完了！澳洲要迎來史上最大房價(jià)暴跌！

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澳洲或迎史上最大房價(jià)暴跌！

澳洲或?qū)⒚媾R“史上最大幅房價(jià)修正”，悉尼、墨爾本兩大城市房價(jià)恐出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅，而一場“持續(xù)數(shù)年”的通脹阻擊戰(zhàn)就在前方。

頂級經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Christopher Joye 描繪了這一“嚴(yán)峻”的房市前景，他認(rèn)為澳洲將遭遇“有史以來最嚴(yán)重的房價(jià)修正之一”。

作為 Cotality 房價(jià)指數(shù)的設(shè)計(jì)者，Joye在Straight Talk播客節(jié)目中，闡述了2026年全年房價(jià)跌幅在長期內(nèi)的深遠(yuǎn)含義。

“根據(jù)過去三個(gè)月的數(shù)據(jù)，悉尼房價(jià)正以年率12%的速度下跌，墨爾本的房價(jià)也以兩位數(shù)的年率下跌。” “因此，我們可能正面臨有史以來最嚴(yán)重的房價(jià)修正。全澳房價(jià)此前錄得的最大跌幅是11%。”

Yellow Brick Road 主席 Mark Bouris和這位 Coolabah Capital 首席投資官討論了聯(lián)邦政府五月預(yù)算案的影響，Joye 將其描述為“對國家的災(zāi)難性打擊”。

Bouris 指出，財(cái)政部曾預(yù)測，修改負(fù)扣稅和資本利得稅后房價(jià)仍會增長，只是速度放慢，但這一預(yù)測“并未成真”。

他表示，房價(jià)“會像石頭一樣墜落”，情況很糟，他不想“粉飾太平”。

“而且在一些地方，某些地區(qū)或州的情況比別處更糟，比如維州。但整體情況很糟，悉尼也不例外。”

Cotality 最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼房市上個(gè)季度下跌3.3%，全年漲幅已徹底蒸發(fā)，同比增幅為-0.1%；墨爾本季度下跌2.7%，同比下跌1.7%。五大首府城市的季度平均跌幅為1.5%。

此次放緩被歸因于多重經(jīng)濟(jì)壓力，包括利率上升、消費(fèi)者信心下滑，以及五月預(yù)算案中針對投資者的新稅收政策。

Bouris 問嘉賓復(fù)蘇是否即將到來，并表示澳洲房市的歷史表明，下跌之后往往會迎來“更高的”峰值。

Joye 則表示，他預(yù)計(jì)下跌趨勢將持續(xù)，主要原因有兩個(gè)——移民數(shù)量可能重置，以及進(jìn)一步加息。

他所在的 Coolabah 公司預(yù)計(jì)，澳聯(lián)儲（RBA）將在未來幾個(gè)月將現(xiàn)金利率上調(diào)至4.75%或5%，以徹底控制住通脹。

“我認(rèn)為這將是有史以來最嚴(yán)重、甚至可能是史上最嚴(yán)重的房價(jià)修正之一。這將是一場持續(xù)數(shù)年的通脹阻擊戰(zhàn)，可能還需要澳聯(lián)儲進(jìn)一步大幅加息。”

Joye 說，一個(gè)“沒人真正在談?wù)摗钡膯栴}，是圍繞移民水平的政治壓力，以及人口增長停滯對住房市場的影響。

近年來，隨著移民問題在澳洲乃至其他西方國家成為政治焦點(diǎn)，澳洲的移民接收量已受到抑制。

數(shù)據(jù)顯示，2025年海外凈移民人數(shù)為30.1萬，較2022年疫情后超過55萬的水平大幅下降。

朝野兩黨及新興政黨一國黨，都已承諾不同程度地削減澳洲海外移民接收量，部分原因是對住房短缺和可負(fù)擔(dān)性的擔(dān)憂。

一位專家上個(gè)月告訴澳洲新聞集團(tuán)，一國黨提出的將年度移民削減至13萬的方案，可能導(dǎo)致房價(jià)下跌15%。

Joye 表示，澳洲人需要為一個(gè)“人口零增長”的國家做好準(zhǔn)備。在經(jīng)歷十年高移民接收量后，這將是一個(gè)“完全不同的局面”。

“所以，這對房市來說將是非常、非常負(fù)面的。更高的利率，再加上極端的稅收、法律、監(jiān)管和政治不確定性，然后是需求側(cè)的推動(dòng)力——那個(gè)一直帶來紅利的、全球領(lǐng)先的人口增長——突然消失的世界。”

