一棟樓兩種命，市議會買走4套，奧克蘭保險公司翻臉：整棟不保

一棟公寓樓，兩種洪水風險評級，業主陷入“懸而未決”的處境當米歇爾·內森看著母親在奧克蘭埃普瑟姆擁有的一套公寓時，她看到的是同一棟建筑。這處公寓共有12個獨立單元，但共用一些設施，包括底層洗衣房，以及從底層為樓上單元供電的電氣設備。

內森對《Stuff》表示：“整棟樓完全是相互連通的。”但奧克蘭市議會在風暴災后處置過程中，是按單個單元分別評估的，結果同一棟樓的不同部分被劃入了不同風險類別。市議會證實，底層6個單元被劃為3類，樓上5個單元被劃為1類。另有1個樓上單元因未登記評估，沒有被分類。內森說，母親位于底層的公寓就是3類單元之一，洪水過后已完成修繕并出租。她表示，家人后來決定不參加自愿收購計劃。

她說：“我們拒絕了，因為我們不同意這種拆分式分類。這完全說不通……這是一個聯合體，雖然有12個不同單元，但就應該被當作一處物業來處理。”3類物業被認為在未來洪水事件中存在“無法容忍的生命風險”，且沒有可行干預措施能夠降低這種風險，因此符合自愿收購條件。1類物業則不符合這一標準，既不能參加收購，也無法獲得市議會的財政支持。此后，市議會已收購了該公寓群中的4個3類單元。Stuff》看到的一封市議會致內森的信中稱，根據2010年《單元產權法》，同一棟建筑內的所有單元必須由同一份保單承保，因此市議會在該公寓群中持有的4處物業，也必須納入業主立案法團的保單，保單才算合規。

但一份由保險經紀人發給業主立案法團的另一封函件則顯示，已有3家保險公司拒絕報價，且市議會持有的3類單元將被排除在承保范圍之外。更新后的續保條款僅以剩余8個單元為基礎。內森說，這意味著整棟樓無法作為一個整體獲得完整保險，剩余業主因此陷入懸而未決的狀態，對自己物業的未來沒有把握。她說：“現在整棟樓都無法獲得完整保險，這一點足以讓任何人警覺。”她表示，剩余業主在無法為整棟樓取得完整保險的情況下，只能艱難地為各自物業作決定，卻看不到明確出路。

“顯然，土地價值已經下降了，因為誰會想買一個位于洪水風險區、而且已被3類評級認定的物業呢？”她說，其中一個單元自大約去年11月起就一直掛牌出售。她表示，在該公寓群未來走向仍未解決的情況下，任何買家都很難獲得貸款或保險。內森還說，市議會持有的4個單元目前也都空置，這給仍住在樓里或將單元出租的業主帶來了另一層擔憂。

她說：“空置單元通常會開始遭到破壞，也會讓周邊環境變得不那么體面。”所以這有點像兩難局面。你拿不到保險，但你又在制造一個實際上可能更需要保險的環境，因為樓里有很大一部分無人居住。”她表示，市議會要么應重新評估這處公寓群，以便研究補救工程和整棟投保的可能性；要么就收購剩余業主的單元，把整個地塊作為一個整體處理。

但內森說，她被告知，不會重新為剩余業主開放收購選項。所以，我們現在只能一直懸在那里。”另一位底層單元業主史蒂夫·奧爾德里奇，同樣陷入這種不確定之中。他說，自己是在奧克蘭周年紀念日洪災之后買下這套公寓的，完成翻修后，從2024年6月起一直對外出租。但他表示，由于這處公寓群的未來遲遲沒有定論，自己的房產“根本賣不出去”。

奧克蘭市議會代理物業總經理梅斯·沃德在一份聲明中承認，這種情況“復雜且令人痛苦”，尤其是當業主覺得自己在物業未來問題上“處于不利地位或充滿不確定性”時。沃德表示，受風暴影響土地的分類框架是一項一次性舉措，目的是幫助受影響居民搬離高風險地點。由于該計劃采取自愿原則，市議會是與個別業主分別打交道，并按地點逐一進行風險評估后再確定類別。

沃德說：“同一地塊上有多套住宅，并不意味著一定會被劃入同一類別。”他說，有些物業本身風險水平不同；也有一些業主沒有自愿申請評估，或者后來選擇退出收購程序。談到埃普瑟姆這處公寓群時，沃德說：“底層單元被評估為在未來洪水事件中存在無法容忍的生命風險，而樓上單元則沒有。”

沃德表示，收購計劃已于2024年10月正式結束，不會重新啟動。他說，對于考慮退出的3類業主，市議會曾建議他們就安全性、可保性、按揭影響、未來建筑限制以及日后出售物業的能力等問題尋求獨立意見。市議會也在業主退出時確認，他們日后將不能重新進入該計劃。沃德說：“市議會的主要職能是監管和治理，而不是保險機構，也不是最后承保人。”他說，奧克蘭市議會如今與該公寓群其他業主一樣，承擔著業主立案法團成員的義務，并正與業主立案法團一起研究保險方案。

“我們已為該地點指派一名場地處置經理，與業主立案法團共同推進下一步工作，并確定該地塊的永久解決方案。”他說，市議會知道，其他一些同時存在私人業主和奧克蘭市議會持有3類物業的業主立案法團，已經成功獲得保險。

沃德表示，市議會在收購3類物業后的首要任務，是消除已評估出的生命風險。多數情況下，這意味著拆除市議會持有的物業；但他也說，包括這一處在內的部分地點情況更為復雜，在決定下一步之前還需要進一步處理。沃德說，在作出永久決定之前，市議會持有的3類物業會維持在合理狀態；對于仍有住宅保留在地塊上的地點，也會通過定期安保巡邏進行監控。

沃德表示，2023年的天氣事件已經影響到奧克蘭可能數以千計物業的可出售性和價值。雖然收購計劃已幫助1200多個家庭搬離高風險住宅，但市議會也承認，移除3類物業的做法對共同業主造成了影響，而這些問題需要時間來解決。