中年危機(jī)的年紀(jì)。

事實(shí)上，陸家嘴也正在面臨這樣的問(wèn)題。

根據(jù)高力國(guó)際2026年第二季度的報(bào)告：

上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率22%，平均租金降到5.7元每平方米每天。

商辦市場(chǎng)其實(shí)也是在以價(jià)換量。

陸家嘴作為核心區(qū)，數(shù)據(jù)稍微好看一點(diǎn)，空置率大概13.5%，平均的租金6.76元每平方米每天。

有效租金已經(jīng)連續(xù)幾年往下走了。

今年陸家嘴的平均有效租金比2022年的時(shí)候降了20%多，而且這種下降尚未完全結(jié)束。

這肯定有市場(chǎng)環(huán)境的問(wèn)題，現(xiàn)在樓市、金融行業(yè)不景氣，租金下跌是意料之中的事情。

但也有內(nèi)在的問(wèn)題，設(shè)施陳舊不能回避了。

舉個(gè)例子，官方數(shù)據(jù)，陸家嘴處于濰坊新村街道范圍內(nèi)的36棟樓宇。

根據(jù)前期排查，其中玻璃幕墻設(shè)計(jì)超過(guò)25年的建筑8棟，臨近設(shè)計(jì)壽命（20-25年）的建筑5棟，也就是說(shuō)65%的樓外立面需要立即改造了。

從結(jié)構(gòu)膠和密封膠使用年限角度，則有17棟建筑接近或超過(guò)使用年限，這還涉及使用安全的問(wèn)題。

其中1995年的裕安大廈，樓里的老電梯用了差不多近30年，最近幾年開(kāi)始頻頻發(fā)生“電梯關(guān)人”事件。

陸家嘴的每一棟樓宇其實(shí)都代表著本地的營(yíng)商環(huán)境。

上海全市這么多的商務(wù)區(qū)，如果你做不好，企業(yè)能選擇的替代方案可太多了。

說(shuō)到底，不是陸家嘴的寫(xiě)字樓租不出去了，是老樓競(jìng)爭(zhēng)力不足，租不出好價(jià)錢了。

中山公園的商辦租金都快和陸家嘴差不多了。

所以陸家嘴的更新勢(shì)在必行。

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這次規(guī)劃的范圍其實(shí)不大，西、北到黃浦江，東到東方路、浦東南路，南到東昌路、浦東大道，總共2.4平方公里。

但就是這個(gè)2.4平方公里，聚集了59棟商務(wù)樓宇，是上海金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

規(guī)劃的核心思路是四個(gè)行動(dòng)：

第一個(gè)，樓宇煥新。

59棟樓里頭，19棟要提質(zhì)更新，2棟要新建，瑞明大廈、保利廣場(chǎng)未來(lái)是重新改造。

讓陸家嘴整體的樓宇跟上時(shí)代、科技的發(fā)展步伐。

第二個(gè)，功能復(fù)合。

說(shuō)白了就是樓里不能光有辦公室了。要增加配套居住、配套服務(wù)，要在樓里嵌入文化、休閑、餐飲這些功能。

陸家嘴以前的問(wèn)題是——白天有人，晚上空城。現(xiàn)在想讓它24小時(shí)都有人氣。

被大家詬病了這么久的正大廣場(chǎng)也要?jiǎng)恿恕?/p>

20年之后，正大這邊的情況真是慘不忍睹，年輕化的改造肯定是有必要的。

第三個(gè)，運(yùn)營(yíng)提升。

搞節(jié)事活動(dòng)、引入新業(yè)態(tài)、推廣綠色建筑、建智慧樓宇。

這里還是強(qiáng)化陸家嘴的地標(biāo)地位。

第四個(gè)，街區(qū)升級(jí)。

建陸家嘴云廊——就是那種空中連廊，把樓和樓連起來(lái)。還要搞立體慢行系統(tǒng)，方便游客打卡拍照，不用老在車流里穿來(lái)穿去。

空間結(jié)構(gòu)上，規(guī)劃提出“一心、三片、多射、多點(diǎn)”。

“一心”就是東方明珠周邊，要打造成一個(gè)“城市舞臺(tái)”。

“三片”是明珠片區(qū)（慶典活動(dòng)為主）、商業(yè)片區(qū)（商業(yè)藝術(shù)為主）、商務(wù)片區(qū)（商務(wù)辦公為主）。

說(shuō)白了，陸家嘴想從“中央商務(wù)區(qū)”變成“中央活動(dòng)區(qū)”。

變成更為立體、更豐富的城市節(jié)點(diǎn)。

盡管陸家嘴人到中年，但他依然是上海最重要的商務(wù)門戶。

這次小陸家嘴商務(wù)單元更新，是產(chǎn)業(yè)敘事。

可能和很多普通人的關(guān)系不大。

如果擴(kuò)大到整個(gè)陸家嘴的城市更新，相信很多人就來(lái)了興趣。

比如之前一直說(shuō)的陸家嘴東擴(kuò)。

從2001年首次提出概念，到現(xiàn)在20多年了一直沒(méi)有真正推進(jìn)。

整個(gè)東擴(kuò)區(qū)涉及14個(gè)老舊小區(qū)、1.4萬(wàn)套房屋。

如果按照傳統(tǒng)的拆遷模式，光補(bǔ)償成本就可能超過(guò)1300億。

而2025年浦東全區(qū)的拆遷預(yù)算才283億，根本拆不起。

再加上今年出現(xiàn)的嶗山新村不成套職工住宅更新改造項(xiàng)目，讓整體動(dòng)遷變得更遙遠(yuǎn)了。

但是別著急，這次的規(guī)劃中，也看到了2點(diǎn)不一樣的地方。

1、東昌新村

控規(guī)中東昌新村所在的地方，已經(jīng)全部變成了紅色。

也就是規(guī)劃上從住宅變成了商辦用地。

東昌新村是不是有希望了呢？

2、榮成小區(qū)

榮成小區(qū)南區(qū)所在的這一小塊，顏色變?yōu)榱俗仙粓?chǎng)站用地。

不知道是不是也意味著未來(lái)會(huì)有動(dòng)作。

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寫(xiě)字樓的困境和老小區(qū)的改造，表面上看是兩件事，其實(shí)是一件事。

陸家嘴正在從增量擴(kuò)張走向存量?jī)?yōu)化。

過(guò)去36年，陸家嘴的邏輯是建樓、吸引企業(yè)、擴(kuò)大地盤。

從農(nóng)田灘涂起步，成長(zhǎng)為全球金融機(jī)構(gòu)最密集的區(qū)域之一。

今天陸家嘴再想大規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)很難了，所以思路要換了。

2026年是“十五五”開(kāi)局之年，也是陸家嘴破解發(fā)展瓶頸、重塑發(fā)展動(dòng)力的關(guān)鍵一年。

這份規(guī)劃公示到7月31日。如果你住在陸家嘴附近，或者在那上班，或者單純關(guān)心這座城市怎么變，可以去看看，提提意見(jiàn)。

36歲的陸家嘴，不再追求長(zhǎng)高，而是學(xué)會(huì)長(zhǎng)好。

上海最核心的2.4平方公里，正在醞釀一個(gè)新故事。

不是所有的更新都要推倒重來(lái)。

有時(shí)候，最好的煥新是挖掘出新的潛力。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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