“而這可能發(fā)生得非常快。如果關(guān)上移民的水龍頭，就不會有任何人口增長，只有微乎其微的增長，因?yàn)槲覀兊淖匀簧屎艿汀Ｋ晕艺J(rèn)為，房市的前景有些嚴(yán)峻。”

Joye 并非唯一做出如此重大預(yù)測的人。摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師在五月就預(yù)測，這將是“過去40年來最大規(guī)模的房價(jià)修正之一”。

本周，匯豐銀行（HSBC）澳洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Paul Bloxham 表示，2026年的房價(jià)下跌“僅僅是個(gè)開始”。他注意到投資者需求正在枯竭，并預(yù)測到2027年底房價(jià)將下跌8%。

“近期投資房產(chǎn)相關(guān)的重大稅收政策變化，以及澳聯(lián)儲早些時(shí)候的三次加息，已迅速削弱了市場中的投資者需求。在我們看來，首次購房者和其他自住買家不太可能愿意去‘接飛刀’。”

另外兩家主要銀行澳新銀行（ANZ）和國民銀行（NAB）則預(yù)測，同一時(shí)間段內(nèi)，悉尼和墨爾本的房價(jià)將下跌約10%。

02

新州規(guī)劃體系全面改革，加速大型住宅項(xiàng)目儲備落地

新南威爾士州全新修訂的規(guī)劃審批流程，正在重塑該州未來住宅項(xiàng)目儲備規(guī)模，并大幅壓縮大型開發(fā)項(xiàng)目的落地審批周期。

新州政府表示，住宅交付管理局（HDA）僅用 18 個(gè)月就儲備了約 15 萬套潛在住宅房源。該局將數(shù)百個(gè)大型住宅項(xiàng)目劃定為州級重點(diǎn)項(xiàng)目，為大悉尼地區(qū)與新州鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域開通加急審批通道。

在最新一輪審核中，管理局又新增推薦 94 個(gè)項(xiàng)目認(rèn)定為州級重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為快速審批通道新增超 2.2 萬套住宅房源，同時(shí)清理積壓的意向開發(fā)申請。

政府稱，若全部 484 個(gè)已認(rèn)定項(xiàng)目最終完成申報(bào)并獲批，將為大悉尼地區(qū)新增超 13.4 萬套住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)新增近 1.64 萬套住宅，其中包含指定保障性住房。

截至目前，已有 14 個(gè)住宅交付管理局項(xiàng)目拿到規(guī)劃許可，可落地建設(shè) 2500 余套住宅；另有 74 份開發(fā)申請已提交，合計(jì)約 2.6 萬套住宅進(jìn)入評審流程。

規(guī)劃與公共空間廳長 Paul Scully 表示，最新數(shù)據(jù)充分證明這套審批流程徹底改變了大型項(xiàng)目的審批效率。

“住宅交付管理局正在實(shí)實(shí)在在為新州住房市場創(chuàng)造增量，累計(jì)儲備 15 萬套潛在住宅，讓普通家庭、年輕人以及換小戶型的中老年群體更快找到居所。”

住宅交付管理局機(jī)制的核心亮點(diǎn)，是開發(fā)商入選加急通道后必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)時(shí)間規(guī)定。

開發(fā)商在收到秘書長出具的環(huán)境評估要求文件后，須在 9 個(gè)月內(nèi)提交州級重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目正式申請；項(xiàng)目獲批后，需在 12 個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)施工。

Scully 稱，當(dāng)前大量項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，也印證政府將這套加急審批機(jī)制定為長期固定制度的必要性。

“這項(xiàng)政策落地成效遠(yuǎn)超預(yù)期，儲備中的每一個(gè)住宅項(xiàng)目，都足以說明我們將其設(shè)為永久規(guī)劃審批通道的決策是正確的。”

“該機(jī)制是明斯工黨政府全州加大住房供給整體規(guī)劃的核心一環(huán)，助力新州在建住宅數(shù)量穩(wěn)居全澳各州首位。”

展望后續(xù)工作重心，Scully 表示政府工作重點(diǎn)將從 “儲備項(xiàng)目總量” 轉(zhuǎn)向 “住宅實(shí)際建成交付”。

“我期待住宅交付管理局名下所有項(xiàng)目順利走完規(guī)劃審批流程，最終轉(zhuǎn)化為新州民眾急需的住宅房源。”

03

澳租金持續(xù)飆升，創(chuàng)歷史新高！

全澳租金增速已明顯放緩，但仍處于歷史高位，租客的錢包壓力依舊不小。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度全澳租金上漲1.6%，低于3月的2.1%。

盡管漲速放緩，全澳房屋租金中位數(shù)已攀升至705澳元/周。其中悉尼最貴，為841 澳元/周；霍巴特則是所有首府城市中租金最便宜的，為632澳元/周。

疊加房源短缺的問題，租客面臨的處境依然不容樂觀。

與12個(gè)月前相比，幾乎所有首府城市的空置率都更低——而彼時(shí)的租金水平還遠(yuǎn)不及現(xiàn)在。

不過，下個(gè)季度或許會帶來一絲喘息空間。Cotality研究主管Gerard Burg表示，租賃市場可能正趨于降溫。

“我們一直在探討、但目前仍無明確答案的一個(gè)問題是：住房可負(fù)擔(dān)性是否已經(jīng)在某種程度上限制了租金的上漲空間。”

他指出，目前澳洲家庭平均要將約三分之一的收入用于支付房租，這一比例創(chuàng)下歷史新高，充分反映出租房市場普遍存在的壓力。

今年5月聯(lián)邦預(yù)算案宣布調(diào)整負(fù)扣稅和資本利得稅折扣政策后，大多數(shù)投資者的策略已從追求資本增值轉(zhuǎn)向注重租金收益。

不過Burg認(rèn)為，將居高不下的租金及其帶來的高收益全部歸咎于預(yù)算案的做法有失偏頗。

中東沖突、持續(xù)攀升的生活成本以及供應(yīng)緊張，同樣是推高租金的重要因素。

整個(gè)第二季度的租金收益上漲了3.7%，這也從側(cè)面反映出自5月預(yù)算案出臺以來，房價(jià)有所下滑。

04

酒店基金資產(chǎn)估值大幅縮水，引發(fā)投資人強(qiáng)烈不滿

地產(chǎn)基金管理公司 Pro-Invest Group 管理資產(chǎn)總規(guī)模約 30 億澳元。受新西蘭旅游業(yè)持續(xù)走弱影響，旗下一支非上市酒店基金大幅計(jì)提資產(chǎn)減值，此舉招致投資人集體批評。

《澳洲金融評論報(bào)》獲取的基金機(jī)密季度報(bào)告顯示，Pro-Invest 旗下持有 6 處酒店資產(chǎn)的一號澳洲酒店基金（Australian Hospitality Fund 11）同時(shí)布局澳新兩地酒店，截至今年一季度，基金凈資產(chǎn)價(jià)值暴跌至 1.179 億澳元，不足投資人承諾出資總額 2.557 億澳元的一半。

自去年四季度估值 1.487 億澳元以來，該基金資產(chǎn)組合凈值累計(jì)下跌約 21%。

更令投資人憤慨的是，基金成立近十年，截至今年一季度管理費(fèi)累計(jì)已高達(dá) 2940 萬澳元。這筆費(fèi)用相當(dāng)于十年間投資人每年投入資金總額 2.632 億澳元的 1% 出頭。

該基金 3 月季度未向投資人分配收益。基金方解釋，這類以物業(yè)開發(fā)為核心的基金在投資與建設(shè)期通常不分紅，資金會留存并持續(xù)投入底層物業(yè)升級改造。

一位不愿具名、因涉及基金保密信息要求匿名的投資人表示：“投資人本金大幅虧損，基金卻累計(jì)收取近 3000 萬澳元管理費(fèi)，這一情況完全不合理。

“高額收費(fèi)與投資人慘淡回報(bào)形成巨大落差，暴露出嚴(yán)重的利益錯(cuò)配，值得各方嚴(yán)格審視。

“在投資人持續(xù)承受巨額虧損的同時(shí)，基金照常收取高額管理費(fèi)，難免讓人質(zhì)疑管理人是否盡到受托責(zé)任、能否做到權(quán)責(zé)對等，以及是否真正把投資人利益放在首位。”

Pro-Invest 向投資人表示，計(jì)劃在未來 18 個(gè)月分批處置基金全部 6 處酒店資產(chǎn)，但資產(chǎn)出售進(jìn)程取決于中東沖突是否緩和。地緣沖突已重創(chuàng)旅游業(yè)，基金旗下兩處新西蘭酒店受沖擊尤為明顯：客房預(yù)訂量下滑，燃油漲價(jià)進(jìn)一步推高行業(yè)運(yùn)營成本。

Pro-Invest 聯(lián)合創(chuàng)始人、管理合伙人 Sabine Schaffer 博士回應(yīng)稱，這類聚焦物業(yè)開發(fā)的非上市酒店基金，投資回報(bào)應(yīng)在資產(chǎn)完全退出后綜合評判，不能僅憑持有周期中段的估值下定論。她表示，基金在澳新兩地的資產(chǎn)處置計(jì)劃均在有序推進(jìn)。

Schaffer 稱，上一季度大額資產(chǎn)減值主要來自基金兩處新西蘭酒店資產(chǎn)的最新獨(dú)立外部估值調(diào)整，分別為奧克蘭市中心 voco 酒店、奧克蘭市中心智選假日酒店。兩處新西蘭物業(yè)合計(jì)占基金總投入股權(quán)規(guī)模近一半。

她向《澳洲金融評論報(bào)》表示：“新西蘭連續(xù)四個(gè)季度 GDP 萎縮，2025 年當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營持續(xù)疲軟，獨(dú)立估值機(jī)構(gòu)因此下調(diào)遠(yuǎn)期收益預(yù)期，奧克蘭酒店估值由此走低。

“同一時(shí)期，基金內(nèi)所有澳洲資產(chǎn)的獨(dú)立估值均保持穩(wěn)定或?qū)崿F(xiàn)上漲。

“若僅憑基金整體凈值變動(dòng)，就斷定澳洲酒店資產(chǎn)表現(xiàn)不佳，是嚴(yán)重的片面解讀。”

除兩處新西蘭酒店外，基金持有的澳洲資產(chǎn)還包括悉尼市中心金普頓瑪戈特酒店、波茨角英迪格酒店、帕拉馬塔開發(fā)地塊，以及昆士蘭州陽光海岸智選假日套房酒店。

Schaffer 表示，2 月末中東沖突升級給整個(gè)酒店行業(yè)帶來多重短期壓力：客房預(yù)訂周期縮短、燃油與供應(yīng)鏈成本走高，澳新兩地酒店收入前景同步轉(zhuǎn)弱。

“這些是全行業(yè)共同面臨的外部環(huán)境，單一基金管理人無力掌控。Pro-Invest 集團(tuán)已針對全部資產(chǎn)組合出臺統(tǒng)一應(yīng)對方案，降低負(fù)面沖擊。”

針對管理費(fèi)爭議，Schaffer 作出辯解：管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格遵循基金有限合伙協(xié)議，基金設(shè)立之初已完整披露，且獲得全部投資人簽字認(rèn)可。

“該收費(fèi)架構(gòu)符合封閉式地產(chǎn)基金行業(yè)通行慣例，對應(yīng)多年持有期內(nèi)、覆蓋兩國 6 處資產(chǎn)的持續(xù)投資管理、物業(yè)運(yùn)營與合規(guī)治理工作。

“管理人履職范圍涵蓋兩國六家酒店的開發(fā)、開業(yè)、運(yùn)營穩(wěn)定化，品牌升級改造與資本翻新項(xiàng)目落地，對接多家信貸機(jī)構(gòu)洽談授信，同時(shí)推進(jìn)帕拉馬塔地塊專項(xiàng)城市住宿項(xiàng)目前期籌備。”

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